Áp dụng cơ chế để tăng mật độ và tái phát triển trung tâm thành phố. Việc thực hiện như vậy khơng
chỉ giải phóng các khu đất có vị trí tốt để sử dụng với mật độ cao hơn nhằm đáp ứng các hoạt động có giá trị gia tăng cao hơn, mà còn giảm nhu cầu và khuyến khích mở rộng đơ thị về vật chất. Những cơ chế như vậy bao gồm các chính sách hỗ trợ tái phát triển chung
quy mô nhỏ do người sử dụng đất thực hiện, góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại quyền sử dụng đất dựa trên đồng thuận của người sử dụng đất, và di dời hoặc tái phát triển hoạt động công nghiệp hoặc hoạt động giá trị gia tăng thấp khác. Các thành phố cũng cần ưu tiên phát triển giao thông công cộng, cũng như tổ chức lại và tăng cường sử dụng đất dọc theo các hành lang giao thông công cộng. Hộp 4.5 mô tả kinh nghiệm của Hàn Quốc về điều chỉnh đất và tái phát triển khu dân cư.
116 Đơ thị hóa Việt Nam trước ngã rẽ: Khởi đầu Lộ trình Hiệu quả, Bao trùm, và có Khả năng Thích ứng
Phần II C ác chính sách k hơng g ian chính v à hạn chế v ề thể chế đối với các nỗ lực định hình lại lộ tr
ình đơ thị hóa của
V
Xây dựng hướng dẫn chi tiết để làm rõ quy trình thực hiện góp quyền sử dụng đất. Quy định về góp
quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất đã được đưa vào Nghị định 01/2017/NĐ-CP năm 2017 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, cũng như trong dự thảo Luật Quản lý Phát triển Đô thị của Bộ Xây dựng (chưa được thơng qua). Tuy nhiên, cần có cơ chế và hướng dẫn chi tiết hơn nữa. Từ năm 2015, Ngân hàng Thế giới đã cung cấp hỗ trợ kỹ thuật cho Ủy ban Nhân dân Trà Vinh (tỉnh Trà Vinh) thực hiện dự án thí điểm áp dụng cơ chế góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất để nâng cấp một khu vực thuộc Phường 7. Đầu năm 2018, quy hoạch đô thị gắn với kế hoạch điều chỉnh lại quyền sử dụng đất (quy hoạch điều chỉnh) đã được hơn 90% chủ sở hữu đồng
ý. Tuy nhiên, tình trạng thiếu rõ ràng về thủ tục và hướng dẫn pháp lý phù hợp ở cấp quốc gia khiến việc thực hiện dự án ở địa phương trở nên rất khó khăn.
Thực hiện cải cách thuế tài sản. Cải cách thuế tài
sản đang được xem xét và Bộ Tài chính đã xây dựng dự thảo Luật Thuế Tài sản năm 2018. Dự thảo luật đề xuất một loại thuế mới cho hoạt động cải tạo, thuế suất cao hơn đối với đất đai (như tăng từ 0,03% lên 0,4% đối với đất thổ cư), và thuế suất cao hơn nữa đối với đất và nhà ở không sử dụng (1%). Sau khi ban hành, luật này dự kiến sẽ làm tăng đáng kể nguồn cung đất và cải thiện khả năng chi trả do giảm ưu đãi đối với nhà đầu tư nắm giữ đất trống hoặc chưa phát triển để đầu cơ, nhờ đó làm giảm giá đất.
Hộp 4.5 Chương trình Điều chỉnh lại và Tái phát triển chung về Đất đai ở Hàn Quốc
Góp đất hoặc điều chỉnh lại đất đai (LP/R) là phương thức hợp nhất đất để mở rộng hoặc tái phát triển đô thị, tạo đồng thuận giữa các chủ đất và đảm bảo rằng chủ sở hữu đất ban đầu giữ được quyền sở hữu/ quyền sử dụng đất. Chương trình này cho phép các hộ gia đình bị ảnh hưởng của dự án đóng góp một phần đất để tạo khơng gian cho hạ tầng đơ thị; đổi lại, phần đất cịn lại của các hộ gia đình sẽ có giá trị cao hơn nhiều sau khi dự án hoàn thành nhờ đầu tư vào cơ sở hạ tầng và phân vùng lại. Cách tiếp cận này được coi là hiệu quả và có tính bao trùm hơn so với thu hồi đất theo phương thức bồi thường và tái định cư ngoài khu vực dự án. LP/R đã được chứng minh là có hiệu quả ở nhiều quốc gia khi tận dụng được giá trị đất để phát triển bao trùm, hiệu quả và minh bạch. Ở Hàn Quốc, gần một phần tư diện tích đơ thị tồn quốc được phát triển thơng qua điều chỉnh lại đất đai. Từ những năm 1950 đến những năm 1980, chính quyền thành phố Seoul đã phát triển 11.478 ha, tương đương với khoảng 40% diện tích đơ thị của Seoul, thơng qua 41 dự án LP/R quy mô lớn.
Điều chỉnh lại đất đai là phương pháp phát triển đô thị duy nhất ở Hàn Quốc trước những năm 1970. Vào những năm 1980, Chương trình Tái phát triển Chung (Hapdong) bắt đầu được áp dụng. Trong chương trình này, chủ sở hữu nhà ở hoặc đất trong các khu tái phát triển hình thành các hợp tác xã và triển khai các dự án trên cơ sở hợp tác với các công ty xây dựng tư nhân. Các hợp tác xã cung cấp đất và được nhận lại hoặc trả thêm tiền, tùy thuộc vào quy mô của nhà ở được phân phối sau khi tái phát triển. Công ty xây dựng tư nhân xây dựng kế hoạch tái phát triển cùng với các hợp tác xã, triển khai thi cơng cơng trình, và tài trợ nguồn lực cần thiết cho dự án.
Đồng thời, các hợp tác xã với các nhà phát triển tư nhân chiếm một tỷ lệ nhất định nhà ở quy mô nhỏ (85 m2 trở xuống) trong các cơng trình tái phát triển cho thành viên hợp tác xã và người thuê nhà thu nhập thấp, và có nghĩa vụ xây dựng nhà ở cho th cơng cộng. Tính đến giữa năm 2013, có 402 (khoảng 85%) trong số 486 khu vực tái phát triển (không bao gồm các thị trấn mới) ở Seoul đã được tái phát triển thơng qua Chương trình Tái phát triển Chung. Chương trình đã cung cấp khoảng 358.000 đơn vị nhà ở, bao gồm khoảng 65.000 đơn vị nhà ở cho thuê cơng cộng.
Nguồn: Khóa học e-Learning Điều chỉnh lại Đất đai tại Nền tảng Học tập Mở của Ngân hàng Thế giới; Ngân hàng Thế
giới (2015a).
C
ải thiện quản lý đấ
t đai v