3.3. ẢNH HƯỞNG THEO TỪNG MẢNG THỊ TRƯỜNG
3.3.1. Mảng thị trường chia theo dạng hàng hóa bất động sản
3.3.1.1. Thị trường nhà ở.
Theo khảo sát mới với thị trường nhà ở Hà Nội quý III/2008, mặc dù giá của tất cả các căn hộ chung cƣ hiện tại đều đã thấp hơn từ 7-10% so với mức
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang 114
đỉnh đạt đƣợc trong quý I/2008 và thấp hơn khá nhiều so với thời điểm quý IV/2007 nhƣng số lƣợng các giao dịch thành công vẫn không nhiều.
Căn hộ rao bán tại Hà Nội (chƣa mở rộng) từ năm 2006 đến năm 2008 đã bị sụt giảm do thiếu nguồn cung. Nếu năm 2006 số căn hộ rao bán là khoảng 4000 căn, thì năm 2007 xuống còn khoảng 3500 căn, và trong năm 2008 này số căn hộ rao bán chỉ là trên 1000 căn.
CBRE dự báo số lƣợng căn hộ bán ra sẽ tăng dần trở lại. Năm 2009 sẽ tăng lên khoảng 2500 căn, năm 2010 sẽ vào khoảng hơn 3000 căn, và năm 2011 nguồn cung sẽ tăng lên khoảng 4500 căn.
Hình 21: Tổng kết và dự báo số lượng căn hộ rao bán trên thị trường HN Các căn hộ đƣợc ƣa chuộng đa phần đang xây dựng giai đoạn cuối và có giá trị dưới 1 tỉ đồng, còn nhà phố thì tập trung loại nhà dưới 3 tỉ đồng.
Thời điểm năm 2008, khách hàng đều là những người mua nhà lần đầu.
Nhu cầu của người mua hiện chủ yếu là các căn hộ quy mô vừa phải, vì diện tích sẽ ảnh hưởng đến giá. Phần lớn khách muốn mua nhà có diện tích trên dưới 100m2, và chỉ có 1-2 phòng ngủ. Theo thống kê tại một số sàn giao dịch của các đơn vị môi giới, trong 3 tháng cuối năm 2008, khối lƣợng giao dịch tập trung vào các loại sản phẩm nhƣ: nhà phố đơn lẻ (60%), căn hộ (30%), đất dự án (10%).
4000
3500
1000
2500
3000
4500
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000
2006 2007 2008 2009 2010 2011
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang 115
Hình 22: Cơ cấu giao dich tại TT.BĐS trong quý IV năm 2008
Nguyên nhân của sự trầm lắng là do kỳ vọng khác nhau từ cả hai phía người mua và người bán. Người mua với thông tin HN đang được quy hoạch theo mở rộng nên có xu hướng chờ đợi với hy vọng giá sẽ giảm tiếp. Người bán nhận thấy giá tiếp tục giảm dần, nên rất miễn cƣỡng, không muốn bán với giá thấp trừ phi họ đang chịu áp lực của khoản vay ngân hàng theo kỳ hạn.
Một nguyên nhân khác, theo đánh giá của nhiều chuyên gia về thị trường BĐS, giá căn hộ chung cƣ dao động từ 732 đến trên 2.500USD/m2 (tùy hạng) trên thị trường vẫn đang là quá cao so với thu nhập của người dân.
3.3.1.2. Thị trường đất ở.
Thị trường đất ở cũng tương tự thị trường nhà ở, tuy nhiên điểm khác biệt là phụ thuộc vào giá vật liệu và nhân công xây dựng. Sự biến động thất thường của giá cả khiến thị trường đất ở trở nên khó đánh giá.
Một ảnh hưởng của dự án quy hoạch mở rộng làm tăng diện tích đất sẽ mở ra nhu cầu mua đất xây biệt thự. Các loại đất nền biệt thự trong các khu đô thị sinh thái tăng lên (10 triệu - 12 triệu đồng/m2) ở khu vực Quốc lộ 32 (đường
Nhà đơn lẻ 60%
Căn hộ 30%
Đất dự án 10%
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang 116
Hà Nội đi Sơn Tây) hay Từ Liêm, Mỹ Đình, huyện Đan Phƣợng (Hà Tây cũ).
Tuy nhiên, tình trạng ế ẩm vẫn kéo dài nhƣ hồi giữa năm 2008. Thực tế, với tình hình tài chính hiện tại không cho phép giới kinh doanh địa ốc bỏ nhiều tiền để đầu cơ. Còn người có nhu cầu vẫn chưa dám mua bởi là việc mở rộng Hà Nội kéo dài sẽ còn nhiều điều chỉnh về quy hoạch.
