2.1.2.1. Tính bất động của đất đai và công trình gắn liền.
Đất đai cùng công trình gắn liền là hàng hóa đặc biệt, dù đƣợc đem sang nhƣợng, mua bán, chuyển quyền sử dụng nhƣng không thể di chuyển đến một nơi mong muốn khác. Vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội điều đó đã tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất.
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang 52 2.1.2.2. Tính khan hiếm
Đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên với diện tích giới hạn, con người không thể tự tạo thêm đất đai mới theo ý muốn. Trong khi xu hướng dân số tăng và đô thị hóa đẩy nhu cầu sử dụng đất lên cao thì diện tích đất vẫn không thay đổi.
Theo tổng cục thống kê, diện tích đất trên cả nước là 329.314,5 km2 với mật độ 253 người/km2. Mật độ này sẽ tăng lên cùng tốc độ tăng dân số của cả nước. Đặc biệt tại các thành phố lớn của những nước đang phát triển, sức ép dân số cùng tốc độ đô thị hóa nhanh sẽ gây nguy cơ khan hiếm đất đai một cách trầm trọng.
2.1.2.3. Tính cá biệt
Trong cùng một khu vực kể cả hai BĐS cạnh nhau cũng sẽ có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS không tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau, kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế thì vị trí không gian của chúng cũng khác nhau. Ngay trong một toà nhà, các căn phòng có hướng và cấu tạo đã khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sƣ đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân.
2.1.2.4. Tính bền lâu
Đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý, còn có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Do đó BĐS có tính tính bền lâu. Tính bền lâu của BĐS chỉ tuổi thọ của công trình xây dựng trên diện tích đất.
Có 2 loại tuổi thọ của BĐS:
- “Tuổi thọ vật lý” chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hƣ hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng.
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang 53
- “Tuổi thọ kinh tế” chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu đƣợc từ BĐS đó.
Tuổi thọ kinh tế ngắn hơn so với tuổi thọ vật lí nhiều.
2.1.2.5. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp quy hoạch mở rộng, đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng sẽ làm tăng giá trị BĐS trong khu vực đƣợc quy hoạch và và BĐS khu vực lân cận. Càng gần khu vực có đầu tƣ lớn thì giá trị của BĐS càng tăng cao.
2.1.2.6. Tính thích ứng
Trong quá trình sử dụng, BĐS có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ đƣợc những nét đặc trƣng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác. Khi giá trị của BĐS đƣợc tăng lên, chức năng sử dụng của BĐS sẽ thay đổi để phù hợp với giá trị của nó. VD khu đất nông nghiệp sản xuất với lợi tức thấp nếu đƣợc tăng giá trị nhờ quy hoạch gần 1 trung tâm kinh tế xã hội thì sẽ có chiều hướng thay đổi không sản xuất nông nghiệp nữa mà chuyển thành đất xây dựng các cơ sở hạ tầng.
2.1.2.7. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng...
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang 54
2.1.2.8. Chịu ảnh hưởng bởi tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý, thị hiếu và tâm linh ảnh hưởng lớn tới nhu cầu và giá trị của BĐS.