3.1.1. Dự án quy hoạch đã gây đóng băng thị trường trong khi thực hiện.
3.1.1.1. Những biểu hiện ảm đạm của TT.BĐS HN.
Khi đã có tin tức về quyết định mở rộng địa giới và dự án quy hoạch, TT.BĐS của HN rơi và tình trạng đóng băng kéo dài. Hiện tƣợng kéo dài trong suốt thời kì thực hiện đồ án. Trái ngƣợc hẳn với cảnh tấp nập mua bán nhà đất những dịp cuối năm trước đây, giao dịch BĐS tại Hà Nội vẫn trầm lắng.
Cho dù lãi xuất ngân hàng vào cuối năm đã giảm song số lƣợng khách tới cỏc trung tõm BĐS thấp hơn rừ rệt so với cựng kỳ năm ngoỏi. Khỏch hàng tới chủ yếu để nghe ngóng thông tin về giá.
Giao dịch mua nhà thường chỉ xuất hiện bởi những người có nhu cầu thực sự, không phải đầu cơ để chờ chênh lệch giá như trước.
Những người nào được tử vi phán năm nay nên mua nhà thì họ sẽ tích trữ cả năm và những năm trước để mua vào cuối năm nay. Việc thương lượng giá cả hiện trở nên dễ dàng hơn bao giờ hết và có lợi cho người mua. Tuy nhiên, giá sẽ tiếp tục giảm thêm nữa khi thị trường thế giới vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi.
Nhà bán đƣợc chủ yếu có giá trị từ 1,5 đến 4 tỷ đồng. Trên toàn thị trường, rất hiếm những giao dịch thành công có giá 9 tỷ đồng. Cán bộ một quỹ đầu tƣ BĐS cho biết nhu cầu mua nhà năm 2008 giảm đến 60% so với cùng kỳ năm 2007.
Tuy nhiên, nhà ở những khu đô thị mới đã hoàn chỉnh nhƣ Mỹ Đình, Văn Quán, Trung Hòa - Nhân Chính giá cả chỉ giảm đôi chút. Vì ở các khu đô thị
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang 110
này, cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện và sinh hoạt đã đi vào ổn định, đáp ứng nhu cầu của những người muốn mua nhà để ở ngay.
Ở các khu đang trong quá trình xây dựng nhƣ An Khánh, Văn Phú, Văn Khê, “hàng” chính của các nhà đầu cơ trong thời điểm thị trường còn sốt nóng, hiện tụt giá thê thảm mà không có người mua.(12)
3.1.2. Nguyên nhân do dự án quy hoạch tác động.
3.1.2.1. Dƣ cung thiếu cầu.
Với diện tích HN mới theo quy hoạch thì tổng nguồn cung BĐS trên thị trường HN sẽ tăng lên đột biến. Dựa trên quy luật cung cầu thì giá trị BĐS sẽ cân bằng ở một mức giá mới thấp hơn giá của khu vực HN cũ. Tuy nhiên cũng từ đặc điểm về quan hệ cung cầu của TT.BĐS nên giá của BĐS không giảm ngay mà thị trường BĐS sẽ phải đóng băng trong một thời gian.
Nguồn cung tăng lên trong khi người có nhu cầu thực sự lại thiếu tiền để mua. Thị trường đang lâm vào cảnh cung thừa mà cầu thiếu. Từ đầu năm 2008 tới nay, trong khi sức cầu yếu vì nguồn vốn hạn hẹp thì nguồn cung đang không ngừng tăng lên. Các khoản vay đã đến thời điểm phải trả lãi không đƣợc gia hạn, nên các nhà đầu cơ, vốn chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường, đã phải bán tống bán tháo để trả nợ. Cùng lúc đó, các dự án mới đang tiếp tục đƣợc triển khai, càng khiến nguồn cung tăng lên.
Nguồn cung không ngừng tăng và sẽ có thêm các dự án BĐS hoàn thiện nhƣ các dự án của Sông Đà, Licogi, Vinaconex.
3.1.2.2. Tâm lí nghe ngóng chờ đợi.
Kế hoạch mở rộng Thủ đô có quy mô rất lớn, nên quy trình phê chuẩn các dự án có thể sẽ bị chậm lại. Quy mô của TP mới cũng có thể gây ra một vài
(12) Theo ý kiến của đại diện công ty BĐS Việt Bình Minh.
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang 111
lo ngại, do việc hợp nhất các phần mở rộng vào TPHN hiện nay đòi hỏi sự cố gắng và phối hợp của nhiều địa phương, nhiều cấp, nhiều ngành. Do đó việc đầu cơ ở một khu vực vẫn chƣa cú kế hoạch phỏt triển rừ ràng là rất mạo hiểm và nếu nhƣ cơ sở hạ tầng của khu vực này không phát triển nhƣ mong muốn, thì giá đất có thể đi xuống rất nhanh.
3.1.2.3. Những nguyên nhân khác.
Năm 2008 với nhiều biến động kinh tế, tài chính trên toàn cầu cũng ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS HN, có thể kể ra sơ bộ như sau:
a) Kinh tế toàn thế giới suy giảm trầm trọng.
b) Tiến độ giải ngân các công trình, dự án chậm.
c) Giá cả nhiều mặt hàng tiêu dùng trong nước sau một thời gian liên tục tăng đã chững lại nhưng đã ở mức cao.
d) Giá của hầu hết các loại vật tư nguyên liệu đầu vào nhập khẩu trên thị trường thế giới biến động khó lường.
e) Thị trường tài chính - tiền tệ - ngân hàng thay đổi phức tạp làm ảnh hưởng xấu đến tình hình sản xuất, kinh doanh và đời sống của nhân dân.
f) Sức ép cạnh tranh của hàng nhập khẩu gia tăng sau khi mức thuế nhập khẩu các mặt hàng điện tử, thực phẩm chế biến… giảm xuống theo lộ trình hội nhập WTO
g) Thiên tai, mưa lớn lịch sử.
