b) Sự mất cân bằng cung-cầu bất động sản.
2.5.1. Sự phát triển thị trƣờng BĐ Sở Cộng hoà Liên bang Đức.
Khung pháp lý của thị trƣờng BĐS:
Phát luật của Cộng hoà Liên bang Đức quy định về quyền có nhà ở, đất và nhà, các công trình xây dựng không tách rời nhau, nhà đất đƣợc mua bán theo nguyên tắc của thị trƣờng. Hiến pháp nƣớc này quy định quyền sở hữu đất và quyền thừa kế đất đai, nhà xây dựng và thừa kế xây dựng đƣợc Nhà nƣớc đảm bảo, nhƣng chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng đất theo quy hoạch của Nhà nƣớc và không đi ngƣợc lại với lợi ích xã hội. Luật pháp cho phép quyền thừa kế xây dựng, ngƣời hƣởng quyền thừa kế có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác với thời gian tối đa là 9 năm. Ngƣời mua quyền xây dựng có nghĩa vụ phải trả cho chủ đất hàng năm một khoản tiền (tiền thuê) bằng 6 – 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng còn đƣợc thế chấp, khi hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà, công trình.
Luật pháp còn quy định về sở hữu từng phần. Thí dụ, ngƣời mua căn hộ trong một toà nhà thì đƣợc sở hữu căn hộ và một phần diện tích trong khuôn viên của toà nhà đó. Phần diện tích đó đƣợc tính theo tỷ lệ phần trăm (%) của toàn bộ
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang101
diện tích (nhƣng không chỉ rõ vị trí, kích thƣớc cụ thể) tuỳ theo diện tích và vị trí không gian của căn hộ.
Đối tƣợng mua bán trên thị trƣờng BĐS:
Đất đai, đất có công trình và quyền thừa kế xây dựng là những đối tƣợng cơ bản đƣợc thực hiện giao dịch trên thị trƣờng BĐS. Để đất đai có thể giao dịch đƣợc trên thị trƣờng ngƣời ta thực hiện các công việc sau:
+ Quy hoạch là khâu trƣớc tiên phải làm, gồm quy hoạch chi tiết và quy chế hƣớng dẫn xây dựng. Quy hoạch sau khi đã đƣợc thông qua có tính pháp lý và không thể thay đổi. Trong quy hoạch có hƣớng dẫn sử dụng, xác định rõ mục đích sử dụng của từng khu đất, địa điểm…
+ Xác định chủ sở hữu từng thửa đất từng bất dộng sản cụ thể là việc làm không thể thiếu đƣợc để thị trƣờng BĐS vận hành. Các chủ sở hữu khác nhau đều tham gia bình đẳng trên thị trƣờng.
+ Nhà ở tập thể cũ (của Nhà nƣớc) đƣợc giao cho chính quyền địa phƣơng để bán cho ngƣời đang thuê (đang ở) hoặc đƣợc giao cho một cơ quan quản lý và kinh doanh nhà ở quản lý, Nhà nƣớc có chính sách hỗ trợ cho việc tƣ nhân hoá loại nhà này.
Các bên tham gia thị trƣờng BĐS:
Các chủ thể tham gia thị trƣờng bao gồm: Chính phủ với toàn bộ tổ chức của hệ thống này, pháp nhân, thể nhân, công dân. Mọi ngƣời đều có thể truy cập các thông tin về hồ sơ địa bạ, sử dụng các dịch vụ nhƣ giám định giá, dịch vụ từ các tổ chức môi giới. Các thông tin về BĐS đều có tại hồ sơ của mỗi BĐS. Các BĐS, nhà đất đều đăng ký với hệ thống địa bạ. Việc lập bản đồ địa chính và địa bạ do cơ quan có chức năng đảm nhiệm. Trong địa bạ mô tả rõ BĐS, chủ sở hữu, các quyền năng, những hạn chế và những tồn đọng liên quan đến BĐS… Hồ sơ địa bạ đƣợc lƣu giữ tại cơ quan toà án. Cơ quan giám định giá trị gọi là Hội đồng giám định giá trị. Hội đồng này có chức năng thống kê, giá cả mua bán, xác định giá định hƣớng, cung cấp thông tin giá cho thị trƣờng, thu thập các dữ liệu cần thiết để xác định giá cụ thể… phục vụ cho cả ngƣời mua và ngƣời bán, phục vụ
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang102
cho tƣ nhân hoá hoặc quốc hữu hoá, phục vụ cho việc giải quyết tranh chấp của toà án. Các tổ chức môi giới kinh doanh BĐS có thể thành lập tự do hoặc môi giới theo tổ chức đƣợc pháp luật thừa nhận. Đối với nghề môi giới tự do, khi cấp giấy hành nghề pháp luật không đòi hỏi họ phải có trình độ chuyên môn, nhƣng để trở thành hội viên của hiệp hội môi giới thì trình độ chuyên môn là điều kiện bắt buộc.
Thực hiện các giao dịch:
Việc mua, bán, thuê, mƣớn… đƣợc thực hiện theo hợp đồng với giá cả thoả thuận. Hợp đồng phải đƣợc công chứng nhƣ một điều kiện bắt buộc, hợp đồng chỉ kết thúc khi chủ mới đƣợc đăng ký vào sổ địa bạ tại Toà án. Luật pháp quy định việc ngƣời mua (hay tổ chức) một BĐS, nếu sau đó trong vòng 10 năm, kể từ khi trở thành chủ sở hữu mà bán lại thì ngƣời này phải nộp một loại thuế gọi là thuế đầu cơ.
Can thiệp của Nhà nƣớc và tài chính BĐS:
Ngoài việc xây dựng khung pháp luật cho thị trƣờng BĐS, Nhà nƣớc Đức còn can thiệp trực tiếp vào thị trƣờng BĐS nhất là vấn đề nhà ở, bằng việc thông qua các chính sách thuế, phí, giá trần, các chính sách hỗ trợ nhà ở, quy định về chống đầu cơ… Nhà nƣớc hỗ trợ bằng xác định quyền sở hữu nhà ở; tuỳ theo mức độ thu nhập của các đối tƣợng mà hỗ trợ bằng cách hỗ trợ tiết kiệm xây dựng, hỗ trợ xây dựng nhà ở cho thuê, hỗ trợ cải tạo bảo dƣỡng nhà ở… thực hiện theo chƣơng trình với các hình thức nhƣ: hỗ trợ cầm cố, tiết kiệm nhà ở, cho vay không lãi, cho vay ƣu đãi, trợ cấp không hoàn lai, tƣ vấn miễn phí…