b) Các yếu tố ảnh hƣởng tới cung bất động sản.
2.2.4.2. Cầu bất động sản
a) Khái niệm.
Cầu BĐS là khối lƣợng hàng hoá BĐS mà ngƣời tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với để nhận đƣợc khối lƣợng BĐS đó trên thị trƣờng.
Nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa BĐS có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tƣợng xuất hiện. Nhu cầu thƣờng xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tƣợng. Song cầu thực tế trên thị trƣờng lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tƣợng có nhu cầu nhƣng không trở thành cầu trên thị trƣờng, có những đối tƣợng không có nhu cầu sử dụng nhƣng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi. Chính vì vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trƣờng.
Cầu về BĐS xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau: - Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi ngƣời dân.
- Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới đƣợc chuyển thành cầu trên thị trƣờng.
- Phải có sự hoạt động của thị trƣờng để nhu cầu có khả năng thanh toán mới có điều kiện gặp đƣợc cung và cầu. Chính thị trƣờng là môi trƣờng để nhu cầu có khả năng thanh toán đƣợc trở thành cầu thực tế.
Cầu về BĐS có nhiều loại khác nhau, song cầu về đất đai và nhà ở là lƣợng cầu cơ bản và chủ yếu của thị trƣờng BĐS. Cầu về đất đai bao gồm đất đai
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang75
cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông, các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng các loại nhà và các công trình BĐS khác. Cầu về nhà ở: Cầu về nhà ở kéo theo đó là đất đai để xây dựng nhà ở. Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị trƣờng BĐS. Trên thị trƣờng BĐS, trong quan hệ thƣơng mại, ngoài cầu nhà đất thông thƣờng, còn xuất hiện cầu giả tạo của ngƣời buôn bán BĐS. Đó là cầu của những nhà đầu tƣ buôn bán BĐS mua đất và nhà ở để đầu cơ trục lợi. Điều đó làm tăng giả tạo nhu cầu về nhà ở có thể gây ra căng thẳng thêm quan hệ về cung cầu nhà ở và giá nhà đất tăng lên tại thời điểm nhất định.
Có nhiều yếu tố là các biến số tác động đến sự thay đổi cơ cấu về BĐS. Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm gia tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở. Dân số tăng làm tăng số lƣợng gia đình độc lập dẫn đến nhu cầu về diện tích nhà ở cho các hộ gia đình tăng lên. Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn gia tăng nhu cầu về hoạt động dịch vụ, thƣơng mại, du lịch, văn hoá, giáo dục,… dẫn đến làm gia tăng nhu cầu về đất đai, nhất là tại các vùng trung tâm. Sự thay đổi về mục đích sử dụng đất đai giữa các hoạt động sản xuất khác nhau, giữa các lĩnh vực khác nhau sẽ làm nảy sinh cơ cấu về đất đai có thay đổi. Cùng với quá trình phát triển kinh tế, xã hội, việc chuyển mục đích sử dụng đất sang phục vụ cho việc phát triển nhà ở, kết cấu hạ tầng cho nhu cầu về các loại đất làm công sở, văn phòng trung tâm dịch vụ thƣơng mại tăng lên rất nhiều. Điều đó tác động đến làm thay đổi giá cả trao đổi về cùng một loại đất, cùng một vị trí nhƣng khác nhau về mục đích sử dụng. Việc làm mới có thu nhập là cơ sở, điều kiện nâng cao chất lƣợng đời sống. Đó là cơ sở cho phần lớn nhu cầu trở thành các nhu cầu có khả năng thanh toán. Khi thu nhập tăng thì nhu cầu về nhà ở và đất đai tăng lên rõ rệt. Quá trình đô thị hoá là quá trình tập trung dân cƣ vào các đô thị và mở rộng đô thị. Quá trình đó tác động và làm thay đổi căn bản nhất về cầu nhà ở đô thị, kết cấu cầu nhà ở đô thị cũng nhƣ nhà ở chức năng khác. Mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng,
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang76
những chính sách của Chính phủ… đều là những biến số quan trọng làm thay đổi cầu về BĐS.