- CÁC QUY ĐỊNH VÀ CƠ QUAN CHỊU TRÁCH NHiỆM
áP DụNG CáC CHIếN LƯợC MớI Để TẠO ĐIềU KIỆN
các nhà máy sẽ được tiếp cận nhà ở có chất lượng cao hơn, chi phí phù hợp hơn và môi trường sống tốt hơn. Nếu được như vậy thì người lao động, đặc biệt là những người có tay nghề cao và nhiều kinh nghiệm (những nhân tố quan trọng cho tăng trưởng công nghiệp hiệu quả) sẽ có thể tạo ra bức tranh tương lai tốt đẹp hơn ở những vùng ven đô: họ không phải chịu cảnh sống một mình mà sum vầy cùng với cả gia đình. Nếu họ không thể có chỗ ở tươm tất, ổn định, người lao động lành nghề có thể sẽ trở về làng, dẫn đến thiệt hại cho ngành sản xuất trong nước.
CHIếN LƯợC TẠO ĐIềU KIỆN CHO LĩNH VựC NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM VựC NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM
Nhìn chung, Việt Nam đã chuẩn bị tất cả các yếu tố cho chiến lược tạo điều kiện cho lĩnh vực nhà ở (xem Khung 17). Nhà nước chịu trách nhiệm chính trong khâu cung ứng đất đai. Ngoài ra, Nhà nước đã phát triển một loạt công cụ tài chính tín dụng, thế chấp, mở rộng cơ sở hạ tầng đô thị cơ bản, phát triển ngành xây dựng và vật liệu xây dựng. Hoạt động xây dựng nhà ở chủ yếu nằm trong tay các doanh nghiệp tư nhân hoặc nhà nước và cá nhân nhà thầu xây dựng.
Tuy nhiên, vấn đề của Việt Nam là cho đến nay, những yếu tố “tạo điều kiện” đó mới chỉ dừng lại ở quá trình hỗ trợ phát triển nhà ở đô thị mà chỉ một số ít người có thể đủ khả năng chi trả và tiếp cận. Ở một khía cạnh nào đó, Nhà nước đã nhìn ra vấn đề này và gần đây bắt đầu một chương trình nhà ở xã hội với quy mô lớn cho sinh viên, người nhập cư và dân nghèo thành thị. Tuy nhiên, như thời gian đã chứng minh và như kinh nghiệm của các nước khác, các mô hình nhà ở xã hội như vậy cần phải được hỗ trợ nhiều (hoặc trực tiếp hoặc thông qua các khoản trợ cấp chi phí cơ hội hoặc cả hai), nhưng chưa chắc có thể tới các đối tượng hưởng lợi theo dự kiến ban đầu, do thiết kế thường không phù hợp, lạm dụng chức quyền rất phổ biến và chắc chắn một phân đoạn lớn của xã hội bị nằm ngoài hệ thống. Vì vậy, có thể thấy rằng, rất cần phải có một cách tiếp cận mang tính phản biện đối với chương trình nhà ở xã hội hiện nay. Những quan điểm phản biện đó có thể bắt nguồn từ bất cập của những chương trình nhà ở chi phí thấp của những năm 1970 và cần xem xét lại một cách thận trọng hơn.
Khung 17: Chiến lược tạo điều kiện cho lĩnh vực nhà ở
Kể từ đầu những năm 1990, UN-Habitat đã đưa ra chiến lược về nhà ở, trong đó có khái niệm then ra chiến lược về nhà ở, trong đó có khái niệm then chốt là “tạo điều kiện”. Chính phủ các nước đang phát triển không có đủ nguồn lực cần thiết để tài trợ và trực tiếp cung ứng nhà ở, nhằm đáp ứng nhu cầu rất lớn và ngày càng tăng này. Chiến lược thừa nhận các nước này đều có phương thức phát triển nhà ở theo hướng tư nhân và cá nhân rất năng động. Nếu các yếu tố cơ bản của các quá trình này có sẵn thì sẽ tạo ra nhiều đơn vị nhà ở hơn và phù hợp hơn so với bất kỳ chương trình nhà ở nào khác của Chính phủ. Cung cấp những yếu tố cơ bản và khả năng tiếp cận dễ dàng - với đất đai, cơ sở hạ tầng, tài chính, công nghệ và vật liệu xây dựng thích hợp - chính là đã tạo ra cốt lõi của “chiến lược tạo điều kiện”.
Nguồn: UN-Habitat (2006)
áP DụNG CáC CHIếN LƯợC MớI Để TẠO ĐIềU KIỆN TẠO ĐIềU KIỆN
Từ báo cáo này có thể thấy rằng, các quá trình cung ứng chỗ ở cho đại đa số cư dân đô thị ở Việt Nam, loại hình phi chính thức và tự xây dựng, không chỉ chiếm ưu thế mà còn phù hợp với khả năng chi trả, hiệu quả hơn (chi phí xây dựng thấp hơn), cung cấp nhiều lựa chọn hơn và được người dân lựa chọn vì cả lý do văn hóa và kinh tế. Vì thế, Chính phủ nên thay đổi chính sách và nên bắt đầu ưu tiên hỗ trợ khu vực phi chính thức này bằng các chiến lược tạo điều kiện.
