thôn sang đô thị
Hạn chế thực hiện thu hồi đất bắt buộc do nhà nước thực hiện để “phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia và cơng cộng”, và xác định rõ các tiêu chí và loại dự án được coi là “vì lợi ích quốc gia và công cộng”. Cần đánh giá kỹ lưỡng hơn hoạt động
của khu vực tư nhân và thương mại như các KĐTM và các khu cơng nghiệp vì lợi ích cơng cộng. Cần tiến hành đánh giá tác động xã hội và tham vấn cộng đồng thận trọng hơn để xác định mục đích cơng cộng của các dự án trước khi phê duyệt.
114 Đơ thị hóa Việt Nam trước ngã rẽ: Khởi đầu Lộ trình Hiệu quả, Bao trùm, và có Khả năng Thích ứng
Phần II C ác chính sách k hơng g ian chính v à hạn chế v ề thể chế đối với các nỗ lực định hình lại lộ tr
ình đơ thị hóa của
V
Ban hành quy định về các khu vực phát triển trong kế hoạch sử dụng đất và kiểm soát phát triển chặt chẽ hơn đối với các khu vực nông thôn và ven đô trong quy hoạch chung. Tiêu chí để phân định các khu vực phát triển, quyền và trách nhiệm liên quan đến phát triển, và việc bảo vệ các khu vực khác nhau phải được quy định rõ ràng hơn. Các tiêu chí và các bước đề xuất thay đổi đối với các khu vực phát triển cần được xác định và thực hiện nghiêm ngặt. Quy định về các khu vực phát triển phải được nêu rõ trong kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch chung đô thị để làm cơ sở xác định ranh giới phát triển, định hướng mở rộng khơng gian, và kiểm sốt sử dụng và phát triển đất trong những khu vực này. Mọi chuyển đổi sử dụng đất ngoài các khu vực xây dựng hiện tại cần phải có phân tích chi phí - lợi ích đối với các kịch bản thay thế (như mở rộng đô thị so với tái thiết tại chỗ dựa trên đánh giá sự phù hợp về môi trường và đất đai, xu hướng dân số và kinh tế, chi phí phục vụ hạ tầng, và năng lực kết nối giao thông và liên kết vùng). Do sự tương đồng của khung pháp lý liên quan đến đất đai của Việt Nam và Trung Quốc, kinh nghiệm của Trung Quốc về quy hoạch sử dụng đất có thể được sử dụng để tham khảo về cách thức hoạt động của các quy định không gian tương tự ở Việt Nam (xem hộp 4.4).
Có quy định rõ ràng về tham gia của các nhà phát triển tư nhân. Cần lựa chọn các nhà phát triển tư nhân
thông qua một cơ chế minh bạch và cạnh tranh trên cơ sở kinh nghiệm và năng lực kỹ thuật và tài chính của doanh nghiệp tư nhân. Cần công bố rõ ràng các điều kiện phát triển dựa trên quy hoạch không gian tổng thể của thành phố và tham vấn cộng đồng địa phương, bao gồm các yêu cầu về hạ tầng và bảo vệ mơi trường trong và ngồi khu vực dự án. Cần bảo đảm thực hiện quy trình đền bù và tái định cư công bằng. Cần thực thi quy định về cung cấp nhà ở xã hội trong phạm vi dự án phát triển nhà ở thương mại tại các Khu đô thị mới theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP về Phát triển và Quản lý Nhà ở Xã hội68.
Có chỉ đạo và điều phối rõ ràng ở cấp quốc gia cho công tác quy hoạch, phát triển và giám sát các khu công nghiệp. Quy hoạch tổng thể khu công
nghiệp phải dựa trên kế hoạch phát triển kinh tế xã hội quốc gia và chiến lược phát triển kinh tế cụ thể theo vùng. Quy hoạch vùng cần phân tích kỹ lợi thế cạnh tranh của từng tỉnh và đề xuất chiến lược khác
biệt để phát triển những lợi thế đó. Do vậy, các Bộ cần có chỉ đạo rõ ràng để hướng dẫn các tỉnh củng cố các khu cơng nghiệp hiện có và phê duyệt thận trọng khu công nghiệp mới dựa trên địa điểm, hạ tầng và tiềm năng kinh tế.
