- Hiện tƣợng xây dựng các văn phòng nhỏ (hạng C).
3.3.2.1.Thị trƣờng mua bán: giao dịch với giá trị thấp.
c) Ảnh hƣởng sau quy hoạch mở rộng: Nhiều những dự án lớn.
3.3.2.1.Thị trƣờng mua bán: giao dịch với giá trị thấp.
Với tâm lí chờ đợi nhƣ đã phân tích, thị trƣờng mua bán chỉ thực hiện với những giao dịch mang tính cấp bách và cần thiết.
Nhiều văn phòng giao dịch cho biết giá nhà, đất đã giảm 20%-30% so với đầu năm 2008, càng xa trung tâm càng khó bán. Rất ít khách đến hỏi mua nhà, nếu có cũng chỉ nhằm vào nhóm hàng có giá trị nhỏ với nhu cầu cần dùng thực sự.
Chỉ có loại nhà, đất từ 1 tỉ - 2 tỉ đồng đƣợc giao dịch mạnh nhất thời gian qua. Trong 2 tháng trở lại đây có thêm loại nhà trong hẻm lớn hoặc mặt tiền nhỏ ô tô vào đƣợc (2,5 tỉ - 3,5 tỉ đồng) giao dịch tăng hơn.
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang130
Loại nhà, đất này cũng chỉ tập trung ở các quận Ba Đình, Đống Đa, Cầu Giấy hay khu vực Linh Đàm, Định Công quận Hoàng Mai.
Nhà chung cƣ (1 tỉ - 1,2 tỉ đồng) còn có giao dịch thƣờng xuyên do khách mua có nhu cầu sử dụng thực, các loại khác đều "chết cứng". Với việc huy động vốn khó khăn nhƣ hiện nay, việc làm ấm lên thị trƣờng nhà, đất xem ra vẫn khó khả thi.
Nhiều nhà đầu cơ nhà, đất đang "lãnh đủ" khi vẫn còn trong tay hàng chục ngôi biệt thự và nhà mặt tiền nhƣng chẳng bán đƣợc căn nào.
Tuy nhiên thị trƣờng vẫn hứa hẹn sôi động trong tƣơng lai khi quy hoạch đƣợc hoàn tất và công bố công khai.
3.3.2.2. Thị trƣờng cho thuê và cho thuê lại.
a) Hiện tại: Thị trường cho thuê sôi động.
Từ ảnh hƣởng đóng băng đã phân tích, ngƣời tiêu dùng vẫn muốn chờ đợi để giá chạm "đáy" thị trƣờng mới đầu tƣ. Tuy nhiên sử dụng hàng hóa BĐS vẫn là một nhu cầu bức thiết. Cho nên, nhiều ngƣời chọn giải pháp chờ thời cơ bằng cách đi thuê BĐS.
Nhận định chung từ thị trƣờng BĐS Hà Nội sau hơn ba tháng sáp nhập, đã chững lại đối với các dự án lớn nhƣng lại khá sôi động với các công trình cải tạo tại các khu vực trung tâm phục vụ cho thuê.
Tại hệ thống sàn của Century Group, có tới 90% số giao dịch là thuê và cho thuê tại các khu đô thị mới. Theo thống kê của hệ thống sàn giao dịch Cen thuộc Century Group, trong số các giao dịch thành công mỗi tháng của Công ty thì có đến 90% thuộc về mảng nhà cho thuê. Công ty Địa ốc Thanh Tâm cũng cho biết, hầu hết giao dịch của họ hiện nay là nhà cho thuê, chiếm hơn 70%.
Theo đánh giá tổng quan về cung - cầu, TT.BĐS của Hà Nội vẫn bị hạn chế bởi nguồn cung còn thiếu. Đối với thị trƣờng căn hộ dịch vụ cho thuê, CBRE cho biết, ngoài ba dự án mới đƣợc đƣa vào hoạt động năm 2008, 18 dự án căn hộ dịch vụ cho thuê hiện tại đều có hệ số sử dụng cao.
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang131
Đáng chú ý nhất là xu hƣớng ngày càng có nhiều ngƣời cải tạo lại các căn hộ của mình thành các căn hộ cho thuê không bao gồm dịch vụ hoặc bán dịch vụ để cho ngƣời nƣớc ngoài thuê. Các căn hộ tƣ nhân không bao gồm dịch vụ hoặc bán dịch vụ này thƣờng có vị trí trung tâm nhƣ tại quận Hoàn Kiếm và Tây Hồ, giá thuê chỉ bằng 1/3 hoặc một nửa giá thuê các căn hộ dịch vụ cho thuê tiêu chuẩn. Giá thuê căn hộ dịch vụ cho thuê hiện tại đang ở mức 3.000 đến 4.000 đô la Mỹ/căn/tháng, trong khi giá thuê các căn hộ tƣ nhân không bao gồm dịch vụ hoặc bán dịch vụ ở mức 1.000-1.700 đô la/căn/tháng.