Điều này không có nghĩa là thay đổi hoàn toàn chính sách. Nhà ở chính thức được xây dựng bởi khu vực tư nhân và doanh nghiệp nhà nước, được hỗ trợ tài chính thông qua các ngân hàng và hệ thống cho vay chính thức dành cho tầng lớp thu nhập trung bình, người nước ngoài sống ở Việt Nam, Việt kiều vẫn sẽ tiếp tục nhận được sự chú ý. Báo cáo này đề xuất một số cải cách để cải thiện hệ thống nhà ở chính thức. Tuy nhiên, Nhà nước nên hạn chế cung ứng đất đô thị cho loại hình nhà ở này và cần chuyển sang hướng tạo điều kiện cho bộ phận nhà ở không chính thức (chính thức hóa khu vực phi chính thức). Chiến lược mới nhằm tạo điều kiện này sẽ có tác động đối với một số lĩnh vực chính sách:
1. Một số nghiên cứ gần đây xem xét mối quan hệ tích cực giữa một bên là chính sách nhà ở phù hợp, khu dân cư đáng sống , và quy hoạch không gian tốt hơn với một bên là phát triển kinh tế ở Việt Nam, đặc biệt ở những khu vực ven đô. Ví dụ: Waibek và cộng sự (2007), Waibel (2008), Dapice và cộng sự (2010), Storch và cộng sự (2008).
GHi CHÚ
• Thông tin nhà ở và quản lý thông tin: Khởi đầu của chiến lược tạo điều kiện về nhà ở đô thị là bắt tay vào tìm hiểu thông tin về thị trường phi chính thức. Mặc dù đã có một số nghiên cứu điển hình và điều tra về hoạt động xây dựng nhà ở tại các khu ven đô thị, nhưng vẫn còn rất nhiều thông tin chưa được biết đến. Như vậy, rất cần có sự phối hợp của các cơ quan ban ngành nhà nước lẫn các thành phần tư nhân để đưa ra các biện pháp can thiệp thích hợp trong các lĩnh vực thảo luận dưới đây.
• Đăng ký cư trú cho tất cả các thành phần dân cư đô thị: Mặc dù trong năm năm trở lại đây, thủ tục đăng ký nhập cư và cư trú tại các thành phố đã tự do hơn, nhưng vẫn còn một số hạn chế và sự bất bình đẳng. Toàn bộ hệ thống đăng ký cư trú hợp pháp đã thể hiện là hoạt động không hiệu quả và có tác động tiêu cực tới cả đời sống người nhập cư cũng như nguồn lao động cần thiết cho hoạt động sản xuất. Những hạn chế này cần phải được loại bỏ để tạo động lực cho các hộ gia đình sử dụng vốn của mình để xây dựng các đơn vị nhà ở mới với chất lượng tốt hơn ở khu vực đô thị.
• Chính thức hóa hoạt động đất đai phi chính thức: Có lẽ điều quan trọng nhất mà chiến lược tạo điều kiện đề cập là các vấn đề liên quan thủ tục đăng ký, trao đổi, thuế đất và phân lô - càng dễ dàng và đơn giản càng tốt. Thông qua cách “chính thức hóa” những hoạt động phi chính thức lộn xộn và hỗn loạn như hiện nay, thị trường đất đai sẽ hoạt động hiệu quả hơn và người dân dễ dàng tiếp cận hơn với nguồn đất để phát triển nhà ở phù hợp khả năng chi trả. Những cải cách này nên bắt đầu từ các ngôi làng đông dân cư và khu vực mở rộng ở ven các đô thị lớn. Quy hoạch đô thị sẽ có nhiệm vụ chỉ ra các nút giao thông chính, hành lang phát triển và các khu vực trữ nước không cho phép bất cứ công trình nào xây dựng trên đó để bảo vệ hệ thống thoát nước tự nhiên. Một quy chế đơn giản áp dụng cho các cộng đồng trong việc mở rộng đường và hẻm là rất cần thiết.
• Cơ sở hạ tầng ở khu vành đai đô thị cần được xây dựng sớm với chất lượng tốt hơn và theo phương pháp nâng cấp mở rộng đô thị: Xây dựng cơ sở hạ tầng thiết yếu cần phải đi trước để chuẩn bị cho phát triển đô thị. Những chương trình nâng cấp đô thị ở Việt Nam gần đây sẽ có tác động lớn và mang lại lợi ích cho các ngôi làng và khu vực ven đô để đáp ứng nhu cầu dân số hiện tại và trong tương lai.
• Sự tham gia rộng rãi hơn của cộng đồng: Sự thành công của các biện pháp can thiệp ở các khu ven đô phụ thuộc rất nhiều vào sự tham gia của các cộng đồng liên quan. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy hoạch đô thị và cung ứng cơ sở hạ tầng ở các khu vực này sẽ mang lại lợi ích cho người dân nếu có sự tham gia của cộng đồng thông qua các cấp phường, xã, Hội đồng Nhân dân và Ủy ban Nhân dân cấp thành phố. Điều này có nghĩa là quyền lực và nguồn tài chính sẽ được phân cấp xuống các cấp dưới.
• Dành nguồn tài chính cho các hoạt động xây dựng đang phát triển mạnh mẽ: Rõ ràng là hệ thống thế chấp tài chính trước đây không mang lại lợi ích cho phần lớn những người tìm kiếm cơ hội nhà ở đô thị tại Việt Nam. Loại hình nhà ở theo hướng “dân tự xây” đang rất phổ biến. Hệ thống tài chính vi mô nhà ở, nếu được phát huy và khuyến khích thông qua hệ thống tài chính vi mô hiện có và hệ thống tài chính vi mô mới thì sẽ thu hút được đông đảo người dân tham gia. Cần nói thêm là hệ thống đó không cần phải trợ cấp nên có thể duy trì sự bền vững về tài chính.