- CÁC QUY ĐỊNH VÀ CƠ QUAN CHỊU TRÁCH NHiỆM
Cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008 đã tác
động mạnh đến nền kinh tế Việt Nam, và hiệu ứng của nó vẫn đang tiếp diễn. Ngoài ra, thị trường bất động sản, vẫn luôn được xem là phát triển quá nhanh chóng, đã chịu tác động mạnh và tình trạng bất ổn vẫn tiếp diễn từ năm 2010 đến nay.
Các chính sách của Chính phủ nhằm ứng phó khủng hoảng tài chính đã có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Ví dụ, theo một nghị định năm 2009 (Nghị định 69/2009/NĐ-CP), nhà đầu tư phải mua đất theo giá thoả thuận hoặc thương lượng mức đền bù sát với giá thị
trường. Một ví dụ khác là Thông tư 13/2010/TT-NHNN về việc tăng hệ số rủi ro cho các khoản vay bất động sản từ 150% đến 250%. Ngoài ra, việc triển khai quyết liệt chính sách thắt chặt tài khóa và giảm đầu tư công, bao gồm nhiều công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và dự án phát triển trong năm 2011, đã có tác động lớn đến thị trường tài chính nói chung, thị trường bất động sản nói riêng.
Từ năm 2012, Chính phủ áp dụng nhiều biện pháp để tạo điều kiện phục hồi dần dần thị trường bất động sản, bao gồm: (1) tăng khả năng tiếp cận nguồn tín dụng nhà ở, (2) khuyến khích các tổ chức tín dụng hợp tác với nhà đầu tư để cung cấp tín dụng nhà ở dài hạn, (3) cho phép chia nhỏ căn hộ và khuyến khích giảm giá bán, (4) rà soát các chính sách điều tiết việc bán nhà cho người nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, (5) cải thiện quản lý nhà nước về thị trường bất động sản, (6) tích cực đẩy mạnh các chương trình nhà ở xã hội, (7) áp dụng các cơ chế tài chính mới như quỹ tiết kiệm nhà ở và quỹ đầu tư bất động sản, và (8) áp dụng các chính sách thuế để chống đầu cơ, khuyến khích việc sử dụng đất có hiệu quả.
Theo các chuyên gia của BIDV, với việc Nhà nước mới áp dụng chính sách nới lỏng tín dụng cho thị trường bất động sản, với sự phục hồi dần của nền kinh tế Việt Nam trong trung hạn và dài hạn, nhu cầu nhà ở thu nhập trung bình và thu nhập thấp ngày càng tăng, các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản sẽ có thêm nhiều cơ hội. Các điều kiện kinh tế vĩ mô sẽ kéo theo việc giảm lãi suất và kiểm soát được lạm phát.
7.4 TÍN DỤNG PHi CHÍNH THỨC VÀ TỰ ĐẦU TƯ THỨC VÀ TỰ ĐẦU TƯ
Không có tỷ lệ chính xác, nhưng chắc chắn là đại đa số hộ gia đình đô thị ở Việt Nam phụ thuộc chủ yếu vào tiết kiệm cá nhân và gia đình để huy động vốn cho việc xây dựng, cải tạo nhà ở. Một cuộc điều tra do VRR500 thực hiện năm 2007 cho thấy, 20% những người trả lời phỏng vấn nói rằng, họ mong muốn nhận được các khoản vay nhà ở từ ngân hàng thương mại. Trong số người được phỏng vấn, có tới 44% dựa vào tiền tiết kiệm cá nhân và 35% dựa vào các khoản vay thêm từ họ hàng hay bạn bè để kết hợp với tiền tiết kiệm của bản thân. Những người được hỏi cho rằng, thủ tục vay vốn của các ngân hàng thương mại quá phức tạp và lãi suất cũng quá cao6.
Ngoài ra, hoạt động xây dựng nhà ở phi chính thức nhiều
khi chia thành nhiều giai đoạn và những người xây nhà có thể điều chỉnh theo nguồn vốn họ có. Một hộ gia đình có thể tiết kiệm theo nhiều thời kỳ hoặc vay mượn từ họ hàng và bạn bè mà không phải chịu lãi suất. Họ cũng có thể chuyển đổi các nguồn vốn gia đình khác (như đất đai, nữ trang, gia súc…) để góp vốn cho xây dựng nhà ở. Hơn nữa, kiều hối từ gia đình và bạn bè định cư ở nước ngoài cũng là một dòng tài chính nhà ở phi chính thức.