Đối tƣợng mà ngƣời cho thuê nhà ở đƣợc ngƣời dân Hà Nội thích nhất cũng là ngƣời nƣớc ngoài bởi giá thuê cao, khách thuê văn minh, sạch sẽ, biết giữ gìn đồ đạc. Tuy nhiên, dịch vụ của ta còn chƣa làm hài lòng khách hàng, nhất là với đối tƣợng khách nƣớc ngoài. Trong khi đây là đối tƣợng khách hàng rất tiềm năng bởi Việt Nam đang là điểm đến của nhiều nhà đầu tƣ. Các chủ đầu tƣ nóng vội muốn "bỏ tiền chẵn, thu tiền lẻ" nhanh cần xem xét lại chất lƣợng cũng nhƣ thƣơng hiệu của nhà cho thuê để tận dụng triệt để hơn nữa lợi thế của mảng thị trƣờng này.
Nguồn cung tăng đáng kể, sức cầu rất lớn, thị trƣờng nhà cho thuê tại Hà Nội đang khá sôi động, đối lập hẳn với không khí ảm đạm của thị trƣờng nhà đất nói chung. Theo báo cáo quý 3 của Công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam, trong nửa đầu năm nay, từ khoảng 1.886 căn hộ dịch vụ hiện tại, thị trƣờng đã đƣợc bổ sung thêm gần 500 căn nữa, thuộc các dự án cải tạo và xây mới các khu nhà ở dịch vụ nhƣ Skyline Towers, Somerset Hòa Bình và Fraser Suites.
Nguồn cung căn hộ dịch vụ cho thuê đã dồi dào hơn tuy nhiên giá cả vẫn còn đắt đỏ. Giá chào thuê phụ thuộc vào vị trí, cơ sở hạ tầng cũng nhƣ nội thất. Để có một căn hộ tƣơng đối, khách hàng vẫn phải trả từ 1.000 đến 2.000 USD cho các khu nhƣ Trung Hòa Nhân Chính, 15-17 Ngọc Khánh, M3- M4 Nguyễn Chí Thanh. Hoặc sang hơn nữa, để thuê đƣợc những căn hộ trong The Manor hay Ciputra, khách hàng sẽ phải trả từ 3.000 đến 4.000 USD/tháng.
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang132
Nhìn chung, theo khảo sát của CBRE, giá chào thuê trung bình trong quý 3 đạt 33,2 USD/m2/tháng, giảm nhẹ so với mức 33,4 USD trong thời gian cùng kỳ so với quý trƣớc. Các căn hộ với mức đƣợc coi là phải chăng vẫn có giá khoảng 25 USD/m2.
Theo khảo sát của Công ty Tƣ vấn BĐS CBRE Việt Nam, do nguồn cung nhà ở cho thuê luôn ở mức thấp trong khi số lƣợng ngƣời nƣớc ngoài vào làm việc tại Hà Nội lại đang tăng nên mảng thị trƣờng này liên tục xảy ra tình trạng thiếu nguồn cung trầm trọng với tỷ lệ căn hộ trống chỉ khoảng 1%. Trƣớc đây, ngƣời nƣớc ngoài thuê nhà tập trung ở khu vực trung tâm nhƣng nay do quá tải, xu hƣớng xây dựng nhà ở cho thuê đang lui dần ra các quận, huyện xa nhƣ: khu Hồ Tây (quận Tây Hồ), khu Ngọc Khánh (Ba Đình), khu Trung Hòa - Nhân Chính (Thanh Xuân), khu Mỹ Đình (Từ Liêm)...
Hiện tại HN có khoảng 40ha nhà căn hộ dịch vụ cho thuê, với khoảng 2062 căn. Trong 3 năm tới, số căn hộ dịch vu tăng thêm 1262 căn, tƣơng đƣơng 61,2%. Trong khoảng 40 tòa căn hộ cho thuê đƣợc xếp loại từ A tới C. Trong đó, 21 tòa nhà chủ yếu là loại A và B, tập trung ở quanh khu Hồ Tây, Ba Đình và Hoàn Kiếm, tập trung vào loại phòng có 2 buồng ngủ. Theo báo cáo mới nhất từ Savills về thị trƣờng BĐS Hà Nội, từ năm 2000 đến năm 2006, giá thuê của loại căn hộ này không có sự tăng giá mạnh, luôn dao động với mức giá cho thuê trung bình khoảng hơn 20 USD/m2.
Từ năm 2006 đến năm 2008 giá chào thuê có sự tăng vọt khoảng 40% lên mức trung bình khoảng 25-28 USD/m2. Hiện nay, giá chào thuê căn hộ đã chững lại. Những năm trƣớc công suất thuê loại căn hộ này luôn ở mức cao khoảng 95%, tuy nhiên hiện nay đã giảm khoảng 15% xuống khoảng 80%.