3.3.1.3. Thị trường BĐS dùng cho thương mại, dịch vụ.
Dự án quy hoạch đang trong thời kì sơ khởi, các cơ sở hạ tầng tại các vùng mới mở rộng sẽ còn phải mất một thời gian dài mới có thể hoàn thiện.
Trong khi nhu cầu về tiêu dùng và dịch vụ của người dân Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng được dự đoán sẽ vẫn tăng cao. Do đó, ảnh hưởng của dự án quy hoạch mở rộng chƣa rừ rệt, chỉ dừng ở mức hạn chế mua những mặt bằng quy mô nhỏ và đẩy những TT.TM, cơ sở dịch vụ mới mở giãn hơn ở những quận cũ của HN, không còn tập trung chỉ ở quận Hoàn Kiếm như trước.
a) Tình hình thị trường bán lẻ Hà Nội.
Tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ trong 3 qu ý đầu năm 2008 của cả nước đạt mức 42,95 tỷ USD, tăng 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Hiện tại Hà Nội có tổng nguồn cung diện tích bán lẻ và dự trữ xấp xỉ 100.000 m2, hầu hết tập trung ở các khu vực trung tâm của quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trƣng. Diện tích của các TT.TM ở khu vực trung tâm luôn sử dụng hết công suất, các dự án có vị trí xa hơn, tỷ lệ lấp đầy sẽ trong khoảng 90%. Mức giá thuê tại khu vực trung tâm sẽ giao động từ 65 - 150 USD/m2/tháng và khoảng 25 - 60 USD/m2/tháng tại các vị trí khác. Nếu so với một số thành phố lớn của châu Á thì mức giá thuê trung bình của Hà Nội chỉ cao hơn giá thuê mặt bằng tại Thủ đô Bangkok (Thái Lan), Manila (Philippines) và Jakarta (Indonesia).
Tại Hà Nội, do mặt bằng cho thuê tại các TT.TM chƣa nhiều, giá thuê tại các TT.TM lớn nhƣ Vincom City Towers, Pacific Place, Opera Business Center (OBC), Parkson Viet Tower và Tràng Tiền Plaza vẫn ở mức cao, với giá thuê tại tầng trệt là 65USD - 130USD/m2/tháng trong quý III năm 2008.
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang 117
b) Xu hướng phát triển của thị trường bán lẻ.
Ước đoán đến năm 2010, lượng tiêu dùng của nước ta dự tính sẽ đạt trên 60 tỷ USD(13). Để đưa sản phẩm tới tận tay người tiêu dùng, các doanh nghiệp bán lẻ cần thông qua hệ thống riêng của mình, vì vậy, vấn đề mặt bằng, địa điểm rất quan trọng và là ưu tiên số một của các nhà bán lẻ. Xu hướng nhiều người mua sắm lựa chọn đến các TT.TM hiện đại thay vì đến các khu vực mua bán truyền thống.
c) Ảnh hưởng của dự án quy hoạch mở rộng.
- Các cơ sở bán lẻ nhỏ mới mở thường chỉ thuê mặt bằng. Với vị trí khác nhau, quan niệm của thị trường về các mức giá thuê có thể chấp nhận được với những tính toán lợi nhuận trong ngắn hạn. Thiếu những vị trí bán lẻ tốt, hiện đại sẽ khiến các nhà bán lẻ vẫn tiếp tục tìm kiếm mặt bằng trên các tuyến phố chính. Vị trí bán lẻ trên các phố trung tâm của Hà Nội vẫn cao có thể lên tới 110 USD/m2/tháng.
- Các TT.TM lớn đã đƣợc giãn rộng ra trên những khu vực có mật độ dân số cao tại HN. Trong năm 2009 và 2010, với một số dự án mới đi vào hoạt động nhƣ The Garden Lifestyle Mall, Hanoi Plaza Hotel, Yen So Park Shopping Centre... Dự báo Hà Nội sẽ có thêm hơn 41.000 m2 mặt bằng cho thuê kinh doanh/năm. Đến năm 2011, con số này đƣợc dự kiến sẽ tăng lên trên 330.000 m2 khi các dự án Hanoi City Complex, Keangnam Hanoi Landmark, Savico Plaza Long Bien, Ciputra Shopping Mall ra mắt.
3.3.1.4. Thị trường BĐS dùng cho văn phòng cho thuê.
a) Thiếu nguồn cung ở thời điểm hiện tại.