Đối với xây dựng nhà ở phi chính thức (theo ước tính ở Chương 4, chiếm ít nhất 60% nhà ở đô thị của cả nước), nguồn tài chính nhà ở duy nhất là các nguồn tài chính cá nhân hay không chính thức. Tài chính nhà ở không chính thức rất phổ biến, ngay cả với những người có đủ điều kiện về mặt hành chính và pháp lý (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu công trình trên đất) để có thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng. Cả hai yếu tố này có thể hạn chế việc vay mượn nguồn tài chính chính thức cho nhà ở hơn so với các nguồn vốn khác. Đây cũng là tâm lý miễn cưỡng về vay mượn với chi phí vay cao.
Về mặt văn hóa, người Việt Nam thích tiết kiệm và không thích mắc nợ. Gánh nặng nợ nần và nỗi lo lắng về việc trả nợ trong tương lai có thể không suôn sẻ xuất phát một phần từ lịch sử không ổn định của Việt Nam và một phần do lạm phát cao khiến nhiều gia đình tránh sử dụng các nguồn tín dụng nhà ở chính thức.
Với mức lãi suất cho các khoản vay thế chấp rất cao, khoảng 18 - 20% một năm, người đi vay nhận thấy khoản thanh toán lãi tích lũy cao gấp vài lần giá trị tài sản được thế chấp. Mặc dù tỷ lệ lạm phát cao sẽ chiết khấu các khoản phải trả trong tương lai nhưng đối với nhiều người Việt Nam, hằng tháng phải dành một khoản tiền lớn để trả nợ trong vòng 20 năm có vẻ không phải là lựa chọn sáng suốt. Họ thường đưa ra một quyết định mà theo họ là hợp lý hơn - đó là từ bỏ việc “tiêu dùng” hàng hóa nhà ở đó trong hiện tại, tích lũy tiết kiệm và sau này mua nhà bằng tiền mặt kết hợp vay mượn từ các nguồn không chính thức khác.
7.5 HỆ THỐNG HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC CHO NHÀ Ở NGUỒN LỰC CHO NHÀ Ở Do lĩnh vực nhà ở do dân tự xây và nhà ở phi chính thức nằm ngoài hệ thống thống kê của Chính phủ, nên rất khó nắm được các nguồn lực cho nhà ở này được huy động như thế nào. Những thông tin chúng tôi có được chỉ hạn chế ở các nguồn vốn qua hệ thống chính thức như sau:
Gần đây, nguồn tài chính chủ yếu cho nhà ở là vốn đầu tư của các nhà đầu tư phát triển nhà ở. Để khuyến khích đầu tư nhà ở, Chính phủ đã có những ưu đãi khác nhau cho các nhà đầu tư này, như giảm phí sử dụng đất, thuế đối với đất ở, đất xây dựng và giảm thuế thu nhập doanh nghiệp7. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) cũng là một nguồn tài chính lớn và ngày càng gia tăng cho phát triển nhà ở những năm qua, đặc biệt từ năm 2000. Trong giai đoạn 2004 - 2010, các dự án FDI có tổng vốn đăng ký 8 - 9 tỷ USD. Năm 2007, FDI cho bất động sản đạt 8,5 tỷ USD, chiếm 42% tổng vốn FDI đăng ký8.
Cộng số vốn của các nhà đầu tư bất động sản và các nguồn FDI, Hình 24 cho thấy rõ ràng tổng mức đầu tư cho phát triển bất động sản ở Việt Nam đã tăng mạnh trong vài năm qua.
Tuy nhiên, cần chú ý rằng, số liệu đầu tư bất động sản đề cập ở đây bao gồm cả các khoản đầu tư cho các dự án thương mại, công nghiệp, văn phòng và các mục đích khác không phải dành cho nhà ở. Số vốn dành riêng cho nhà ở không được tách riêng. Ngoài ra, từ năm 2008, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam cũng đã giảm.
Hiện nay, hầu hết các ngân hàng thương mại ở Việt Nam đều tham gia lĩnh vực tài chính nhà ở. Trước năm 2010, nhiều ngân hàng thương mại, bao gồm một số ngân hàng nước ngoài như HSBC cho vay mua nhà lên tới 70% giá trị nhà ở với thời gian đáo hạn dài (thường là 7 năm, thậm chí một số trường hợp lên tới 20 - 25 năm). Một số ngân hàng thương mại cho vay lên tới 90% giá trị (ví dụ Ngân hàng An Bình, Ngân hàng Hàng Hải). Hình 30 cung cấp thông tin về kỳ hạn cho vay nhà ở của các ngân hàng thương mại năm 2009.
Mặc dù có sự gia tăng đầy ấn tượng của các khoản đầu tư bằng vốn chủ sở hữu của các nhà đầu tư nhà ở tư nhân, của vốn đầu tư FDI cho bất động sản và của khoản cho vay nhà ở của các ngân hàng thương mại, các phương thức để huy động nguồn lực cho tài chính nhà ở tại Việt Nam vẫn
Ước tính, các nguồn vốn quan trọng của các hộ gia đình đầu