tâm thành phố ở hai vùng đô thị lớn
Như mô tả trong các chương trước, tăng trưởng dân số trong vùng đô thị lớn Hà Nội và TP HCM hầu hết diễn ra ở các huyện ngoại thành. Trong khi đó, tăng trưởng khơng gian đáng kể với hình thức các khu cơng nghiệp dựa trên FDI đã diễn ra ở các huyện và tỉnh lân cận, nơi mật độ dân số thấp và hạ tầng hỗ trợ còn hạn chế. Ngược lại, các quận ở trung tâm đơ thị có tăng trưởng dân số và khơng gian chậm hơn và mật độ dân số trì trệ. Tình trạng này thường là do thiếu hạ tầng để
hỗ trợ việc sử dụng đất với mật độ cao hơn (đặc biệt là phương tiện giao thông công cộng công suất lớn như hệ thống tàu điện ngầm hoặc xe buýt nhanh) và thiếu cơ chế thị trường hay quy hoạch để tạo điều kiện chuyển đổi sử dụng đất và thay thế các hoạt động có giá trị gia tăng thấp hơn bằng hoạt động có giá trị gia tăng cao hơn.
Đồng thời, phát triển của mạng lưới hạ tầng đường bộ ở vùng đô thị lớn Hà Nội và TP HCM còn yếu. Bản đồ 1.6 ở chương 1 so sánh mật độ mạng lưới đường bộ trong bán kính 50 km từ trung tâm của hai thành phố lớn nhất của Việt Nam và ba khu vực đô thị lớn khác ở châu Á: Bangkok, Thượng Hải và Seoul. Giá trị mật độ đường bộ cao nhất là khoảng 41 km/km2, gấp đôi so với mức 23 và 25 km/km2 ở vùng đô thị lớn Hà Nội và TP HCM. Do thiếu kết nối về hạ tầng trong vùng và mơ hình sử dụng đất mật độ thấp, khu vực trung tâm đơ thị Hà Nội và TP HCM có dấu hiệu bão hịa trong việc thực hiện và tổ chức các hoạt động có giá trị gia tăng cao thơng qua tích tụ.
Một vấn đề nữa ở khu vực trung tâm thành phố là tình trạng chiếm dụng diện tích đất q lớn và khơng hiệu quả của các cơ quan chính phủ hoặc doanh nghiệp nhà nước. Không cơ quan nào chịu trách nhiệm về kiểm kê và xây dựng chiến lược để sử dụng và quản lý tốt hơn những tài sản chưa được phát triển này. Đơi khi, có nhiều mảnh đất trống bị để khơng trong một thời gian dài do tích trữ và đầu cơ. Khu vực nhà nước còn thiếu khung thuế đất và thực hiện thuế đất hiệu quả để ngăn chặn tình trạng khơng phát triển đất cơng được giao.