b) Sự mất cân bằng cung-cầu bất động sản.
2.5.4.Phát triển thị trƣờng BĐ Sở Trung Quốc
Nhờ quá trình đổi mới, nền kinh tế Trung Quốc đã có những bƣớc phát triển vƣợt bậc. Cùng với sự phát triển của đất nƣớc, quá trình đô thị hoá ở nƣớc này đang diễn ra rất mạnh mẽ và nhu cầu về đất ở của dân cƣ tăng mạnh. Tuy nhiên, cũng nhƣ nhiều nƣớc đang phát triển khác, do khả năng cung về nhà ở còn hạn chế và hoạt động đầu cơ hoành hành nên tầng lớp có thu nhập thấp cũng rất khó khăn trong việc mua nhà ở đô thị. Để giải quyết vấn đề này, tạo điều kiện cho ngƣời có thu nhập thấp có thể tiếp cận đƣợc với nhà ở dân dụng, Chính phủ Trung Quốc đã ứng xử khá mạnh tay và đƣợc lòng dân chúng trong quản lý thị
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang105
trƣờng BĐS, đặc biệt là thị trƣờng nhà ở dân dụng nhƣ: kiểm soát thu nhập mua nhà ở dân dụng, công khai thông tin về ngƣời mua BĐS dành cho ngƣời có thu nhập thấp và trung bình, thu hồi BĐS sau thời gian không sử dụng, hỗ trợ các công ty xây dựng chung cƣ và nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp. Những kinh nghiệm của Trung Quốc trong đền bù, giải phóng mặt bằng, tổ chức tái định cƣ nhằm tạo mức giá hợp lý trên thị trƣờng BĐS rất đáng đƣợc quan tâm.
Cũng giống nhƣ ở Việt Nam, tại Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu: Sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu toàn dân còn đất ở thuộc khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu của tập thể nông dân lao động. Theo quy định của Luật Đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu Nhà nƣớc đƣợc giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo hình thức: Cấp đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất); xuất nhƣợng đất (giao đất có thu tiền sử dụng) và cho thuê đất.
Trong trƣờng hợp Nhà nƣớc cần thu hồi đất của ngƣời đang sử dụng để dùng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, Nhà nƣớc có chính sách đền bù và tổ chức tái định cƣ cho ngƣời bị thu hồi đất.
Vấn đề bồi thƣờng cho ngƣời bị thu hồi đất đƣợc pháp luật đất đai Trung Quốc quy định nhƣ sau:
Thứ nhất, về thẩm quyền thu hồi đất: chỉ có Chính phủ và chính quyền
cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng mới có thẩm quyền thu hồi đất, đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất sở hữu tập thể thành đất sở hữu Nhà nƣớc.
Thứ hai, về trách nhiệm bồi thƣờng: Pháp luật đất đai quy định ngƣời nào
sử dụng đất thì ngƣời đó có trách nhiệm bồi thƣờng. Phần lớn tiền bồi thƣờng do ngƣời sử dụng đất trả. Tiền bồi thƣờng này bao gồm: lệ phí sử dụng đất nộp cho Nhà nƣớc và các khoản phải trả cho ngƣời có đất bị thu hồi.
Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nƣớc: Theo quy định của pháp luật, 70% mức lệ phí này đƣợc giữ lại ở Ngân sách cấp tỉnh, còn 30% còn lại nộp vào Ngân sách Trung ƣơng. Lệ phí sử dụng đất bao gồm: lệ phí khai khẩn đất đai, lệ
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang106
phí chống lũ lụt, lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất. Ngoài ra, pháp luật Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho ngƣời bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp.
Các khoản đền bù cho ngƣời sử dụng đất bị thu hồi: Theo quy định, khi thu hồi đất phải trả cho ngƣời bị thu hồi các loại tiền sau: tiền bồi thƣờng đất đai; tiền trợ cấp về tái định cƣ; tiền trợ cấp bồi thƣờng hoa màu trên đất đai. Theo đó, cách tính tiền bồi thƣờng đất đai của những năm trƣớc đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nƣớc quy định. Còn đối với tiền bồi thƣờng hoa màu thì tính theo giá thị trƣờng tại thời điểm thu hồi đất.
Thứ ba, nguyên tắc bồi thƣờng: theo pháp luật, khoản tiền bồi thƣờng
cho giải toả mặt bằng phải đảm bảo cho ngƣời dân bị thu hồi đất có chỗ ở mới với giá trị bằng hoặc cao hơn so với chỗ cũ…
Thứ tư, thời điểm bồi thƣờng: thời điểm đƣợc xác định bồi thƣờng cho
ngƣời sử dụng đất bị thu hồi đất đƣợc tính theo ngày cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ năm, cơ quan quản lý, giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên đất
đai tại các địa phƣơngthực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng. Ngƣời nhận thu hồi đất sẽ thuê một đơn vị giải toả mặt bằng khu đất đó (thông thƣờng là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất bị giải toả).
Thứ sáu, đối tƣợng đƣợc đền bù khi giải toả mặt bằng: trƣờng hợp phá
nhà ở, nhà riêng của ngƣời dân nào thì ngƣời đó đƣợc bồi thƣờng thiệt hại. Đối với nhà tập thể, nhà không có ngƣời ở, nhà ở tập thể hoặc thôn, xã nhƣng không thuộc sở hữu cá nhân thì số tiền bồi thƣờng đƣợc sử dụng để xây dựng xí nghiệp hƣơng, trấn (thôn). Khoản tiền này đƣợc xác định là phần vốn góp cổ phần của thôn trong xí nghiệp. Ngƣời đầu tƣ xây dựng xí nghiệp trên mảnh đất giải toả nhà phải trả tiền bồi thƣờng cho thôn có mảnh đất đó.
Thứ bảy, vấn đề quản lý đất đai sau khi giao đất, thuê đất: đất đƣợc giao,
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang107
không bị giải toả hoặc nhận đất mà không sử dụng trong một thời gian ngắn thì Nhà nƣớc có thể thu phí lhông đảm bảo thời hạn. Trƣờng hợp sử dụng sai mục đích, thì nhà đầu tƣ phải thay đổi mục đích sử dụng phù hợp với mục đích đã đƣợc ghi trong quyết định giao, cho thuê đất; đồng thời, họ phải có nghĩa vụ trả tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho Nhà nƣớc.
Thứ tám, cách thức bồi thƣờng về nhà ở: Trung Quốc giải quyết vấn đề
nhà ở cho dân sau khi giải toả mặt bằng thông qua việc trả bồi thƣờng về nhà ở. Số tiền này đƣợc xác định bao gồm: giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây mới và giá nhà cũ; giá đất tiêu chuẩn, trợ cấp về giá cả.
Thị trƣờng BĐS Trung Quốc hiện đƣợc ví nhƣ một chiếc nam châm thu hút đƣợc rất nhiều các công ty nƣớc ngoài. Việc các công ty này đến từ đâu không quan trọng, mà trên hết là năng lực cạnh tranh của họ ra sao. Với nhiều thể chế thị trƣờng đƣợc hoàn thiện hơn, cuộc cải cách nhà ở sâu rộng thị trƣờng tài chính dồi dào và chính sách giao dịch chuyển quyền sử dụng đất công khai, các daonh nghiệp xây dựng nƣớc ngoài càng tự tin khi chen chân vào Trung Quốc. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});