Với hàng hoá thông thƣờng, quan hệ cung cầu diễn ra theo quy luật chung: khi cầu đẩy giá tăng lên sẽ khích thích tăng cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hoá BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứng nhanh nhƣ các loại hàng hoá khác.
Nguyên nhân do đặc điểm của BĐS cần phải có thời gian để tạo ra chúng, để tạo ra các công trình cần phải có thời gian tìm hiểu về mọi thông tin về đất đai, làm dự án, làm thủ tục chuyển nhƣợng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công.
Thời gian tạo ra hàng hoá thƣờng lâu hơn các hàng hoá khác (thông tin về đất đai, dự án đầu tƣ, thủ tục xin phép xây dựng, thủ tục chuyển nhƣợng, thiết kế thi công công trình)
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang63
không co giãn so với giá cả. Do vậy, trong thị trƣờng BĐS sự thay đổi về giá BĐS thƣờng bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung cầu, hay nói cách khác giá cả là do quan hệ cung cầu quyết định. Sự biến động về giá cả thị trƣờng bắt đầu do sự thay đổi của cầu. Khi giá giảm cầu ít co giãn so với giá bởi vì khi giá giảm nhƣng giảm đến mức để ngƣời mua có thể mua tăng thêm một đơn vị BĐS; ngƣợc lại, khi giá tăng thì bản thân do cầu tăng trong khi cung không phản ứng theo kịp làm giá tăng. Khi giá tăng nhƣng cung không co giãn vì tổng nguồn BĐS, nhất là đất đai có giới hạn, việc đầu tƣ phát triển phải mất nhiều thời gian nên khi cầu tăng thì cung không thể tăng ngay. Giá cả BĐS do quan hệ cung cầu quyết định, ngƣợc lại giá cả lại ảnh hƣởng điều tiết cung và cầu. Sự phản ứng cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo hƣớng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS. Do vậy, Nhà nƣớc cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về BĐS, đặc biệt là có giải pháp để bình ổn thị trƣờng BĐS, hạn chế về gia tăng của cầu về BĐS không cho mục đích tiêu dùng (nhƣ nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo). Chính vì sự hoạt động của thị trƣờng BĐS rất cần có sự quản lý điều tiết của Nhà nƣớc và cũng phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nƣớc. Quá trình giao dịch về BĐS phải trải qua khâu pháp lý nên Nhà nƣớc là một trong những lực lƣợng tham gia vào thị trƣờng BĐS. Vai trò của Nhà nƣớc bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hoá BĐS giao dịch, Nhà nƣớc phải kiểm soát các hoạt động giao dịch về BĐS thông qua giao dịch trên thị trƣờng chính thức, Nhà nƣớc ban hành và thực thi các chính sách tài chính đối với các hoạt động kinh doanh BĐS. Nhà nƣớc quản lý thị trƣờng BĐS là nhằm phát huy tính ƣu việt của cơ chế thị trƣờng và hạn chế những khuyết tật do cơ chế đó gây ra. Thông qua các công tác quản lý, Nhà nƣớc định hƣớng, dẫn dắt các thành phần kinh tế, tạo môi trƣờng và điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh BĐS theo cơ chế thị trƣờng, kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh tế, đảm bảo sự kết hợp hài hoà trong sự phát triển kinh tế xã hội ở tầm vĩ mô.
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang64