- CÁC QUY ĐỊNH VÀ CƠ QUAN CHỊU TRÁCH NHiỆM
TÀi CHÍNH NHÀ Ở
NHÀ Ở
07
7.1 NGÂN HÀNG Ở ViỆT NAM, SỰ RA ĐỜi VÀ PHÁT TRiỂN CỦA
TÀi CHÍNH NHÀ Ở
7.2 KHUNG THỂ CHẾ VÀ QUY ĐỊNH ĐiỀU TiẾT TÀi CHÍNH NHÀ Ở
7.3 TÍN DỤNG CHÍNH THỨC CHO NHÀ Ở TƯ NHÂN
7.4 TÍN DỤNG PHi CHÍNH THỨC VÀ TỰ ĐẦU TƯ
7.5 HỆ THỐNG HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC CHO NHÀ Ở
7.6 QUỸ PHÁT TRiỂN NHÀ Ở VÀ CƠ CHẾ TÀi CHÍNH CHO NHÀ Ở GiÁ RẺ
7.7 TÀi CHÍNH Vi MÔ CHO NHÀ Ở
7.8 QUỸ PHÁT TRiỂN CỘNG ĐỒNG
7.9 TÀi TRỢ NƯỚC NGOÀi VÀ TÀi CHÍNH NHÀ Ở
7.10 THÁCH THỨC TRONG TƯƠNG LAi VỀ TiẾP CẬN TÀi CHÍNH NHÀ Ở
9293 93 94 95 96 98 100 100 102 103
Chương này đề cập các nguồn tài chính dành cho lĩnh vực nhà ở tại Việt Nam. Mở đầu là phần trình bày ngắn gọn về bối cảnh hệ thống tài chính và ngân hàng của quốc gia. Sau đó là quá trình phát triển của tài chính nhà ở trong nước, các khung thể chế và pháp lý điều tiết hoạt động tài chính nhà ở, các quỹ dành cho nhà ở, các khoản trợ cấp của Chính phủ, các hình thức huy động nguồn lực và hệ thống tiết kiệm cho nhà ở. Kết thúc chương là tóm tắt các kết luận chính về tài chính nhà ở tại Việt Nam.
7.1 NGÂN HÀNG Ở ViỆT NAM, SỰ RA ĐỜi VÀ PHÁT NAM, SỰ RA ĐỜi VÀ PHÁT TRiỂN CỦA TÀi CHÍNH NHÀ Ở
Đến năm 1988, nền kinh tế Việt Nam vẫn phụ thuộc hệ thống “một ngân hàng” - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Tính đến tháng 6 năm 2013 đã có 6 ngân hàng thương mại nhà nước, hàng chục ngân hàng cổ phần, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, ngân hàng liên doanh, hợp tác xã tín dụng và công ty tài chính.
Đã có những thay đổi đáng kể trong ngành ngân hàng sau khi Việt Nam tái cơ cấu Ngân hàng Nhà nước và áp dụng chính sách đổi mới kinh tế từ năm 1986. Các ngân hàng thương mại ngày nay đa dạng về mặt sở hữu và lĩnh vực kinh doanh. Việt Nam rõ ràng đã thành công trong việc phát hành trái phiếu để thu hút các nguồn vốn nhàn rỗi, cải thiện sự lưu thông của đồng tiền, dừng việc in tiền để tài trợ cho Ngân hàng Nhà nước, ổn định đồng nội tệ và phát hành trái phiếu kho bạc. Một yếu tố tái cơ cấu thành công là kiểm soát được tình trạng lạm phát phi mã trong những năm 1980, mặc dù lạm phát vẫn ở mức cao và đồng Việt Nam vẫn chưa được tự do chuyển đổi và liên tục giảm giá theo định kỳ.
Kể từ năm 1992, hệ thống ngân hàng Việt Nam bao gồm các ngân hàng nhà nước, cổ phần, liên doanh và nước ngoài. Các ngân hàng nhà nước bao gồm Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn (Agribank)... Các ngân hàng còn lại là ngân hàng cổ phần thương mại như Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam (Vietinbank), Ngân hàng Á Châu (ACB), Ngân hàng Nhà Hà Nội (Habubank), Ngân hàng
Nhà Đồng bằng sông Cửu Long (MHB)… Các ngân hàng thương mại nhà nước chiếm ưu thế, nhưng phải gánh chịu các khoản cho vay không hiệu quả, chủ yếu cho doanh nghiệp nhà nước vay. Do vậy, vào tháng 9/2005, Việt Nam quyết định cổ phần hóa tất cả 5 ngân hàng nhà nước. Kể từ đó, Chính phủ cố gắng cải thiện hệ thống ngân hàng bằng cách nâng cao tính minh bạch, thành lập các tổ chức đánh giá tín dụng và đề ra tiêu chuẩn hoạt động cho các ngân hàng cổ phần. Việt Nam vẫn là một xã hội chủ yếu sử dụng tiền mặt, máy rút tiền chỉ mới được lắp đặt gần đây và lượng thẻ ghi nợ lưu thông còn ít. Đối mặt suy thoái kinh tế từ năm 2011, việc tái cơ cấu hệ thống ngân hàng là một trong ba định hướng chính của cải cách cơ cấu kinh tế ở Việt Nam. Trước tình trạng tính thanh khoản thấp, tỷ lệ nợ xấu cao, Chính phủ áp dụng một số biện pháp như: phân loại tài sản; trích lập quỹ dự phòng rủi ro ở các ngân hàng; sáp nhập hoặc hợp nhất các ngân hàng; cho phép nhà đầu tư nước ngoài mua lại nợ xấu; thành lập các công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng; thúc đẩy cải cách doanh nghiệp nhà nước. Cấu trúc của hệ thống tài chính chính thức ở Việt Nam và tình hình tài chính nhà ở trong hệ thống này có thể được mô tả qua bốn cấp:
• Ở cấp cao nhất là Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN), với các chức năng của ngân hàng trung ương của quốc gia, hình thành môi trường chính sách và quy định cho các tổ chức tài chính, giám sát hoạt động tác nghiệp và an toàn của các tổ chức này.
