- CÁC QUY ĐỊNH VÀ CƠ QUAN CHỊU TRÁCH NHiỆM
Bảng 28: Khung giá đất đô thị (Đơn vị tính: VND 1.000/m2)
khuNg giá đất ở tại đô thị
loại đô thị loại đặc biệt loại i loại ii
Giá Tối thiểu Tối đa Tối thiểu Tối đa Tối thiểu Tối đa
1.500 67.500 400 42.500 150 30.000
loại đô thị loại iii loại iv loại v
Giá Tối thiểu Tối đa Tối thiểu Tối đa Tối thiểu Tối đa
120 19.500 50 13.350 30 6.700
khuNg giá đất Phi NôNg NghiệP (sảN xuất côNg NghiệP, thươNg mại)
loại đô thị loại đặc biệt loại i loại ii
Giá Tối thiểu Tối đa Tối thiểu Tối đa Tối thiểu Tối đa
1.000 47.810 250 29.500 100 20.000
loại đô thị loại iii loại iv loại v
Giá Tối thiểu Tối đa Tối thiểu Tối đa Tối thiểu Tối đa
50 13.500 40 8.500 15 4.500
Nguồn: Nghị định 123/2007/ND-CP ban hành ngày 27 tháng 7 năm 2007
Thực tế, những thay đổi này dường như đã cho phép các Ủy ban Nhân dân có quyền tùy ý áp dụng hay không áp dụng quy định về giá đất tối thiểu và tối đa. Nhưng điều này lại đang gây ra các vấn đề và nhiều dự án phát triển nhà ở đã bị dừng lại, một số công ty bất động sản phải chịu tổn thất đáng kể nếu Nhà nước tính phí sử dụng đất dựa trên giá đất thị trường theo Nghị định 69. Những năm gần đây, nhiều nhà đầu tư và nhà xây dựng phàn nàn rằng, các dự án nhà ở của họ đã bị trì hoãn do quá trình định giá đất quá phức tạp và không rõ ràng.
Có nhiều loại thuế và phí dựa trên hệ thống xác định giá trị đất này:
• Thuế sử dụng đất: Loại thuế hằng năm này thường rất thấp. Mức thuế được tính cao hơn từ 3 đến 32 lần mức thuế áp dụng cho đất nông nghiệp loại 1 ở thành phố/tỉnh. Tính toán chi tiết mức thuế một mét vuông đối với loại đất có giá cao nhất vào khoảng 40.000 đồng (2 USD) một năm
• Thuế lợi tức (tính là một phần của thuế thu nhập cá nhân và thuế thu nhập doanh nghiệp): Khi giá trị của giao dịch bất động sản (giá trên hợp đồng) thấp hơn giá nêu trong khung giá đất do Ủy ban Nhân dân thành phố/tỉnh ban hành, phần lợi tức sẽ được
tính theo giá do Ủy ban Nhân dân ban hành. Trong trường hợp cao hơn giá ban hành, giá trên hợp đồng sẽ được sử dụng để tính toán. Mức thuế thường là 25% lợi nhuận. Nếu không thể xác định giá gốc và các chi phí liên quan khác, sẽ áp dụng mức thuế 2% đối với tổng giá trị chuyển nhượng.
• Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2012, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (ban hành tháng 7 năm 2010) có hiệu lực, thay thế thuế nhà đất trước đây. Mức thuế cao hơn trước, nhằm làm giảm mục đích đầu cơ đối với đất đai. Luật cũng hướng tới phân cấp trách nhiệm thuế tới các cơ quan địa phương.
Ngoài các khoản thuế trên, người nắm quyền sử dụng đất (nhà) phải trả một khoản phí đăng ký khi đăng ký sở hữu nhà hay xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mức phí này được tính bằng 0,5% tổng giá trị tài sản (đất và nhà).
Từ những thông tin trên, có thể thấy rõ tồn tại hệ thống “hai giá” đối với đất đô thị, đặc biệt ở những vùng đô thị đang phát triển nhanh chóng như Thành phố Hồ Chí Minh11. Giá đất của Nhà nước (còn gọi là thị trường sơ cấp) được định giá một cách hành chính, còn giá thị
trường (còn gọi là thị trường thứ cấp) do người mua và người bán định đoạt và luôn luôn cao hơn, đôi khi cao hơn nhiều lần. Mặc dù mục đích của hệ thống giá cả riêng biệt là để khuyến khích lưu thông vốn của nhà đầu tư và thúc đẩy phát triển kinh tế, nhưng trên thực tế, chính sách này đã dẫn tới nhiều lúng túng, mâu thuẫn và làm thiếu hụt lượng cung đất cho nhà ở thông thường. Một báo cáo bình luận: “Dường như Chính phủ đang mắc kẹt với hệ thống hai giá đặc thù riêng biệt này bởi nó làm lợi cho những nhà đầu tư xây dựng hơn là cho số đông nhân dân nói chung12”. Vấn đề này sẽ được nêu kỹ hơn trong phần 6.3 dưới đây.