Nguồn cung văn phòng trong trung tâm hạn chế, mức giá thuê luôn đƣợc đẩy lên cao. Các tòa nhà văn phòng hạng A chỉ có những công ty đa quốc gia, tập
(13) Theo số liệu của Bộ Công thương.
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang 118
đoàn lớn, các văn phòng đại diện nước ngoài thuê như City Group, WB, IMF, Honda,…
Tại thời điểm hết quý III năm 2008, Hà Nội chỉ có khoảng 12 tòa văn phòng hạng A với khoảng hơn 100.000m2 sàn giá thuê trung bình 60 USD/m2 và 36 tòa hạng B, vào khoảng gần 300.000m2 sàn với giá trung bình 35-40 USD/m2, tổng diện tích mặt bằng cho thuê khoảng 316.000m2.
Hệ số không sử dụng luôn ở mức thấp dưới 2%. Diện tích văn phòng hạng A còn trống để cho thuê trong quý III năm 2008, chỉ có khoảng 1.000 m2 văn phòng hạng A và khoảng 8.000 m2 văn phòng hạng B còn trống. Tỷ lệ trống của văn phòng hạng A là 1,25%, tỷ lệ trống của văn phòng hạng B là 4,5%. Do đó giá thuê đã đƣợc đẩy lên rất cao, tăng lên gấp đôi chỉ trong vòng một năm nay. Có nơi lên tới 70-80 USD/m2 (Tòa nhà văn phòng - 63 Lý Thái Tổ, Central Building - 31 Hai Bà Trƣng)
b) Cầu vẫn còn tăng mạnh trong tương lai.
Nhiều chuyên gia thị trường khẳng định nhu cầu văn phòng cho thuê sẽ còn tăng mạnh dựa trên những con số cụ thể phản ánh tổng quan nền kinh tế Việt Nam trong tương lai.
Dòng vốn FDI đầu tƣ vào Việt Nam từ đầu năm 2008 đến nay đã lên tới 57,2 tỷ USD, tăng hơn 30 tỷ USD so với năm 2007. Trong đó, các dự án đã thực hiện là 8,1 tỷ USD còn lại 49,1 tỷ USD chƣa đƣợc thực hiện. Nếu con số 49,1 tỷ USD này đƣợc đƣa vào thực hiện trong thời gian tới thì đây chắc chắn sẽ là một dấu hiệu tốt cho nền kinh tế Việt Nam.
Đặc biệt, kể từ 1/1/2009 nhiều tập đoàn bán lẻ 100% vốn nước ngoài sẽ được phép thành lập tại Việt Nam, đây cũng chính là lý do để thị trường văn phòng cho thuê thêm phần đắt khách.
Một lý do nữa cũng sẽ có khả năng tác động tích cực đến nền kinh tế Việt Nam trong việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đó là: Những tác động xấu của nền kinh tế lớn (Mỹ và châu Âu) trong thời gian qua đã làm cho thị trường tài chính, chứng khoán toàn cầu chao đảo, vì thế nhiều khả năng nguồn vốn đầu tƣ
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang 119
sẽ dịch chuyển từ các nước phát triển sang các nước đang phát triển. Trong đó, Việt Nam với tốc độ phát triển kinh tế ƣớc tính khoảng 6% (ngay cả khi nền kinh tế toàn cầu khủng hoảng), lại không chịu nhiều tác động trực tiếp của khủng hoảng tài chính toàn cầu nên chắc chắn đƣợc coi là điểm đến của nhiều nhà đầu tư trên thế giới. Do đó, không có lý do gì để thị trường văn phòng cho thuê Thủ đô không tiếp tục hy vọng vào sự khởi sắc mới trong tương lai tươi sáng.
b) Ảnh hưởng của dự án quy hoạch mở rộng:
- Hiện tƣợng xây dựng các văn phòng nhỏ (hạng C).
Khi chƣa có công bố quy hoạch và cơ sở hạ tầng chƣa hoàn thiện thì giải pháp khả thi, có lợi cho cả chủ đầu tư, khách hàng và người môi giới trong thời điểm thiếu cân bằng cung cầu này là xây dựng các văn phòng nhỏ (hạng C).
Trên thực tế, hơn 1 năm qua, khi văn phòng hạng A, B luôn đƣợc báo cáo là "cháy" chỗ, nhiều công ty đã tận dụng các mảnh đất nhỏ lẻ còn bỏ trống ở khu vực trung tâm Thành phố (hoặc mua gom của một số nhà dân) để xây dựng các toà nhà văn phòng hạng C. Chính những diện tích văn phòng cho thuê này đã góp phần giải toả "cơn khát" mặt bằng văn phòng, đồng thời kéo giá cho thuê văn phòng hạng A, B xuống, cho dù thực tế vẫn còn rất cao.