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang133
Hình 24: Giá chào thuê trung bình qua các năm (Savills Vietnam)
Trong năm 2008, ba dự án mới đƣợc đƣa vào sử dụng là Skyline Tower (86 căn), Fraser Suites (170 căn) ở Hồ Tây và Somerset Hoa Binh (206 căn) ở Hoàng Quốc Việt. Những dự án này đều có mức giá cho thuê trên dƣới 50USD/m2/tháng. Giá chào thuê hiện nay cao nhƣng có thể thƣơng lƣợng về giá. Nếu tính 5 dự án có mức chào thuê cao nhất, giá chào thuê khoảng 50 USD/m2/tháng. Trong đó có Fraser Suites ở Hồ Tây và Somerset Hoa Binh, nhƣng tính trung bình các dự án thì giá chào thuê vào khoảng 25 USD/m2/tháng. Trong 3 năm tới từ 2008 đến 2011, số lƣợng căn hộ mới sẽ đƣa vào sử dụng tăng thêm khoảng gần 1300 căn, hầu hết là ở 4 dự án lớn và tập trung ở khu vực phía Tây Thành phố là Keangnam Land Mark Tower (Phạm Hùng), Crowne Plaza (Lê Đức Thọ), Vinata (Khuất Duy Tiến) và Hanoi City Complex (Liễu Giai). (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang134
Hình 25: Nguồn cung nhà ở cho thuê. (CBRE)
Trong tƣơng lai sẽ có nhiều căn hộ cho thuê ra đời, chủ yếu phát triển các dự án về vùng ven thành phố. Những dự án ở khu trung tâm Thành phố sẽ vẫn hút khách thuê hơn, do không có dự án mới nào trong khu trung tâm đƣợc xây dựng ngoài Hanoi City Complex.
Hình26: Khu trung tâm Thành phố tập trung nhiều dự án căn hộ cho thuê nhất, dự án mới đang và sẽ triển khai chủ yếu là vùng ven
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang135
b) Tương lai: Thị trường sẽ co lại.
Sau khi chờ đợi thời gian dài có quy hoạch, những dự án sẽ đƣợc triển khai, giá BĐS sẽ dần ổn định trở lại. Khi đó, thị trƣờng mua bán sẽ phát triển, còn thị trƣờng cho thuê sẽ co lại.
Cùng với việc Ủy ban Thƣờng vụ Quốc hội thông qua Nghị quyết cho phép ngƣời nƣớc ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam từ 1-1-2009, thị trƣờng nhà trong thuê trong nƣớc sẽ có xáo trộn đáng kể. Đa phần ngƣời nƣớc ngoài vào Việt Nam thuê nhà để ở với thời gian thuê từ 3-5 năm. Giá thuê nhà đƣợc chia làm nhiều loại, tùy thuộc vào tiện nghi, diện tích và khu vực thuê.
Tại Hà Nội, nếu là nhà ở do tổ chức nƣớc ngoài đầu tƣ xây dựng, giá cho thuê từ 1.400 USD - 2.000 USD/căn hộ/tháng; nhà ở do tổ chức trong nƣớc đầu tƣ thì giá thuê từ 700USD - 1.000 USD/căn hộ/tháng. Trong khi đó, tại TPHCM, giá thuê đối với căn hộ từ 800USD - 1.000USD/tháng, và 3.000-4.000 USD/tháng đối với biệt thự.
Với giá thuê nhà trung bình nhƣ trên, trong 5 năm sống tại Việt Nam, ngƣời nƣớc ngoài phải trả không dƣới 50.000 USD. Nếu họ mua một căn hộ với tiện nghi trung bình thì giá mua khoảng 70.000 USD/căn, sau 5 năm sử dụng, chỉ cần thu hồi đƣợc 70% giá trị ban đầu (khoảng 50.000 USD) cũng đủ thấy việc đƣợc mua nhà tại Việt Nam giảm bớt cho họ một khoản chi phí đáng kể.
Ngoài ra, còn nhiều tiện ích khác do việc ổn định về chỗ ở, ổn định về tâm lý mang lại nên chắc chắn khi chính thức áp dụng, những ngƣời có nhu cầu sẽ mua chứ không tiếp tục thuê nhà.
Thêm khó khăn nữa đối với BĐS cho thuê khi UBND TP Hà Nội vừa yêu cầu các cơ quan chức năng siết chặt quản lý thu thuế, phí đối với các lĩnh vực khó quản này.
UBND TP cũng chỉ đạo công an TP Hà Nội phối hợp chặt chẽ với cơ quan thuế trong việc quản lý thu thuế đối với hoạt động kinh doanh nhà ở cho thuê tại các địa bàn, đặc biệt là hoạt động cho ngƣời nƣớc ngoài thuê nhà.
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang136