b) Sự mất cân bằng cung-cầu bất động sản.
3.3.1.1.Thị trƣờng nhà ở.
Theo khảo sát mới với thị trƣờng nhà ở Hà Nội quý III/2008, mặc dù giá của tất cả các căn hộ chung cƣ hiện tại đều đã thấp hơn từ 7-10% so với mức
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang114
đỉnh đạt đƣợc trong quý I/2008 và thấp hơn khá nhiều so với thời điểm quý IV/2007 nhƣng số lƣợng các giao dịch thành công vẫn không nhiều.
Căn hộ rao bán tại Hà Nội (chƣa mở rộng) từ năm 2006 đến năm 2008 đã bị sụt giảm do thiếu nguồn cung. Nếu năm 2006 số căn hộ rao bán là khoảng 4000 căn, thì năm 2007 xuống còn khoảng 3500 căn, và trong năm 2008 này số căn hộ rao bán chỉ là trên 1000 căn.
CBRE dự báo số lƣợng căn hộ bán ra sẽ tăng dần trở lại. Năm 2009 sẽ tăng lên khoảng 2500 căn, năm 2010 sẽ vào khoảng hơn 3000 căn, và năm 2011 nguồn cung sẽ tăng lên khoảng 4500 căn.
Hình 21: Tổng kết và dự báo số lượng căn hộ rao bán trên thị trường HN
Các căn hộ đƣợc ƣa chuộng đa phần đang xây dựng giai đoạn cuối và có giá trị dƣới 1 tỉ đồng, còn nhà phố thì tập trung loại nhà dƣới 3 tỉ đồng.
Thời điểm năm 2008, khách hàng đều là những ngƣời mua nhà lần đầu. Nhu cầu của ngƣời mua hiện chủ yếu là các căn hộ quy mô vừa phải, vì diện tích sẽ ảnh hƣởng đến giá. Phần lớn khách muốn mua nhà có diện tích trên dƣới 100m2, và chỉ có 1-2 phòng ngủ. Theo thống kê tại một số sàn giao dịch của các đơn vị môi giới, trong 3 tháng cuối năm 2008, khối lƣợng giao dịch tập trung vào các loại sản phẩm nhƣ: nhà phố đơn lẻ (60%), căn hộ (30%), đất dự án (10%).
4000 3500 1000 2500 3000 4500 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 2006 2007 2008 2009 2010 2011
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang115
Hình 22: Cơ cấu giao dich tại TT.BĐS trong quý IV năm 2008
Nguyên nhân của sự trầm lắng là do kỳ vọng khác nhau từ cả hai phía ngƣời mua và ngƣời bán. Ngƣời mua với thông tin HN đang đƣợc quy hoạch theo mở rộng nên có xu hƣớng chờ đợi với hy vọng giá sẽ giảm tiếp. Ngƣời bán nhận thấy giá tiếp tục giảm dần, nên rất miễn cƣỡng, không muốn bán với giá thấp trừ phi họ đang chịu áp lực của khoản vay ngân hàng theo kỳ hạn.
Một nguyên nhân khác, theo đánh giá của nhiều chuyên gia về thị trƣờng BĐS, giá căn hộ chung cƣ dao động từ 732 đến trên 2.500USD/m2
(tùy hạng) trên thị trƣờng vẫn đang là quá cao so với thu nhập của ngƣời dân.