2.5. THAM KHẢO SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỘT SỐ QUỐC GIA
2.5.4. Phát triển thị trường BĐS ở Trung Quốc
Nhờ quá trình đổi mới, nền kinh tế Trung Quốc đã có những bước phát triển vượt bậc. Cùng với sự phát triển của đất nước, quá trình đô thị hoá ở nước này đang diễn ra rất mạnh mẽ và nhu cầu về đất ở của dân cƣ tăng mạnh. Tuy nhiên, cũng như nhiều nước đang phát triển khác, do khả năng cung về nhà ở còn hạn chế và hoạt động đầu cơ hoành hành nên tầng lớp có thu nhập thấp cũng rất khó khăn trong việc mua nhà ở đô thị. Để giải quyết vấn đề này, tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp có thể tiếp cận được với nhà ở dân dụng, Chính phủ Trung Quốc đã ứng xử khá mạnh tay và đƣợc lòng dân chúng trong quản lý thị
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang 105
trường BĐS, đặc biệt là thị trường nhà ở dân dụng như: kiểm soát thu nhập mua nhà ở dân dụng, công khai thông tin về người mua BĐS dành cho người có thu nhập thấp và trung bình, thu hồi BĐS sau thời gian không sử dụng, hỗ trợ các công ty xây dựng chung cư và nhà ở cho người có thu nhập thấp. Những kinh nghiệm của Trung Quốc trong đền bù, giải phóng mặt bằng, tổ chức tái định cƣ nhằm tạo mức giá hợp lý trên thị trường BĐS rất đáng được quan tâm.
Cũng giống nhƣ ở Việt Nam, tại Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu: Sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu toàn dân còn đất ở thuộc khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu của tập thể nông dân lao động. Theo quy định của Luật Đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo hình thức: Cấp đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất); xuất nhƣợng đất (giao đất có thu tiền sử dụng) và cho thuê đất.
Trong trường hợp Nhà nước cần thu hồi đất của người đang sử dụng để dùng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, Nhà nước có chính sách đền bù và tổ chức tái định cư cho người bị thu hồi đất.
Vấn đề bồi thường cho người bị thu hồi đất được pháp luật đất đai Trung Quốc quy định nhƣ sau:
Thứ nhất, về thẩm quyền thu hồi đất: chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng mới có thẩm quyền thu hồi đất, đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất sở hữu tập thể thành đất sở hữu Nhà nước.
Thứ hai, về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai quy định người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường này bao gồm: lệ phí sử dụng đất nộp cho Nhà nước và các khoản phải trả cho người có đất bị thu hồi.
Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước: Theo quy định của pháp luật, 70% mức lệ phí này đƣợc giữ lại ở Ngân sách cấp tỉnh, còn 30% còn lại nộp vào Ngân sách Trung ƣơng. Lệ phí sử dụng đất bao gồm: lệ phí khai khẩn đất đai, lệ
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang 106
phí chống lũ lụt, lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất. Ngoài ra, pháp luật Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp.
Các khoản đền bù cho người sử dụng đất bị thu hồi: Theo quy định, khi thu hồi đất phải trả cho người bị thu hồi các loại tiền sau: tiền bồi thường đất đai;
tiền trợ cấp về tái định cư; tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất đai. Theo đó, cách tính tiền bồi thường đất đai của những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định. Còn đối với tiền bồi thường hoa màu thì tính theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.
Thứ ba, nguyên tắc bồi thường: theo pháp luật, khoản tiền bồi thường cho giải toả mặt bằng phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở mới với giá trị bằng hoặc cao hơn so với chỗ cũ…
Thứ tư, thời điểm bồi thường: thời điểm được xác định bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi đất được tính theo ngày cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ năm, cơ quan quản lý, giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên đất đai tại các địa phươngthực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng. Người nhận thu hồi đất sẽ thuê một đơn vị giải toả mặt bằng khu đất đó (thông thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất bị giải toả).
Thứ sáu, đối tượng được đền bù khi giải toả mặt bằng: trường hợp phá nhà ở, nhà riêng của người dân nào thì người đó được bồi thường thiệt hại. Đối với nhà tập thể, nhà không có người ở, nhà ở tập thể hoặc thôn, xã nhưng không thuộc sở hữu cá nhân thì số tiền bồi thường được sử dụng để xây dựng xí nghiệp hương, trấn (thôn). Khoản tiền này được xác định là phần vốn góp cổ phần của thôn trong xí nghiệp. Người đầu tư xây dựng xí nghiệp trên mảnh đất giải toả nhà phải trả tiền bồi thường cho thôn có mảnh đất đó.
Thứ bảy, vấn đề quản lý đất đai sau khi giao đất, thuê đất: đất đƣợc giao, chuyển nhƣợng quá thời hạn hoặc quá giới hạn quy định thu hồi. Nếu đất này
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang 107
không bị giải toả hoặc nhận đất mà không sử dụng trong một thời gian ngắn thì Nhà nước có thể thu phí lhông đảm bảo thời hạn. Trường hợp sử dụng sai mục đích, thì nhà đầu tƣ phải thay đổi mục đích sử dụng phù hợp với mục đích đã đƣợc ghi trong quyết định giao, cho thuê đất; đồng thời, họ phải có nghĩa vụ trả tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho Nhà nước.
Thứ tám, cách thức bồi thường về nhà ở: Trung Quốc giải quyết vấn đề nhà ở cho dân sau khi giải toả mặt bằng thông qua việc trả bồi thường về nhà ở.
Số tiền này đƣợc xác định bao gồm: giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây mới và giá nhà cũ; giá đất tiêu chuẩn, trợ cấp về giá cả.
Thị trường BĐS Trung Quốc hiện được ví như một chiếc nam châm thu hút được rất nhiều các công ty nước ngoài. Việc các công ty này đến từ đâu không quan trọng, mà trên hết là năng lực cạnh tranh của họ ra sao. Với nhiều thể chế thị trường được hoàn thiện hơn, cuộc cải cách nhà ở sâu rộng thị trường tài chính dồi dào và chính sách giao dịch chuyển quyền sử dụng đất công khai, các daonh nghiệp xây dựng nước ngoài càng tự tin khi chen chân vào Trung Quốc.