6.3 THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐÔ THỊ VÀ NHỮNG BÊN LiÊN THỊ VÀ NHỮNG BÊN LiÊN QUAN CHÍNH
Ở Việt Nam hiện nay, ngoài một thị trường đất chính thức rộng lớn và sôi động còn có một thị trường đất đai không chính thức lớn hơn cũng rất sôi động, nhưng lại có quá ít thông tin về thị trường này. Đất được đưa vào sử dụng cho mục đích phát triển đô thị (xem Phần 6.4 dưới đây) với tốc độ ngày càng gia tăng và do nhu cầu ngày càng cao, giá đất đô thị ở Việt Nam ở mức rất cao và nhìn chung đang tăng nhanh. Chẳng hạn, những năm 1990, giá đất ở khu vực đô thị ở cả Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đều tăng hơn 500%13. Do vậy, đất đai, thuộc cả chính thức và không chính thức, đã trở thành một cách đầu tư và đầu cơ, làm dịch chuyển một phần lớn nguồn lực kinh tế của đất nước ra khỏi các mục đích sản xuất.
Ở khu vực đô thị, con số ước tính có thể khác nhau, nhưng nhiều người cho rằng, có khoảng 60% đến 85% đất đai được giao dịch không chính thức14. Do những giao dịch này không được báo cáo và không được đăng ký, nên khó có thể đo được quy mô của thị trường phi chính thức dù chỉ ở một mức độ chính xác nào đó. Do vậy, cần nhận thấy rằng, các thị trường phi chính thức đã tồn tại và phát triển, bởi vì chúng đáp ứng được nhu cầu của nhiều thành phần tham gia thị trường nhà đất.
Sự sôi động của thị trường không chính thức một phần có thể bắt nguồn từ vấn đề lịch sử. Việc sở hữu và chuyển nhượng đất đai được thực hiện trong và sau các giai đoạn có sự thay đổi và phát triển của các quyền và luật liên quan. Điều này đã tạo ra sự nghi ngờ, không chắc chắn và không muốn chia sẻ thông tin trong tâm lý của người sử dụng đất, chưa kể việc thiếu lưu trữ giấy tờ, tập hợp và bảo quản hồ sơ quyền sử dụng đất.
Quản lý nhà nước đối với thị trường đất chính thức không được chuyên nghiệp. Mặc dù đang có những cải tổ nhưng các thủ tục đôi khi còn quan liêu, rườm rà, không rõ ràng và phức tạp, tạo ra sự không minh bạch. Đây là một lý do dẫn đến các giao dịch không chính thức. Các yếu tố gây nhiễu ở thị trường chính thức phần nào thúc đẩy sự tham gia vào thị trường phi chính thức, bao gồm các chi phí giao dịch liên quan thuế, các khoản phí khác nhau, thủ tục hành chính rườm rà và sự không phù hợp của các quy định quy hoạch đối với nhu cầu thị trường.
Thị trường đất đô thị chính thức được quản lý và điều tiết qua nhiều cơ chế như đã thảo luận ở Phần 6.2 ở trên. Và thị trường chính thức vẫn đang phát triển. Dưới đây mô tả những thành phần tham gia chính ở thị trường chính thức.
