CHƯƠNG 4: BÀN LUẬN VỀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1.2.2. Bổ sung quy định kiểm soát chiều cao để bảo vệ không gian di sản
Đồ án định hướng tổ chức không gian với nguyên tắc “tầng cao công trình quanh những kiến trúc có giá trị lịch sử …phải được kiểm soát nghiêm ngặt để có thể giữ gìn cảnh quan lịch sử theo tỷlệ con người”.[69]
Tuy nhiên, một tiền đề có vẻ mâu thuẫn với nguyên tắc trên là, liên quan đến vấn vấn đề pháp lý của các dự án đầu tư xây dựng tại trung tâm, đồ án quy hoạch đãđược thành lập trên cơ sở “tôn trọng các dự án đã được chấp thuận hoặc đang đợi chấp thuận
trong phạm vi khu vực quy hoạch”. [69] Xuất phát từ đây, đồ án đã mặc định chấp nhận giữ nguyên chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc củanhững dự án đầu tư đã có pháp lý. Hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình là những cơ sở quan trọng để khống chế chiều cao xây dựng, giúp kiểm soát quy mô tầng cao tại các không gian di sản thấp tầng. Nếu như việc chấp nhận các trường hợp ngoại lệ được xem là thực tế hi ển nhiên, thìđiều đó đồng nghĩa với chấp nhận diễn tiến xen cấy nhà cao tầng. Diễn tiến này sẽ phá vỡ các nguyên tắc tổ chức không gian của đồ án quy hoạch, và gây trở ngại lớn cho việc bảo tồn di sản kiến trúc đô thị.
Vì vậy, nguyên tắc tổ chức chiều cao tại trung tâm hiện hữu, với các quy định rõ ràng về việc kiểm soát chiều cao tại các khu vực di tích, các công trình kiến trúc có giá trị, các khu vực cảnh quan kiến trúc đô thị quan trọng cần được bổ sung vào nội dung đồ án. Tổ chức chiều cao với các nguyên tắc rõ ràng về nhịp điệu sẽ mở ra những điều kiện cho phát triển hiện đại hoá trung tâm hiện hữu trong khi vẫn đảm bảo giữ gìnđặc trưng của những khu vực di sản thấp tầng.
Một số dự án đã có pháp lý nhưng quy mô chiều cao quá lấn át không gian di sản có thể phải chịu khống chế chiều cao theo quy định chung. Trong các trường hợp như thế, việc áp dụng các giải pháp linh hoạt như chính sách “chuyển nhượng quyền phát triển trên cao”, hoặc ưu đãi bằng chương trình “phân vùng khích lệ” cho chủ đầu tư cần được kích hoạt như là điều kiện cần thiết để thực thi mục tiêu bảo tồn trong bối cảnh phát triển đô thị.
Ngoài ra, việc bố trí công trình cao tầng phù hợp với xu hướng phát triển TOD để khai thác tối ưu giá trị sử dụng đất tại các khu vực nhà ga công cộng c ũng là một trong những căn cứ để xác định nguyên tắc tổ chức chiều cao. Vì không gian phát triển thường tập trung trong phạm vi bán kính 400 mét tính từ tâm điểm là các nút TOD, nên vị trí các nhà ga công cộng phải được quy hoạch phù hợp để tránh tình trạng phát triển cao tầng tại các khu vực cảnh quan kiến trúc đô thị thấp tầng đặc trưng. Vị trí ga Nhà Hát thành phố theo quy hoạch hiện tại là một ví dụ về việc bố trí ga công cộng chưa phù hợp với mô hình TOD, vì quanh khu vực nhà ga này là các di tích kiến trúc nổi bật (Nhà Hát, UBND), nên không thể xây dựng cao tầng, không phát huy tốt hiệu quả sử dụng đất từ khả năng kích hoạt gia tăng chiều cao và hệ số sử dụng đất quanh các nút TOD.