- CÁC QUY ĐỊNH VÀ CƠ QUAN CHỊU TRÁCH NHiỆM
KÊNH CUNG CấP ĐấT PHI CHÍNH THứC
Có một nghịch lý là mặc dù hình thức chuyển đổi này góp phần nhiều nhất vào nguồn đất đô thị mới ở Việt Nam, nhưng có rất ít thông tin về quá trình hoạt động và các thành phần tham gia vào hình thức này19. Nhiều nhà quan sát đã đưa ra một số lý do giải thích sự tồn tại của khu vực phi chính thức. Các lý do đó liên quan tới tính quan liêu, chi phí cao và những phức tạp cố hữu của hệ thống đất đai chính thức. Rất ít người cố gắng tìm hiểu logic của quá trình và các ưu điểm của nó.
Kênh cung ứng phi chính thức hoạt động chủ yếu ở vùng ven đô, trong đó bao gồm việc chia nhỏ và bán đất nông nghiệp cho các cá nhân hoặc nhà đầu tư phi chính thức. Những người này lại tiếp tục chia nhỏ khu đất, sử dụng tiền thu được để trang trải cho chi phí xây dựng phần đất còn giữ lại. Thông thường, quy trình này mang tính chất cá nhân và có những người môi giới đất đai không chính thức tham gia vào quá trình kết nối người bán với người mua và họ thu phí cho công việc này.
Cần phải lưu ý rằng, những quá trình chuyển đổi đất phi chính thức này diễn ra rất mạnh mẽ, có nghĩa một khu vực phi chính thức có thể bắt đầu từ một khu vực “nông thôn” có mật độ dân cư rất thưa thớt và sau đó dần dần xuất hiện các hoạt động xây dựng, dịch vụ và dân cư. Thông thường, lõi của khu vực phát triển không chính thức là một thôn,
làng hoặc mở rộng từ các trục đường giao thông. Hình 20 đến 23 cho thấy hoạt động phát triển đất và mật độ dân số gia tăng ở các địa điểm ven Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và Đà Nẵng diễn ra như thế nào qua ảnh vệ tinh. Hoạt động xây dựng và phát triển đất trong và xung quanh các ngôi làng ven đô vượt khỏi sự kiểm soát của chính quyền địa phương và cơ quan chức năng. Do vậy, ở các khu vực đó có thể không có các loại hình dịch vụ và hệ thống giao thông. Đường sá nếu có thì quanh co và hẹp, chỉ đủ cho việc đi lại bằng xe máy. Hệ thống thoát nước bề mặt thường không tốt, nên ở những nơi trũng rất hay xảy ra ngập úng vào mùa mưa. Các dịch vụ công như trường học có quá ít hoặc quá nhiều người sử dụng. Dần dần, diện tích xây dựng có thể lên tới 80 - 100% diện tích khu đất. Một nghiên cứu hiếm hoi trong năm 2005 về trường hợp ở phường Phú Thượng, quận Tây Hồ, Hà Nội cho thấy quá trình phát triển tự phát đối với đất diễn ra như thế nào ở khu vực ven đô (xem Khung 12). Một nghiên cứu khác thực hiện trong năm 2005 về hai phường ở vùng ven đô Thành phố Hồ Chí Minh cũng khẳng định những đặc điểm chung của quá trình phát triển đất đai được trình bày trong Khung 120. Nói cách khác, các chủ đất đầu tiên thường có xu hướng chia nhỏ mảnh đất của họ và bán dần, các nhà đầu cơ không chính thức tới mua và sau đó bán lại. Các nhà môi giới đất địa phương cũng đóng vai trò quan trọng và cuối cùng các mảnh đất thường có diện tích nhỏ (trung bình 67 m2), dài, hình chữ nhật. Cũng cần lưu ý rằng, ở hai phường này, có đường điện, đường đi lại hẹp và xấu, nước lấy từ giếng khoan (không có hệ thống thoát nước, các hộ gia đình phải sử dụng các hố thoát nước thải). Các nghị định của Chính phủ ra đời năm 2004 đã có một số tác động làm chậm lại quá trình phát triển của thị trường đất phi chính thức. Cả hai nghiên cứu này đều không lớn và các hộ gia đình trong mẫu cũng không mang tính đại diện về mặt thống kê. Tuy nhiên, các nghiên cứu này thể hiện một phần việc phát triển đất đai sôi động ở những vùng ven Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Hơn nữa, qua những nghiên cứu này, chúng ta có thể hiểu về quá trình chuyển đổi đất đô thị phi chính thức ở các vùng ven đô thị Việt Nam.