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang 112 3.2. ẢNH HƯỞNG THEO KHU VỰC.
3.2.1. Khu vực Hà Nội cũ.
Với cơ sở hạ tầng đầy đủ hơn, giá BĐS khu vực này lâm vào tình trạng đóng băng chung. Mặc dù giá có giảm nhƣng vẫn ở mức cao.
Có 2 hiện tƣợng khác nhau xảy ra đối với 2 kiểu vị trí BĐS.
- Giỏ nhà và đất trong ngừ giảm giỏ lớn nhưng vẫn ớt cú người chỳ ý. Cú nhiều nguyên nhân dẫn tới tình trạng trên, tuy nhiên nguyên nhân chính là những người có nhu cầu mua nhà để ở thay vì chọn những diện tích không thuận tiện, khó cải tạo sẽ chờ đợi theo nhiều những dự án đang nở rộ trên địa bàn Thủ đô.
- Tại những khu trung tâm hay nhà mặt phố, xuất hiện nhiều trào lưu tu sửa chuyển sang kinh doanh dịch vụ hoạc cho thuê văn phòng. Hiện tƣợng này xuất hiện nhằm đáp ứng nhu cầu hiện tại của Thủ đô trong khi việc xây dựng nhƣng cơ sở hạ tầng mới phục vụ dịch vụ vẫn chƣa đƣợc triển khai một cách đồng bộ.
3.2.2. Khu vực mở rộng giáp với Hà Nội cũ.
Đối lập với các khu vực khác, giá BĐS khu vực giáp với HN cũ giá vẫn tăng dần lên. Cụ thể, Hà Đông trở thành một lựa chọn về nhà ở có tính cạnh tranh cao với nhiều dự án nhà ở đang trong các giai đoạn xây dựng khác nhau dọc trục đường Nguyễn Trãi. Bởi khu vực này tương lai sẽ là trung tâm mới còn hiện tại cũng đã có cơ sở hạ tầng tương đối hoàn chỉnh.
Cùng với hạ tầng giao thông đang đƣợc xây dựng kết nối với trung tâm Hà Nội, và khu Mỹ Đình. Một số nhà đầu tư nước ngoài đã tham gia đầu tư vào các hợp phần khác nhau của các khu đô thị mới nhƣ Booyoung, Huyndai RNC và InPyung. Thị trường nhà ở Hà Đông hứa hẹn sẽ là một sự lựa chọn mới và tiềm năng trong tương lai không xa của người dân.
Hiện khu vực Hà Đông có khoảng 16 khu nhà ở đang đƣợc xây dựng, điển hình như Dương Nội 197,3 ha do tập đoàn Nam Cường đầu tư, Mỗ Lao 126
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang 113
ha do TSQ đầu tƣ, Văn Phú 125 ha do Công ty Cổ phần Nhà Quảng Ninh đầu tƣ, khu nhà ở Bắc Hà,…đặc biệt là khu đô thị mới Nam Hà Đông, giáp quốc lộ 6, đường vành đai 4, đường sắt quốc gia, có quy mô lên đến 300ha đang được Bộ Xây dựng lập quy hoạch.
Đất nông nghiệp tại Hà Tây (cũ) đã bắt đầu tăng giá từ 500.000 đến 1 triệu đồng/m2, tuỳ từng vị trí. Đất thổ cƣ có giấy tờ đầy đủ, ô tô vào đƣợc có rao bán giá chừng 11 triệu đồng/m2, ô tô không vào đƣợc giá 10 triệu đồng/m2. Trước khi sáp nhập về Hà Nội giá đất thổ cư ở đây chỉ từ 8 đến 9 triệu đồng/m2, nhƣ vậy giá đã bị đẩy lên 2 triệu/m2. Đất nông nghiệp hiện cũng đƣợc rao bán với giá từ 6 đến 7 triệu đồng/m2, tuỳ từng vị trí, trước khi sáp nhập chỉ rao bán chừng 5 - 5,5 triệu đồng/m2. Các lô đất nền dự án tại các khu đô thị xung quanh trung tâm TP. Hà Đông hiện vẫn được chào bán với mức trung bình trên dưới 16 triệu đồng/m2. Cụ thể, giá đất tại khu đô thị Văn Quán hiện ở mức từ 15 - 18 triệu/m2; khu đô thị Văn Phú từ 15 - 16 triệu đồng/m2; Văn Khê rao bán từ 13 - 14 triệu đồng/m2.
3.2.3. Khu vực xa trung tâm.
Cơ sở hạ tầng tại những khu vực xa trung tâm vẫn chƣa phát triển. Giá đất đã nhích lên tuy nhiên vẫn ít có giao dịch. Người mua thường có tâm lí nghe ngóng chờ đợi việc công bố quy hoạch. Với biến động kinh tế và việc lãi xuất ngân hàng cao trong suốt đầu và giữa năm 2008, những người đầu cơ đã thua lỗ nhiều khi thị trường BĐS đóng băng, do đó không mặn mà với việc mạo hiểm mua vào khi chƣa rừ quy hoạch.