- CÁC QUY ĐỊNH VÀ CƠ QUAN CHỊU TRÁCH NHiỆM
KHủNG HOẢNG TÀI CHÍNH VÀ THỊ TRƯờNG NHÀ Ở
ĐÔ THỊ TẠi ViỆT NAM
THỊ TRƯờNG NHÀ Ở ĐÔ THỊ
Thị trường nhà ở tại Việt Nam vẫn trong giai đoạn phát triển sơ khai. Nói một cách chính xác, trước năm 1986, Việt Nam không có thị trường nhà ở. Các giao dịch nhà ở khi đó chủ yếu chỉ là bán nhà thuộc sở hữu nhà nước với mức giá quy định về mặt hành chính.
Thị trường nhà đất bắt đầu xuất hiện vào cuối những năm 1980 sau hàng loạt cải cách của thời kỳ Đổi mới. Người dân bắt đầu được phép tự xây dựng nhà ở và các cơ quan nhà nước cấp đất cho công chức để xây nhà. Hoạt động xây dựng nhà ở phát triển mạnh mẽ vào cuối những năm 1990 sau các chính sách khuyến khích các nhà đầu tư lớn. Đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản cũng được khuyến khích. Những cải cách này châm ngòi cho sự bùng nổ về nhà ở tại nhiều thành phố của Việt Nam. Luật Bất động sản (ban hành năm 2006) tiếp tục thúc đẩy mạnh mẽ thị trường nhà đất với một khung pháp lý toàn diện cho các giao dịch đất đai và nhà ở, thuê đất và tài sản cũng như các dịch vụ bất động sản khác. Đồng thời, môi trường cho đầu tư nước ngoài được cải thiện. Kinh tế tiếp tục phát triển mạnh mẽ, dòng vốn nước ngoài gia tăng và kỳ vọng ngày càng nhiều đã gây ra cơn sốt bất động sản, trong đó có nạn đầu cơ. Giá nhà bán và cho thuê ở các thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội tăng vọt. Nhiều thành phần khác bắt đầu tham gia thị trường giao dịch. Như vậy, có thể nói rằng, Việt Nam đã có những bước phát triển nhanh chóng và thị trường bất động sản đô thị tại Việt Nam cũng có những nét tương đồng các nước Đông Nam Á khác. Tuy nhiên, song song với đó đã xuất hiện một loại thị trường khác. Nhìn vào cấu trúc thị trường nhà ở hiện nay, có thể thấy hai phương thức cùng tồn tại, trong đó chỉ một số ít giao dịch được tiến hành thông qua thị trường chính thức, giá cả được bình ổn, mang tính chất hiện đại, còn lại phần lớn giao dịch nhà ở và đất được tiến hành theo phương thức không chính thức, mang tính chất cá nhân và nằm ngoài hệ thống. Quá ít thông tin về thị trường nhà ở Việt Nam, đặc biệt là thông tin về hoạt động của thị trường không chính thức. Trên thực tế, việc vận hành thị trường nhà ở theo quy luật cung và cầu ở Việt Nam còn khá mới mẻ và đang trong quá trình phát triển nên thông tin về thị trường còn rất hạn chế.
Một yếu tố gây nhiễu đối với các phân tích chuẩn về thị trường là đa số nhà ở tại khu vực đô thị Việt Nam là nhà do dân tự xây dựng. Do đó, sản phẩm nhà ở không được đem ra trao đổi (ngoại trừ một số giao dịch trên thị trường thứ cấp quy mô nhỏ) và hành vi “thị trường” chủ yếu gắn với ở các yếu tố đầu vào quan trọng nhất đối với lĩnh vực nhà ở - đất đai và quyền sử dụng đất.
KHủNG HOẢNG TÀI CHÍNH VÀ THỊ TRƯờNG NHÀ Ở TRƯờNG NHÀ Ở
Thị trường nhà ở Việt Nam từ năm 2009 trở nên khá trầm lắng ở một số phân khúc. Sự mở rộng đô thị ồ ạt trong thời gian trước đã không quan tâm yếu tố cung và cầu cơ bản mà phụ thuộc quá nhiều vào nguồn ngân sách nhà nước. Hiện tại xảy ra tình trạng thừa cung đối với nhà ở cho người thu nhập cao, đặc biệt là những căn hộ cao cấp. Trong khi đó, cung và cầu về nhà ở xã hội của nhóm thu nhập thấp lại không gặp nhau. Sự mất cân bằng trong cung và cầu, cộng với sự tích lũy đầu cơ trong giai đoạn 2006 - 2007, sự sụt giảm niềm tin của người dân đối với thị trường do những bất cập trong lĩnh vực xây dựng và quản lý khu chung cư đã làm cho giá bất động sản và số lượng giao dịch giảm đáng kể. Kết quả là thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng cuối năm 2012.
10.2 CẤU TRÚC THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở HiỆN TẠi VÀ PHÂN NHÀ Ở HiỆN TẠi VÀ PHÂN KHÚC THỊ TRƯỜNG
Chương 4 đưa ra một số phân tích về tình hình xây dựng nhà ở hiện nay. Trong giai đoạn 1999 - 2009, tại các khu đô thị, tổng số nhà ở được xây mới mỗi năm là 273.000 đơn vị trở lên. Trong số này, các công ty bất động sản cung ứng khoảng 10%, khu vực tư nhân chính thức khác (chủ yếu là cá nhân và các nhà đầu tư nhỏ) cung ứng khoảng 15%, và nhà ở do Chính phủ hỗ trợ (trực tiếp do các cơ quan nhà nước hoặc khuyến khích khu vực tư nhân xây dựng) đóng góp thêm 8%. Do vậy, một phần lớn quỹ nhà ở, khoảng 65%, là phi chính thức và nằm ngoài hệ thống. Trên thực tế, nhà ở “do dân tự xây”, chiếm khoảng 80% quỹ nhà đô thị, không tham gia thị trường nhà ở sơ cấp và được trao đổi không chính thức. Theo phân tích ở Chương 6, hiện đang
tồn tại song song một thị trường đất đô thị mà xét về khối lượng thì các giao dịch không chính thức chiếm ưu thế. Tính hai mặt này cũng tồn tại đối với cầu của thị trường. Như đã mô tả ở Chương 5, phần lớn các hộ dân đô thị không đủ khả năng để mua hoặc thuê loại hình nhà ở của khu vực bất động sản tư nhân, thậm chí họ còn gặp nhiều khó khăn trong chi trả đối với nhà ở được Chính phủ hỗ trợ. Đối với họ, chỉ có thị trường đất/nhà ở không chính thức mới giải quyết được nhu cầu về chỗ ở với mức giá gần với khả năng chi trả. Nhu cầu nhà ở của tầng lớp trung lưu và trí thức đô thị đang được các “công ty” bất động sản rất quan tâm, nhưng lĩnh vực này, xét về khối lượng và khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở tổng thể, vẫn chỉ đứng thứ hai.