- CÁC QUY ĐỊNH VÀ CƠ QUAN CHỊU TRÁCH NHiỆM
TÀI CHÍNH NHÀ Ở CHO NHÀ ĐầU TƯ TƯ NHâN
CHO NHÀ Ở TƯ NHÂN
TÀI CHÍNH NHÀ Ở CHO Cá NHâN VÀ Hộ GIA ĐÌNH GIA ĐÌNH
Đối với các hộ gia đình có điều kiện và những người quyết định vay qua thị trường tài chính chính thức để mua hoặc xây nhà, giao dịch chủ yếu thông qua các ngân hàng thương mại bán lẻ.
Dư nợ tín dụng cho người mua nhà và các bên liên quan khác trên thị trường bất động sản tăng đáng kể từ 50.040 tỷ đồng năm 2005 lên 184.134 tỷ đồng năm 2009, với mức tăng cao nhất vào năm 2007. Hầu hết các khoản vay nhà ở thương mại có tính dài hạn và trung hạn để mua mới, xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở. Tăng trưởng cao về tín dụng nhà ở của các ngân hàng thương mại có nguyên nhân một phần từ việc thông qua Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và từ lượng lớn vốn FDI đổ vào bất động sản.
Mặc dù vậy, với quy mô và tiềm năng của nhu cầu về tín dụng nhà ở, thị trường cho vay nhà ở chính thức còn khá nhỏ. Có nhiều lý do giải thích điều này, chủ yếu liên quan rủi ro tín dụng và rủi ro thanh khoản nguồn vốn:
• Những khó khăn về sự sẵn có và chất lượng của tài sản thế chấp (ví dụ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở);
• Sự không rõ ràng và phức tạp của các thủ tục tịch biên tài sản;
• Xác minh thu nhập hộ gia đình;
• Khả năng tiếp cận các nguồn vốn dài hạn của ngân hàng là rất hạn chế.
Một lý do khác của việc sử dụng tài chính nhà ở chính thức còn hạn chế là cho đến nay, các sản phẩm tài chính nhà ở của cả ngân hàng thương mại nhà nước và tư nhân (các ngân hàng thương mại quốc doanh và ngân hàng thương mại cổ phần) là những khoản cho vay thế chấp truyền thống: quy mô vay lớn, dài hạn (tới 20 - 25 năm), lãi suất theo thị trường (hiện vào khoảng 18 - 20% năm), thế chấp bằng đất và/hoặc tài sản. Kết quả là, các khoản cho vay này chỉ giới hạn cho một tỷ lệ nhỏ các hộ gia đình2. Tuy nhiên, một số ngân hàng thương mại nhà nước đã bắt đầu nhận thấy tiềm năng của thị trường người có thu nhập trung bình và đang tìm cách khai thác thị
trường này. Ví dụ, Techcombank đã có chương trình thí điểm cho các khoản vay thế chấp nhỏ cùng với Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB), nhưng dự án này cho thấy khó có thể bền vững về mặt tài chính.
Việc cho vay của các ngân hàng thương mại gắn liền với lãi suất cho vay và tỷ lệ dự trữ bắt buộc do Ngân hàng Nhà nước kiểm soát. Nhiều chỉ thị trong năm 2008 và 2009 về hạn chế mức lãi suất của ngân hàng cũng như các tổ chức tín dụng khác và sự thay đổi tỷ lệ rủi ro đã làm giảm khối lượng cho vay vào năm 2010.
Người đi vay có thể sử dụng tài sản của họ, bao gồm nhà ở, động sản hay giấy tờ đảm bảo từ người bảo lãnh để đăng ký vay cho nhà ở. Tài sản thế chấp cần phải (i) thuộc sở hữu của người vay hay người bảo lãnh và có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, (ii) có thể giao dịch; (iii) không có tranh chấp vào thời điểm ký hợp đồng; và (iv) có bảo hiểm tài sản theo quy định của pháp luật3. Nếu người vay sử dụng giấy tờ đất làm tài sản thế chấp, giao dịch cần phải tuân theo Bộ Luật Dân sự4 và các văn bản pháp luật liên quan và các quy định đối với cho vay thế chấp.
TÀI CHÍNH NHÀ Ở CHO NHÀ ĐầU TƯ TƯ NHâN NHâN
Các nhà đầu tư tư nhân hoạt động dưới hình thức công ty là một hiện tượng tương đối mới ở Việt Nam. Theo Nghị định 71/2010/NĐ -CP, ngoài vốn chủ sở hữu của họ, các nhà đầu tư nhà ở được phép tiếp cận các nguồn vốn từ:
• Các tổ chức tín dụng và các quỹ đầu tư thông qua việc ký kết hợp đồng vay vốn hay phát hành trái phiếu.
• Các chủ sở hữu thứ cấp thông qua việc đầu tư vốn vào nhà ở hay ký kết hợp đồng liên doanh nêu rõ các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất và hạ tầng từ chủ dự án sơ cấp cho chủ sở hữu thứ cấp.
• Các cá nhân và tổ chức thông qua việc đầu tư vốn vào nhà ở hay ký kết hợp đồng liên doanh nêu rõ các điều khoản đối với khoản đầu tư nhà ở và chia sẻ lợi nhuận hay chia sẻ sản phẩm nhà ở giữa chủ dự án sơ cấp và nhà đầu tư nhà ở.
• Các công ty bất động sản thông qua việc ký kết hợp đồng liên doanh xây dựng nhà ở. Các công ty bất động sản tham gia ký kết hợp đồng xây dựng nhà ở được quyền chia sẻ lợi nhuận từ việc phát triển nhà ở hay nhà hoàn thiện với chủ dự án sơ cấp.
• Các cá nhân và tổ chức thông qua ký kết hợp đồng mua bán nhà tương lai.
Trên thực tế, vì tỷ lệ dự trữ bắt buộc cao đối với các khoản vay của ngân hàng thương mại và lãi suất cao của các ngân