Một lãnh đạo công ty cho biết: “Với diện tích 180 m2 để làm văn phòng và giá văn phòng hạng B khoảng 45 USD/m2, doanh nghiệp của ông đã phải chi tới gần 9.000 USD/tháng (gần bằng tiền lương của tất cả nhân viên trong Công ty cộng lại).(14) Để tiết giảm chi phí, nhiều công ty đã buộc phải tìm thuê văn phòng nhỏ nằm rải rác trong khu dân cƣ.
Trong bối cảnh kinh tế khó khăn, lạm phát tăng cao, nhiều doanh nghiệp đã nghĩ đến việc cắt giảm chi phí cố định và sự lựa chọn hợp lý nhất trong bối cảnh hiện tại là thuê văn phòng có mức giá dưới 15 USD/m2/tháng. (15).
(14) Theo công ty BĐS Nam Anh.
(15) Theo công ty Định giá BĐS Hoàng Quân.
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang 120
Với yêu cầu về diện tích vừa phải, doanh nghiệp có thể dễ dàng trong việc tìm kiếm mặt bằng với chi phí có thể chấp nhận mà vẫn nằm trong khu trung tâm (đường vành đai II trở vào). (16)
Mặt khác, do độ cao xây dựng chỉ 10 – 15 tầng, nên việc xin giấy phép xây dựng đối với các cao ốc hạng C cũng dễ dàng hơn, thời gian thi công nhanh và huy động vốn đầu tƣ khá thuận lợi. Khách thuê cũng dễ chọn những diện tích mặt bằng nhỏ, với chi phí vừa phải (20 – 30 USD/m2/tháng) mà vẫn đảm bảo các yêu cầu nhƣ: chất lƣợng văn phòng tốt, gần khu vực trung tâm, thông tin liên lạc thuận tiện. Các công ty quản lý, môi giới cũng dễ dàng tìm đƣợc các khách hàng cho loại văn phòng này, bởi tại Việt Nam, các doanh nghiệp nhỏ và vừa chiếm đa số. Từ nay đến hết quý I/2009, hàng loạt văn phòng hạng C tại Hà Nội sẽ đi vào hoạt động, nhƣ: toà nhà 97 - Lò Đúc, 249A - Thụy Khuê, 356 - Phố Huế, 521 - Kim Mã, 25 - Lê Đại Hành hay các toà nhà San Nam, Intracom khu văn phòng trên đường Nguyễn Phong Sắc kéo dài (quận Cầu Giấy)...
Chất lƣợng xây dựng cũng nhƣ dịch vụ văn phòng của những toà nhà này khá hợp lý mà giá cả lại "dễ thở" hơn so với các toà nhà hạng A hoặc cùng hạng ở trung tâm, chỗ đỗ xe cũng thuận tiện hơn.
Trong khi đó, các văn phòng nhỏ hạng C lại đang đƣợc nhiều khách thuê quan tâm do có giá thuê phù hợp, đáp ứng đƣợc nhu cầu thuê của hầu hết các doanh nghiệp Việt Nam với diện tích mặt bằng nhỏ, giá thuê thấp hơn. Đặc biệt trong khi nến kinh tế đang gặp khó khăn, nhiều doanh nghiệp cắt giảm nhân sự, giảm chi phí nên văn phòng tập trung đƣợc sự chú ý của nhiều các doanh nghiệp.
Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, giá cho thuê văn phòng tại Hà Nội hiện đang quá cao nếu so sánh tốc độ phát triển tương ứng với nhiều nước trong khu vực.
- Dịch chuyển ra vùng ven.
(16) Theo công ty TNHH Tài Tâm Coliers International (công ty đầu tư, tư vấn đầu tư, quản lý và môi giới BĐS)
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang 121
Cùng với dự án quy hoạch mở rộng Thủ đô, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đang diễn ra mạnh trong năm nay.