• Cá nhân và hộ gia đình: Đây là những người sử dụng cuối cùng trên thị trường nhà ở, nhưng họ cũng là thành phần tham gia tích cực trong thị trường đất. Họ có thể đang tìm kiếm đất để xây nhà hoặc để đầu tư và đầu cơ. Thực tế một số cá nhân có đất ở vị trí đẹp có được những khoản lợi nhuận kếch sù đã thúc đẩy mong muốn được sở hữu đất đô thị của nhiều tầng lớp trong xã hội. Do vậy, ngoài việc sử dụng đất, đối với nhiều người ở Việt Nam, đất đô thị còn là một cách để làm giàu. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
• Các tổ chức tài chính: Lĩnh vực ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc cấp tài chính cho các dự án xây dựng và doanh nghiệp bất động sản. Các ngân hàng bao gồm các ngân hàng nhà nước như Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam, Ngân hàng Công Thương (Vietinbank), Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn (Agribank) và các ngân hàng thương mại cổ phần như Ngân hàng Thương mại Á Châu, Ngân hàng Phát triển Nhà Hà Nội (Habubank), Ngân hàng Phát triển Nhà Đồng bằng sông Cửu Long… Vì thị trường Việt Nam mở cửa cho đầu tư nước ngoài nhiều hơn, nên có nhiều lựa chọn tài chính hơn cho đầu tư bất động sản ở Việt Nam. Một số ngân hàng cho vay tới 70% giá trị tài sản. Hầu hết các ngân hàng thương mại cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư nhà ở, các hộ gia đình để kinh doanh bất động sản, phát triển nhà, mua hoặc xây dựng nhà. Các tổ chức tài chính khác như Quỹ Đầu tư Phát triển (ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh) cũng được coi là công cụ tài chính cho phát triển cơ sở hạ tầng, nhà ở và đất đai.
• Các nhà đầu tư phát triển nhà ở: Các nhà đầu tư phát triển nhà ở có thể là các tập đoàn nhà nước hay tư
nhân, nhà đầu tư nước ngoài hay công ty liên doanh. Với sự bùng nổ các dự án nhà ở và căn hộ, các nhà đầu tư phát triển nhà ở hiển nhiên đang đóng vai trò là lực lượng chính trong thị trường đất đai.
• Môi giới bất động sản: Các công ty nước ngoài như CB Richard Ellis, Jones Lang Lasalle, Savills đang hoạt động tích cực ở Việt Nam trong lĩnh vực môi giới bất động sản, tư vấn và quản lý bất động sản. Ngoài ra, hàng trăm sàn giao dịch bất động sản trên cả nước, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh… cũng là những trung gian quan trọng trong thị trường nhà đất. Theo Bộ Xây dựng (Cục Nhà ở năm 2010), có khoảng 70015 sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động ở Việt Nam và các giao dịch qua sàn chiếm 30% tổng giao dịch chính thức ở Hà Nội, 50% ở Thành phố Hồ Chí Minh và khoảng 40% trên toàn quốc. Ngoài ra, còn có nhiều trung tâm tư vấn và môi giới ở khu vực đô thị cung cấp thông tin cho người mua bán bất động sản và thu phí trên mỗi giao dịch thành công.
• Nhà đầu cơ đất: Ở Việt Nam, những nhà đầu cơ có thể là bất kỳ ai, từ một tổ chức đầu tư đến một nhà đầu tư cá nhân. Họ đóng vai trò quyết định trong việc hâm nóng thị trường bất động sản. Bên cạnh vấn đề cung cầu, “hội chứng đám đông”, tin đồn cũng có những tác động đáng ngạc nhiên. Thiếu minh bạch, thiếu thông tin và thất bại thị trường đã hỗ trợ các mục đích đầu cơ trong những năm gần đây. Mới đây, do lạm phát cao, chính sách thắt chặt tiền tệ, lãi suất cao, chi phí xây dựng cao và chính sách kiểm soát đầu cơ, nên việc đầu cơ tràn lan đã được điều tiết.
• Các tổ chức phi chính phủ và hội nghề nghiệp: Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam (VUPDA), Hội Kiến trúc sư Việt Nam, các hiệp hội bất động sản và một số tổ chức phi chính phủ hoạt động tích cực trong việc quy hoạch và phát triển đô thị, quản lý đất đai, kiến trúc và nhà ở. Tuy nhiên, mức ảnh hưởng và sự tham gia của các tổ chức và hiệp hội đối với quá trình soạn thảo chính sách hay ra quyết định còn yếu. Quan điểm và tiếng nói của họ không phải lúc nào cũng được xem xét nghiêm túc.
• Người nước ngoài và các công ty nước ngoài: Theo Luật Đất đai hiện hành, người nước ngoài được phép mua bất động sản Việt Nam. Người nước ngoài không được sở hữu đất, nhưng họ có thể mua nhà và thuê đất từ Chính phủ. Một nhà đầu tư nước ngoài cũng có thể mua bất động sản Việt Nam qua mô hình
hình thành công ty liên doanh với một đối tác địa phương, hay một công ty 100% vốn nước ngoài, một công ty theo hình thức BOT hay một biến thể của những hình thức này.
