Nếu các yếu tố khác không đổi, một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm giá tăng lên và ngƣợc lại sự giảm của cầu hoặc tăng lên của cung sẽ làm giá cả giảm xuống. Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lƣợng hàng hoá cung ứng trên thị trƣờng không đƣợc đáp ứng đƣợc nhu cầu dẫn đến giá cả thị trƣờng hàng hoá đó tăng lên. Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lƣợng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lƣợng hàng hoá cung ứng vƣợt quá cầu làm giá cả thị trƣờng giảm xuống.
Nhƣng sự cân bằng cung-cầu BĐS chỉ xảy ra trong một thời điểm rất ngắn và mang tính tƣơng đối, vì cung-cầu BĐS luôn luôn có sự biến động và các dao động cung-cầu trên thị trƣờng BĐS đã làm thay đổi trạng thái cân bằng cung-cầu, sự dao động này có thể là cung lớn hơn cầu, cung nhỏ hơn cầu dẫn tới
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang80
sự tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả BĐS để rồi sau một thời gian nhất định (chu kỳ), quan hệ cung-cầu lại đạt tới một sự cân bằng mới với một mặt bằng giá cả BĐS mới trên thị trƣờng BĐS.
Trong thị trƣờng cạnh tranh, giá cả điều tiết lƣợng cung cầu. Giá cả thị trƣờng của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung cầu. Giá cả thị trƣờng của một hàng hoá nào đó sẽ tăng lên đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngƣợc lại, trong trƣờng hợp giá cả thị trƣờng giảm xuống sẽ kích thích cầu, hạn chế cung (cầu tăng, cung giảm). Do đó, thông qua giá cả thị trƣờng nhận biết đƣợc quan hệ cung cầu và tác động lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội. Quan hệ giữa cung và cầu đối với mọi mặt hàng hoá và dịch vụ trên đây là quan hệ mang tính chất quy luật, nhƣng để nhận biết đƣợc sự vận động của cung cầu trên thị trƣờng yêu cầu chúng ta phải xem xét đầy đủ đặc tính và nhân tố tác động đến lƣợng cung cầu BĐS. Cung BĐS chịu ảnh hƣởng của nhiều nhân tố, sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào đều ảnh hƣởng đến lƣợng cung hoặc lƣợng cầu, làm cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trƣờng BĐS sẽ thay đổi.
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang81
Mặc dù tổng cung và tổng cầu về BĐS là cố định. Tuy vậy, cung đất cho từng mục đích cụ thể có thể thay đổi. Việc xây dựng nhà thƣờng mất nhiều thời gian, bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu.
Trong ngắn hạn: cung một loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn không co giãn. Ví dụ: Nhà cho thuê. Nhà ở cho thuê ở một thành phố với số lƣợng nhất định, nhƣng trong một thời hạn hết sức ngắn, cầu thuê nhà ở tăng lên làm cho giá nhà tăng lên. Cung ngắn hạn ít co giãn hơn cung dài hạn và một sự thay đổi lƣợng cầu cũng làm cho giá cả nhà đất trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong dài hạn.
Trong dài hạn: tiền thuê nhà cao hơn khuyến khích ngƣời ta sửa sang và xây thêm nhà cho thuê, nên lƣợng cung tăng dẫn đến giá thuê nhà giảm xuống. Trong ngắn hạn, khi tăng cầu cung nhà đất ít co giãn nên giá cả tăng mạnh. Trong dài hạn, cung dài hạn co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn nên giá tăng ít hơn so với ngắn hạn.
Với những phân tích trên đây cho thấy, việc dịch chuyển đƣờng cung sang phải hoặc sang trái chịu nhiều tác động của các nhân tố. Những nhân tố chủ yếu: chính sách về nhà đất của Chính phủ (chính sách giao đất và quyền sử dụng đất, chính sách cho thuê đất, thuê nhà đất, quy định thủ tục xây dựng, quy hoạch đất đai và phát triển đô thị…) kết cấu hạ tầng, đầu tƣ xây dựng phát triển kinh doanh nhà ở. Mặc dù cung nhà đất có xu hƣớng làm dịch chuyển đƣờng cung sang bên phải, nhƣng trong bối cảnh đƣờng cầu cũng luôn luôn tăng lên và thậm chí còn nhanh hơn, thƣờng xuyên hơn so với sự gia tăng tính về thời điểm. Do vậy, mặc dù đƣờng cung có xu hƣớng dịch chuyển sang phải song sự giảm giá nhà đất chỉ là tạm thời. Thị trƣờng nhanh lấy lại sự cân bằng cung cầu và giá nhà đất tăng lên là một xu hƣớng bền vững.