b) Sự mất cân bằng cung-cầu bất động sản.
2.4.2. Sự hình thành và phát triển của thị trƣờng bất động sản Hà Nộ
Nội
Hiện tại, TT.BĐS của HN vẫn còn đang ở cấp độ sơ khởi. Tuy nhiên theo nhƣ dẫn chứng trên, TT.BĐS có thể nhẩy thẳng từ cấp độ sơ khởi nhất sang cấp độ tài chính hóa.
Các quan hệ hàng hoá tiền tệ trong giao dịch BĐS đã từng xuất hiện ở HN từ rất sớm, khởi đầu là các giao dịch về đất đai và nhà ở đã từng xuất hiện và tồn tại từ thời phong kiến xa xƣa cũng nhƣ thời Pháp thuộc. Từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980, ở Việt Nam tồn tại các chế độ đa sở hữu về đất đai: sở hữu tƣ nhân, sở hữu tập thể, sở hữu các tổ chức và sở hữu Nhà nƣớc. Các hoạt động giao dịch, mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhƣng vẫn thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch BĐS, song Nhà nƣớc vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trƣớc bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất. BĐS vẫn tham gia vào quá trình trao đổi, mua bán một cách bình thƣờng. Trong thực tế, ngƣời bán tài sản trên đất cho ngƣời mua đều tính cả tiền đất và ngƣời mua tài sản cũng chấp nhận trả cả tiền đất cho ngƣời bán tài sản. Từ đây đã hình thành “thị trƣờng ngầm” về đất đai, BĐS mà không ít tổ chức, cá nhân lợi dụng việc Nhà nƣớc cho phép bán tài sản trên đất để bán đất kiếm lời bất chính và Nhà nƣớc không thể kiểm soát đƣợc.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trƣờng và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hang hoá tiền tệ đƣợc phát triển rộng rải trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của năng lực sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai.
Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị định 61/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 quy định về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 56/1995/NĐ-
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang97
CP ngày 18/8/1995 Ban hành quy chế cho ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thuê, đã cho phép:
Bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nƣớc và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cho ngƣời đang thuê; Kinh doanh nhà ở; Mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.
Tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, xã hội và cá nhân đƣợc phép cho ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thuê nhà để ở, đặt trụ sở, văn phòng đại diện, chi nhánh công ty hoặc cơ sở hoạt động kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Trƣớc đòi hỏi thực tế phát triển, Hiến pháp năm 1992 đã quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Trên cơ sở đó, Nhà nƣớc đã ban
hành nhiều văn bản, tạo khung pháp lý cho sự ra đời và phát triển của thị trƣờng BĐS.
Luật Đất đai năm 1993, đã chuyển đổi từ việc Nhà nước quản lý đất đai bằng biện pháp hành chính sang hình thức quản lý đất đai bằng biện pháp kinh
tế kết hợp với biện pháp hành chính. Theo Luật Đất đai năm 1993 và đã đƣợc bổ
sung năm 1998, năm 2001 thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, các nhân đƣợc giao đất ổn định lâu dài đƣợc quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất có giá. Luật Đất đai đã tạo điều kiện cho ngƣời sở hữu tài sản trên đất bao gồm nhà ở, nhà xƣởng, công trình xây dựng, vật kiến trúc trên đất cho các đối tƣợng trong nƣớc; Ngƣời có nhà ở đƣợc phép cho ngƣời nƣớc ngoài thuê.
Ngoài ra, Theo quy định của Luật Tín dụng năm 1997, Nghị định 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm, đã cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng BĐS (bao gồm cả tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất) để thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất kinh
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang98
doanh. Trong trƣờng hợp đến thời hạn trả nợ mà khách hàng có khả năng thanh toán, thì tổ chức tín dụng có quyền bán tài sản cùng với chuyển nhƣợng quyền sử dụng BĐS thế chấp để thu hồi vốn.
Luật Đất đai năm 2003 và hàng loạt những căn bản dƣới luật hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 nhƣ: Nghị định 191/2004/NĐ-CP, Nghị định 188/2004/NĐ-CP,… đã ra đời và đi vào thực tiễn của thị trƣờng BĐS, khẳng định sự tồn tại và phát triển của thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta.