• Ở cấp thứ hai là các ngân hàng nhà nước không tham gia vào các khoản cho vay nhà ở đối với chủ sở hữu nhà, mặc dù những ngân hàng này có thể cung cấp các khoản vay cho các công ty xây dựng và phát triển nhà ở.
• Ở cấp thứ ba, cấp quan trọng nhất, là các ngân hàng cung ứng các khoản vay trong lĩnh vực nhà ở. Hiện có 5 ngân hàng thuộc nhóm này.
• Ở cấp thứ tư là các tổ chức tài chính khác như các quỹ phát triển nhà, tổ chức tín dụng đối với khách hàng tham gia cung ứng các khoản tín dụng nhỏ cho chủ sở hữu nhà (xem Phần 7.6).
Bên cạnh cấu trúc hệ thống chính thức ở trên, ở Việt Nam đang xuất hiện các mô hình tài chính nhà ở như quỹ
phát triển cộng đồng và tài chính vi mô. Những mô hình này đặc biệt hướng đến những người có thu nhập thấp, những người thường bị hạn chế hoặc không được tiếp cận hệ thống chính thức do thiếu tài sản thế chấp và lãi suất cao (xem Phần 7.7 và 7.8).
7.2 KHUNG THỂ CHẾ VÀ QUY ĐỊNH ĐiỀU TiẾT TÀi QUY ĐỊNH ĐiỀU TiẾT TÀi CHÍNH NHÀ Ở
Văn bản luật chính liên quan tài chính nhà ở được nêu trong Bảng 28. Cần thấy rằng, ngoài những văn bản cụ thể này, có một số luật quy định hệ thống tài chính nhà ở. Trong đó, Luật Nhà ở năm 2005 đặc biệt quan trọng bởi vì luật này:
• Điều tiết quản lý, giao dịch và sở hữu nhà ở
• Định nghĩa sự hợp pháp của các khoản thế chấp trong giao dịch nhà ở
• Cho phép tài chính thế chấp và xác định nghĩa vụ của người vay, các ngân hàng trong các giao dịch cho vay thế chấp
Các luật “tạo điều kiện” hay khung pháp lý quan trọng khác đối với tài chính nhà ở bao gồm Luật Đất đai (2003) và Luật Kinh doanh bất động sản (2006).
Hoạt động cho vay thế chấp được điều tiết bởi hai quyết định do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành năm 2005. Tất cả các tổ chức tài chính đều có quy định nội bộ đối với các khoản vay kinh doanh bất động sản. Các tổ chức tài chính có quyền chọn người vay và ra quyết định đối với khoản vay thế chấp, tài sản đảm bảo.
Các quy định tài chính nhà ở đôi khi gây ra nhầm lẫn đối với cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Các quy định không nhất quán về quá trình xác nhận tài sản thế chấp. Ví dụ, theo Luật Nhà ở, hợp đồng thế chấp nhà ở có thể được xác nhận ở cấp quận/huyện, phường/xã, Ủy ban Nhân dân, hay các phòng công chứng, còn theo Luật Đất đai, xác nhận thế chấp quyền sử dụng đất chỉ thuộc trách nhiệm của Ủy ban Nhân dân phường/xã. Hơn nữa, hiện chưa rõ là nhà ở đang trong quá trình xây dựng có được coi là tài sản thế chấp hay không.
Nội duNg chÍNh
Phân tích hệ thống thế chấp theo Luật Nhà ở 2005 Định nghĩa các nguồn vốn hợp pháp cho phát triển nhà ở Quy định tiêu chí đối với nhà ở xã hội
Định nghĩa các hình thức giao dịch nhà ở khác nhau
Quy định việc thành lập các quỹ nhà ở địa phương và việc sử dụng các quỹ này Điều tiết kinh doanh bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất; quyền lợi và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân làm việc với các giao dịch bất động sản và các hoạt động liên quan
Điều chỉnh việc phát hành và quản lý công cụ chứng khoán, bao gồm việc phát hành trái phiếu để huy động vốn cho các dự án nhà ở
Điều chỉnh hoạt động thành lập, vận hành, tái cơ cấu của tổ chức tín dụng và thành lập, quản lý các tổ chức ngân hàng nước ngoài
Xác định tình trạng pháp lý của các quỹ đầu tư địa phương, quản lý quỹ, mục tiêu của quỹ và các điều kiện tiêu chuẩn để nhận tài trợ của quỹ
Quy định các điều kiện để mua và thuê nhà ở thu nhập thấp
Quy định các giao dịch bảo đảm, quy định các yêu cầu cho giao dịch bảo đảm, gồm cả thế chấp, các quyền và trách nhiệm của bên nhận thế chấp và bên thế chấp
văN bảN
Nghị định 127/2005 của Ngân hàng Nhà nước
Nghị định 71/2010/NĐ-CP, hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
Luật Kinh doanh bất động sản 2006
Luật Chứng khoán 2006 Luật Các tổ chức tín dụng 2004 Nghị định 138/2007/NĐ-CP, quỹ đầu tư phát triển địa phương Quyết định số 67/2009 Nghị định 163/2006/NĐ-CP