a) Khái niệm.
Cung hàng hoá BĐS trên thị trƣờng là toàn bộ khối lƣợng hàng hoá BĐS sẵn sàng đƣa ra thị trƣờng để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định.
Có 2 điều kiện hình thành cung BĐS trên thị trƣờng: ngƣời chủ sở hữu BĐS có nhu cầu bán; giá cả phù hợp với sức mua đƣợc coi là giá thị trƣờng đƣợc cả ngƣời mua và ngƣời bán BĐS chấp nhận. Cung BĐS không phải là toàn bộ quỹ hàng hóa BĐS có thể có mà là lƣợng hàng hóa BĐS có thể và sẵn sàng tham
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang69
gia hoạt động giao dịch trên thị trƣờng. Có thể một ngƣời có nhiều hàng hóa BĐS nhƣng nếu họ không có nhu cầu bán hoặc có nhu cầu bán nhƣng không phải là bán với mặt bằng giá hiện tại của thị trƣờng mà muốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá cao hơn thì hàng hóa BĐS đó không đƣợc tính vào lƣợng cung tại thời điểm đó.
Nguồn cung BĐS bao gồm nguồn cung từ Nhà nƣớc, do các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn Ngân sách và các quỹ nhà khác thuộc sở hữu Nhà nƣớc. Thông qua khu vực công cộng Nhà nƣớc can thiệp, điều tiết vào hệ thống cung cầu BĐS trên thị trƣờng. Bên cạnh Nhà nƣớc, nguồn cung BĐS chủ yếu đƣợc hình thành từ khu vực tƣ nhân. Đây là khu vực hoạt động phát triển BĐS không bằng nguồn vốn Ngân sách Nhà nƣớc mà từ các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thức của Nhà nƣớc về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở. Nhà nƣớc điều tiết khu vực này thông qua các quy tắc quy định và tiêu chuẩn xây dựng. Mục đích chính của các công ty phát triển nhà ở tƣ nhân là tối đa. Do vậy, nếu để phát triển tự do khu vực này luôn hƣớng vào việc xây dựng các khu nhà có lợi nhuận và thu nhập lớn mà không chú ý đến tính xã hội và môi trƣờng. Khu vực nhà ở không chính thức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với khuôn khổ, quy tắc quy định của Chính phủ. Trong điều kiện luật pháp không đƣợc quy định chặt chẽ, rõ ràng những quy định về sở hữu và quyền sử dụng nhà ở không đầy đủ thì hoạt động kinh doanh nhà ở không chính thức càng phát triển và là cơ hội làm giàu cho nhóm ngƣời thâu tóm “thị trƣờng đen” này. Đây là những nhà ở chƣa có đủ điều kiện để thừa nhận theo quy định pháp lý. Điều này đòi hỏi phải tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc thông qua các công cụ pháp luật, quy hoạch, kế hoạch…
Có nhiều nhân tố ảnh hƣởng đến cung BĐS trên thị trƣờng, trong đó nhân tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển BĐS trong quy hoạch của Chính phủ. Đây là cơ sở quan trọng để quyết định đến tổng cung về nhà đất. Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một yếu tố quan trọng
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang70
làm thay đổi cung về nhà đất. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở. Nguồn nguyên liệu, vật liệu cho xây dựng nhà sẵn có, phong phú thì làm cho tốc độ xây dựng nhà ở mạnh hơn. Giá nguyên liệu xây dựng thấp thì giá thành xây dựng thấp làm tăng khả năng cung về nhà ở. Pháp luật và chính sách của Nhà nƣớc mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đƣa các nguồn cung BĐS vào lƣu thông và làm thay đổi nguồn cung BĐS trên thị trƣờng.
Đối với các hàng hoá thông thƣờng, cung hàng hoá thƣờng co giãn thuận chiều với so với nhân tố giá cả. Đối với cung về hàng hoá BĐS tình hình lại không hoàn toàn nhƣ vậy. Độ co giãn cung nhà đất so với biến động giá cả nhà đất nói chung là rất nhỏ thậm chí còn nhận giá trị âm nhỏ? Điều này là do: Khi giá đất tăng lên đến, một bộ phận đất đai thuộc quy hoạch cho đất ở tăng lên hoặc các loại đất khác sử dụng cho mục đích đất ở tăng lên. Nhƣng số lƣợng cung đất ở đó bị hạn chế bởi tổng quỹ đất ở và sự ràng buộc chặt chẽ về pháp luật và chính sách của Chính phủ. Khi giá nhà đất tăng lên nhƣng cung nhà đất không phản ứng mau lẹ theo sự tăng lên của giá cả, bởi vì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi vốn lớn và thời gian xây dựng dài nên lƣợng cung nhà đất đƣa vào thị trƣờng cũng bị hạn chế.