Cải cách hệ thống phân loại đơ thị để có giám sát theo định hướng hành động và thực tiễn hơn, tập trung vào kết quả và tăng trưởng năng động thay vì đầu vào và quy mô tĩnh như hiện tại. Các chỉ số
của hệ thống phân loại đô thị nên được sửa đổi để tập trung vào các lĩnh vực quan trọng, như thay đổi trong sử dụng đất, di cư, phân bổ việc làm và dân số theo không gian, thời gian di chuyển, cơ hội tiếp cận việc làm, giá đất và giá nhà ở, hệ số giá nhà ở/thu nhập, nguồn cung đất đai và nhà ở (kể cả nguồn đất công), chất lượng môi trường, và rủi ro khí hậu và thiên tai. Một hệ thống cập nhật và hiện đại hơn sẽ là cơ sở để xác định chênh lệch cung cầu về dịch vụ hạ tầng và ưu tiên đầu tư, cũng như để xây dựng các quy định chi tiết về không gian cho quản lý phát triển. Các bộ, với hỗ trợ của các viện quy hoạch, nên được giao nhiệm vụ xác định các chỉ số chính và xây dựng phương pháp và công cụ để thu thập và giám sát dữ liệu, còn nhiệm vụ lập quy hoạch và xây dựng các thông số quy hoạch chi tiết nên được giao cho chính quyền địa phương. Chính quyền địa phương cần được phân bổ ngân sách để thực hiện khảo sát liên quan đến các vấn đề kinh tế xã hội, giao thông, và môi trường, và áp dụng các công cụ để thu thập dữ liệu sơ cấp phân tách theo nhóm. Hệ thống phân bổ ngân sách cần cân nhắc các yếu tố khơng hồn tồn gắn với quy mơ đơ thị mà dựa trên cân nhắc chung về chênh lệch cung cầu, hiệu quả đầu tư, đặc điểm và hiệu quả của các khu vực đô thị khác nhau (như thảo luận tại chương 5).
C
ải thiện quản lý đấ
t đai v
Hộp 4.4 Quy định về không gian trong kế hoạch sử dụng đất ở Trung Quốc
Từ năm 1996, để đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ hệ sinh thái quốc gia, chính phủ Trung Quốc thực hiện hệ thống quản lý đất đai nghiêm ngặt, tập trung bảo vệ đất canh tác và điều tiết đất xây dựng. Kế hoạch tổng thể sử dụng đất xác định “ba ranh giới và bốn khu vực” và có các quy định về khơng gian rõ ràng cho các khu vực khác nhau.
“Ranh giới khu vực cấm” quy định ranh giới giữa các khu vực được phép phát triển và các khu vực không được phát triển. “Khu vực cấm xây dựng” xác định các khu vực chính như khu bảo tồn thiên nhiên, rừng, và môi trường sống hoang dã cần được bảo vệ và các khu vực có nguy cơ cao đối với thảm họa địa chất. Đất trong khu vực này chỉ được sử dụng cho mục đích xây dựng sinh thái, bảo vệ mơi trường, và bảo tồn di sản văn hóa và tự nhiên. Nghiêm cấm mọi hoạt động xây dựng không tuân thủ việc sử dụng đất. Không được điều chỉnh ranh giới khu vực cấm trong giai đoạn quy hoạch 15 năm.
Trong các khu vực ranh giới khu vực cấm phát triển, có ba khu vực được xác định:
“Khu vực xây dựng” là đất xây dựng đô thị hiện tại, cộng với các khu vực gia tăng dự kiến trong giai đoạn
quy hoạch tới mức diện tích đất tối đa theo quy định. Trong giai đoạn quy hoạch, phải giữ nguyên tổng diện tích đất xây dựng, mặc dù bố trí khơng gian có thể được điều chỉnh thông qua thủ tục pháp lý.
“Khu vực xây dựng có điều kiện” là khu vực liền kề khu vực xây dựng và có thể phù hợp cho xây dựng.
Trong khu vực này, có thể xin phê duyệt xây dựng với điều kiện là diện tích đất xây dựng mới tương ứng bị trừ vào khu vực xây dựng. Khu vực xây dựng và khu vực xây dựng có điều kiện kết hợp với nhau tạo thành ranh giới mở rộng, và về ngun tắc thì khơng được điều chỉnh ranh giới mở rộng trong giai đoạn quy hoạch.
Các khu vực bên ngoài khu vực xây dựng, khu vực xây dựng có điều kiện, và khu vực cấm xây dựng được
coi là “khu vực xây dựng hạn chế”. Việc sử dụng đất chủ yếu là cải tạo đất và bảo tồn đất nông nghiệp cơ bản. Việc xây dựng thành phố, thị xã, và làng bản được kiểm soát chặt chẽ trong khu vực này.
Nguồn: Ngân hàng Thế giới, theo bài thuyết trình của Jian Lin và Zuoji Dong, “Giới thiệu về Quy định Mục đích Sử dụng
Đất và Quy hoạch Sử dụng Đất ở Trung Quốc”, trong hội nghị truyền hình với Bộ Tài ngun và Mơi trường Việt Nam, tháng 11 năm 2018.