Trước nhất, việc thuê những văn phòng ở xã trung tâm đáp ứng được nhu cầu hiện tại. Những doanh nghiệp vừa và nhỏ trước đây thuê ở khu trung tâm, hết hợp đồng và ký hợp đồng mới với giá cao gấp đôi nên không chịu đƣợc. Giá thuê văn phòng cao vượt ngân sách của nhiều công ty. Trong trường hợp đáp ứng đƣợc giá này, các công ty cũng không sẵn sàng mạnh tay chi tiền cho mặt bằng như trước. Bởi trong bối cảnh kinh tế có biến động, các doanh nghiệp cũng tỏ ra thận trọng khi mở rộng hoạt động, khiến cầu giảm mạnh. Nhiều doanh nghiệp khi đi tìm văn phòng, hiện khống chế chi phí ở mức không quá 25 USD mỗi m2. Họ cũng chuyển sang lựa chọn các tòa nhà văn phòng do tƣ nhân xây dựng và tự vận hành, hoặc các tòa nhà nằm xa trung tâm thành phố. Gần đây nhu cầu mở rộng kinh doanh của nhóm đối tƣợng doanh nghiệp chứng khoán, ngân hàng nhƣ Techcombank, MB, Habubank, Sacombank, ANZ, VIBbank, HSBC... mở rất nhiều chi nhánh. Tuy nhiên, sự lựa chọn của họ lại là những tuyến phố mới làm ở ngoài trung tâm, bằng việc thuê những ngôi nhà mặt phố có diện tích rộng. Đơn cử nhƣ phố Kim Liên kéo dài có tới hơn 17 chi nhánh ngân hàng tập trung tại đây, tuy tuyến phố cũng chỉ trên dưới 1 km, phố Nguyễn Phong Sắc… Hai tòa văn phòng hạng B nằm ngoài trung tâm thành phố sắp khai trương là King Building cung cấp 4.000 m2 diện tích văn phòng và Military Bank Building cung cấp 8.000m2 diện tích văn phòng. Điều quan trọng là thuê văn phòng ở vùng ven hoặc biệt thự hay nhà phố làm văn phòng có mức chi phí thấp hơn rất nhiều. Giá thuê văn phòng khoảng 15-20 USD/m2/tháng. Biệt thự đƣợc thuê khoảng 2.000 - 3.000 USD/tháng, diện tích khoảng 200m2, tùy từng vị trí. Tính ra cũng chỉ khoảng 10-15 USD/m2/tháng.
Thứ hai, xu hướng về tương lai sau khi có quy hoạch HN sẽ phát triển những dự án lớn nằm trong khu vực xa trung tâm. Công ty Savills ƣớc tính, sẽ có khoảng 1,3 triệu m2 văn phòng dự kiến có mặt trên thị trường trong những năm tới, trong đó khoảng 900.000 m2 sẽ hoàn thiện trước thời điểm cuối năm 2012.
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang 122
Nhiều dự án xây dựng văn phòng cho thuê trong tương lai của Hà Nội sẽ được xây dựng tại các khu ngoại thành.
3.3.1.5. Thị trường BĐS công nghiệp.
BĐS công nghiệp vẫn phụ thuộc rất nhiều vào quy hoạch và sự điều hành của nhà nước. Khi chưa công bố quy hoạch thì khó có thể dự đoán trước đƣợc.
Khu vực Hà Nội cũ có 5 khu công nghiệp tập trung đang hoạt động với tỷ lệ lấp đầy đạt gần 100% với giá thuê đất trung bình (đã có cơ sở hạ tầng hoàn thiện) là 107 USD/m2/50 năm. Do tốc độ đô thị hoá nhanh, nhiều cụm công nghiệp trước đó xây dựng xa khu dân cư đến nay lại nằm gần hoặc nằm trong đô thị nhƣ cụm công nghiệp Cầu Giấy, Vĩnh Tuy, Hai Bà Trƣng.
Sở Công Thương thành phố Hà Nội đang rà soát lại các khu, cụm, điểm công nghiệp trên địa bàn nhằm xây dựng quy hoạch phù hợp với tình hình mới sau khi Hà Nội mở rộng.
Theo Sở Công Thương thành phố, hiện phát triển công nghiệp trên địa bàn chƣa đồng bộ, nhất là khu vực địa giới hành chính mở rộng (tập trung ở tỉnh Hà Tây cũ). Riêng khu vực này dành tới 6.474ha đất cho phát triển công nghiệp (đến năm 2010), trong đó 8 khu công nghiệp có diện tích 4.450ha, 23 cụm công nghiệp với 823ha và 176 điểm công nghiệp làng nghề có diện tích 1.200ha.
Hầu hết các cụm công nghiệp đã triển khai đều chƣa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật. Quy hoạch chi tiết các khu, cụm, điểm công nghiệp thiếu đồng bộ và thường bố trí sát dọc theo các quốc lộ, nhất là các cụm công nghiệp dọc đường Láng - Hòa Lạc.
Theo Quy hoạch xây dựng Vùng Thủ đô Hà Nội đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2050 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, khu công nghiệp trọng điểm của Vùng Thủ đô Hà Nội chủ yếu tập trung vào khu vực phía Đông, từ vùng đô thị trung tâm nối với Hải Phòng và Quảng Ninh.