- CÁC QUY ĐỊNH VÀ CƠ QUAN CHỊU TRÁCH NHiỆM
KÊNH CUNG ứNG ĐấT Từ NHÀ NƯớC
Các quy trình quy hoạch không gian và sử dụng đất, mô tả trong Phần 6.2 ở trên, xác định đất trong các đô thị có thể được phát triển vào năm nào đó và cũng đưa ra quy hoạch sử dụng đất và xây dựng đô thị. Một số đất đai sẽ được các chủ đất hiện tại (còn gọi là đầu tư “tự phát”) hay những nhà đầu tư tư nhân (xem dưới đây) phát triển, nhưng trong hầu hết trường hợp, chính Nhà nước cung cấp và giao đất để phát triển khu dân cư chính thức như đã phê duyệt. Trên thực tế, người dân và cả doanh nghiệp nhà nước và tư nhân đều có thể nộp đơn xin Nhà nước cấp đất (qua các
Sở Tài nguyên và Môi trường), và việc giao đất được thực hiện theo loại hình dự án được đề xuất và quỹ đất hiện có. Đất thuộc Nhà nước có thể là đất trống hay đất ở vùng giáp ranh, nhưng trong hầu hết trường hợp, Nhà nước mua đất từ nông dân (thường ở mức giá đất “nông nghiệp” thấp, mang tính chất hành chính và mức bồi thường khiêm tốn cho các công trình) để thu hồi đất theo quy hoạch tổng thể và quy hoạch sử dụng đất.
Đất do Nhà nước giao dĩ nhiên rất hấp dẫn vì mặc dù Nhà nước có những nỗ lực để đưa giá hành chính gần với giá thị trường, nhưng luôn có một mức chênh lệch lớn. Mức chênh lệch giá này làm cho việc mua lại đất của Nhà nước rất hấp dẫn với những nhà đầu tư lớn và cũng là một động lực chính cho các hoạt động tham nhũng đất đai.
Các hộ gia đình, cá nhân yêu cầu giao đất hay thuê đất phải nộp đơn xin giao hay thuê đất cho Sở Tài nguyên và Môi trường, cán bộ sở sẽ xem xét đơn và nộp hồ sơ lên Ủy ban Nhân dân quận/huyện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Kênh giao đất cho các cá nhân này không đại diện cho chuyển đổi đất đô thị với quy mô lớn.
Đối với kênh cung ứng đất của Nhà nước, đặc điểm nổi bật nhất là giao đất cho những dự án phát triển lớn phụ thuộc vào những thỏa thuận đặc biệt giữa Nhà nước và nhà đầu tư (có thể là doanh nghiệp tư nhân, liên doanh hay nhà nước). Hình 19 cho thấy việc chuyển đổi đất như vậy ở Thành phố Hồ Chí Minh. Những hình thức giao dịch như thế này được gọi là “thỏa thuận giao đất” và chỉ ra rằng, các hoạt động giao đất là những dàn xếp đặc biệt (bao gồm cả giá rất ưu đãi đối với việc giao đất hay thuê đất) để thu hút nhà đầu tư đối với một dự án cụ thể nào đó18. Những thỏa thuận giao đất này phục vụ những dự án đầu tư toàn diện có thể quan trọng đối với sự phát triển của quốc gia, nhưng lại đi ngược với thị trường đất quốc gia bởi vì đòi hỏi phải có sự tham gia của chính quyền các cấp để hoạch định và thực hiện những giao dịch đó mà không có hoặc có rất ít sự tham gia của các chủ đất hiện tại. Trong một số trường hợp, các giao dịch như vậy thậm chí còn không được đăng ký trong hệ thống hành chính quản lý đất đai.