• Các nhà tài trợ và các dự án của họ: Các nhà tài trợ bao gồm các tổ chức song phương và đa phương như Ngân hàng Thế giới, ADB, các tổ chức Liên Hợp Quốc, AusAid, SIDA, DANIDA, JICA… đã thực hiện các nghiên cứu về vấn đề đất đai ở Việt Nam và hỗ trợ Chính phủ phát triển một hệ thống quản lý đất đai minh bạch, hiệu quả. Qua việc trợ giúp kỹ thuật, các dự án cho vay và xây dựng năng lực, những nỗ lực này đã có những đóng góp đáng kể. Các dự án có sự hỗ trợ nước ngoài đã và đang được thực hiện có thể kể đến:
- Hỗ trợ Kỹ thuật đối với nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam để tăng cường khung pháp lý về tái định cư và năng lực thể chế - TA số 3727- VIE - Ngân hàng Phát triển châu Á (1999 - 2001)
- Dự án Hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai Việt Nam (VLAP) - Ngân hàng Thế giới (2009 - 2013)
- Chương trình hợp tác Việt Nam và Thuỵ Điển về tăng cường năng lực về quản lý đất đai và môi trường - SIDA (2004 - 2009)
6.4 PHƯƠNG THỨC VÀ CÁC KÊNH CUNG ỨNG ĐẤT CHO KÊNH CUNG ỨNG ĐẤT CHO NHÀ Ở
Đất có tiềm năng được chuyển đổi sang sử dụng cho phát triển đô thị ở Việt Nam thường là đất nông nghiệp có quy mô nhỏ do nông dân nắm giữ. Ở một số nơi, những trang trại lớn, đất rừng, đất của tổ chức hay cơ quan do nhà nước nắm giữ, và các vùng đầm lầy thấp hay mặt nước khác cũng có thể được san lấp để phát triển đô thị.
Một báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về chuyển đổi đất trong giai đoạn 2005 - 2010 ước tính rằng, khoảng 27.994 ha đất đã được bổ sung vào tổng diện tích đất ở đô thị của cả nước - một mức tăng ấn tượng 27,2% trong 5 năm16. Và số liệu này chưa rõ đã bao gồm cả diện tích chuyển đổi đất không chính thức ở vùng ven đô hay chưa. Nhìn chung, có thể thấy quá trình chuyển đổi sẽ diễn ra
trên diện tích rộng và xu hướng chuyển đổi này sẽ ngày càng phổ biến trong thời gian tới. Cụ thể, đất đô thị sử dụng cho mục đích xây dựng được dự báo đạt 335.000 ha (1,06% diện tích của cả nước) vào năm 2015 và 450.000 ha (1,40% tổng diện tích) vào năm 202517.
Làm thế nào để có được loại hình đất đô thị này để phát triển nhà ở tại Việt Nam? Về cơ bản, có ba phương thức hoặc kênh chính:
• Kênh 1: đất do Nhà nước cung cấp, chủ yếu cho các nhà đầu tư tư nhân và doanh nghiệp nhà nước.
• Kênh 2: đất xây dựng bởi khu vực tư nhân chính thức hay bởi các cá nhân (và được giao dịch qua cơ chế thị trường nhưng có đăng ký hoặc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
• Kênh 3: đất do tư nhân nắm giữ và xây dựng không chính thức, thường qua việc chuyển đổi đất nông nghiệp do các cá nhân nắm giữ và sau đó phân lô. Không có số liệu cụ thể về số lượng mỗi loại đất được chuyển đổi thành đất sử dụng cho phát triển đô thị, nhưng có thể nói rằng phần lớn đất được chuyển đổi một cách phi chính thức (Kênh 3) và qua cả Kênh 3 và Kênh 2 (đất có đăng ký do các nhà đầu tư tư nhân xây dựng hoặc tự xây) chiếm ít nhất 3/4 quỹ đất được tạo lập cho mục đích sử dụng của đô thị. Còn một loại khác là đất lấn chiếm (trên đất công), nhưng đến nay chính quyền đã ngăn chặn phần lớn hiện tượng này.
Dưới đây mô tả tóm tắt từng kênh hay quá trình này. Cần nhấn mạnh rằng, đây chỉ là mô hình đơn giản hóa việc chuyển đổi đất cho mục đích ở, bởi đất được chuyển đổi theo một hệ thống sau đó có thể được chia nhỏ và trao đổi theo hệ thống khác hoặc kết hợp nhiều cách thức.