Từ các cơ sở pháp lý nhƣ đã trình bày ở trên, thị trƣờng BĐS đã hình thành, hoạt động và phát triển nhƣ sau:
Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất.
+ Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế để đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; hộ gia đình cá nhân sử dụng đất để làm nhà ở.
+ Nhà nƣớc bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nƣớc kèm theo quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cho ngƣời đang thuê thuộc sở hữu Nhà nƣớc.
+ Nhà nƣớc cho các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để tổ chức sản xuất kinh doanh. Các tổ chức kinh tế trong nƣớc, các tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài (bao gồm cả bên Việt Nam góp vốn liên doanh với nƣớc ngoài) đã và đang quản lý và sử dụng nhiều diện tích đất đai, BĐS.
Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất trên đây là phản ánh quan hệ về đất đai giữa Nhà nƣớc và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, quan hệ này có thể gọi là thị trƣờng cấp I. Từ đây, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thực hiện 5 quyền sử dụng đất (quan hệ đất đai giữa ngƣời sử dụng đất với nhau).
Giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là ngƣời sử dụng đất) thực hiện chuyển nhƣợng hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất bao gồm:
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang99
+ Cho thuê lại đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng của các công ty phát triển hạ tầng khu công công nghiệp; cả nƣớc hình thành nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
+ Góp vốn liên doanh bằng BĐS, cá nhân trong nƣớc và tổ chức cá nhân nƣớc ngoài để sản xuất kinh doanh. Nếu quy ra giá trị tổng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh của phía Việt Nam không ngừng tăng lên.
+ Bán nhà kèm theo quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, xây dựng nhà ở để bán kèm theo chuyển quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế (trong quỹ nhà ở và đất ở này, có một bộ phận thƣờng đƣợc mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất ở nhất là ở đô thị, nhƣng Nhà nƣớc chƣa quản lý đƣợc).
+ Trong quá trình đầu tƣ sản xuất kinh doanh, các nhà đầu tƣ có nhu cầu vay vốn Ngân hàng có thể thế chấp bằng tài sản, trong đó thế chấp bằng BĐS chiếm một vị trí rất quan trong các hoạt động cho vay thế chấp (bao gồm giá trị tài sản trên đất và giá trị quyền sử dụng đất có tài sản đó).
Trên cơ sở ra đời của thị trƣờng BĐS, đội ngũ các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trƣờng BĐS ra đời và ngày một thêm đông. Đi đầu trong hệ thống các đơn vị tham gia kinh doanh BĐS ở nƣớc ta là các doanh nghiệp Nhà nƣớc đƣợc giao nhiệm vụ quản lý nhà ở thuộc sở hữu Nhà nƣớc và đầu tƣ hạ tầng phát triển các khu đô thị mới nhƣ:
+ Các doanh nghiệp chuyên xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nhiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao để cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng; doanh nghiệp chuyên xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị và dân cƣ để chuyển nhƣợng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất đã có cơ sở hạ tầng. Ngoài ra còn có nhiều doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng khách sạn, văn phòng, căn hộ để cho thuê.
+ Các doanh nghiệp Nhà nƣớc quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nƣớc để bán cho ngƣời đang thuê nhà; các tổ chức, cá nhân chuyên mua bán BĐS, nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; xây dựng nhà ở hoặc nâng cấp nhà ở để bán.
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang100
+ Nhiều tổ chức đã ra đời và phát triển nhƣ: các doanh nghiệp kinh doanh “địa ốc”; các trung tâm dịch vụ bán đấu giá đất và các hoạt động định giá BĐS thuộc sở hữu Nhà nƣớc của cơ quan tài chính tại một số địa phƣơng; các tổ chức dịch vụ môi giới về nhà đất; các tổ chức tƣ vấn pháp luật về đất đai, bất động; các tổ chức tƣ vấn và thông tin BĐS...
+ Đã thành lập đƣợc nhiều Quỹ phát triển nhà ở tại đô thị; Ngân hàng nhà nƣớc, Ngân hàng phát triển nhà và các tổ chức tín dụng cho vay đầu tƣ phát triển nhà hoặc nhận thế chấp BĐS và cho vay vốn để sản xuất kinh doanh.
2.5.THAM KHẢO SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỘT SỐ QUỐC GIA