“Đổi đất lấy hạ tầng” được sử dụng rộng rãi làm cơ chế tài trợ ở tất cả các tỉnh thành, đặc biệt là ở các thành phố lớn,79 và cơ chế này thường được thực hiện trên cơ sở đàm phán theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT). Nói một cách ngắn gọn, hợp đồng này quy định về việc chính phủ sẽ cấp cho khu vực tư nhân diện tích đất nhất định để đổi lấy hạ tầng cụ thể. Cơ chế này thường được gọi là cơ chế “chỉ
định thầu hai lần” với một công ty thuộc khu vực tư nhân – lần thứ nhất để xây dựng hạ tầng và lần thứ hai để chuyển nhượng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các dự án phát triển bất động sản là một công cụ quan trọng đối với các tỉnh năng động nhất và có thể là một trong những nguồn vốn chính cho đầu tư hạ tầng. Trong những trường hợp cực đoan trong quá khứ, nguồn tài trợ này có thể lên tới 30% ngân sách chi đầu tư phát triển địa phương ở một vài thành phố đang phát triển nhanh.80 Tuy nhiên, khơng có thơng tin tin cậy về số tiền chính xác đã huy động được tại Việt Nam thông qua cơ chế này, mặc dù rõ ràng đây là cơ chế tài trợ thành công dựa trên số lượng hạ tầng được tài trợ theo cách này.
Dù vậy, cách tiếp cận này gây lo ngại nghiêm trọng về tính minh bạch và hiệu quả của quá trình đàm phán, thẩm định các nghiên cứu tiền khả thi/khả thi và thiết kế81 do nhà đầu tư tư nhân chuẩn bị, và việc đánh giá năng lực và trình độ của nhà đầu tư cũng như quá trình định giá đất. Một lo ngại đáng kể khác là mức độ các thành phố thực sự được hưởng lợi từ gia tăng giá trị đất do hạ tầng được cải thiện. Ngoài vấn đề quy hoạch, một trong những rào cản là chi phí tái định cư, do nhà nước chi trả và làm gia tăng đáng kể chi phí huy động nguồn lực đất đai. Một chỉ trích khác là hầu hết các hợp đồng BT có xu hướng bị chậm trễ nghiêm trọng do thị trường đất có tính đầu cơ cao và trong môi trường giá đất tăng, chậm trễ trong triển khai hạ tầng thực tế mang lại nhiều lợi nhuận tài chính hơn cho khu vực tư nhân vì việc định giá đất đã hoàn thành khi hợp đồng được ký kết. Chính phủ đã nhận ra tình trạng thiếu minh bạch, cạnh tranh và hiệu quả liên quan đến mơ hình BT hiện tại, và đang soạn thảo nghị định trong hai năm qua để cải thiện quy trình thanh tốn. Phương thức đổi đất lấy hạ tầng chưa phổ biến ở các thành phố nhỏ, nơi đất chưa hấp dẫn lắm đối với khu vực tư nhân. Loại cơ sở hạ tầng được sử dụng theo hình thức hợp đồng BT này lại là một vấn đề khác vì khu vực tư nhân thường miễn cưỡng, hoặc khơng được phép, cung cấp hạ tầng và dịch vụ công cộng thuộc quản lý của các công ty dịch vụ công cộng như nước hoặc dịch vụ vệ sinh. Chất lượng hạ tầng do khu vực tư nhân cung cấp lại là một lo ngại khác, đặc biệt đối với cơ sở hạ tầng chiến lược do quy mô lớn, phức tạp và yêu cầu đầu tư đáng kể. Các nhà đầu tư tư nhân
150 Đơ thị hóa Việt Nam trước ngã rẽ: Khởi đầu Lộ trình Hiệu quả, Bao trùm, và có Khả năng Thích ứng
Phần II C ác chính sách k hơng g ian chính v à hạn chế v ề thể chế đối với các nỗ lực định hình lại lộ tr
ình đơ thị hóa của
V
thường gặp khó khăn trong việc huy động tài trợ cho hạ tầng dài hạn trên thị trường địa phương khi nguồn thu từ việc bán đất được cấp theo hợp đồng BT chưa được thực hiện do thiếu hạ tầng của khu đất đó. Khoản đầu tư cần thiết rất lớn để phát triển đất cũng hạn chế việc sử dụng cơng cụ này.
Chính phủ đã nhận thức được những vấn đề trên đây, do vậy chính phủ đã quyết định tạm hỗn mơ hình BT vào năm 2017. Bộ TC đang làm đầu mối soạn thảo một nghị định trong hai năm qua để cải thiện quy trình thanh tốn. Các phương án thay thế cho mơ hình BT được phân tích trong phần tiếp theo.