Hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá thông thường nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng. Điều đó thể hiện ở những đặc điểm sau:
2.2.2.1. Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch.
Đối với TT.BĐS khi càng phát triển thì càng có xu hướng đẩy xa nơi giao dịch với vị trí BĐS. Nơi giao dịch có thể là sàn giao dịch BĐS ảo (không có sự cố định).
Việc hoàn thành một giao dịch về BĐS thường diễn ra nhiều khâu như:
+ Đàm phán tại nơi giao dịch, cung cấp thông tin cho nhau
+ Kiểm tra thực địa, xác định tính có thực và độ chính xác của thông tin + Đăng ký pháp lý đối với BĐS
+ Quan hệ giao dịch không thể tiến hành trong một thời gian ngắn, thậm chí có thể rất dài.
2.2.2.2. Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
Đặc điểm này do 2 đặc tính tự nhiên của đất đai quyết định:
+ Đất đai không mất đi, không hao mòn
+ Người tham gia giao dịch quan tâm đến các quyền và lợi ích hợp pháp từ bản thân BĐS.
Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó nhƣ giá trị của các hàng hoá thông thường mà phải xác định trên cơ sở khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tƣ vào đất đai.
2.2.2.3. Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo.
Thông tin về TT.BĐS không đầy đủ và chính xác nhƣ các loại hàng hoá khác. Ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang 62
dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước. Bên cạnh đó, BĐS mang tính khu vực và vùng miền sâu sắc, nên không thể so sánh một cách phiến diện.
Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Ngƣợc lại, TT.BĐS luôn đòi hỏi sự can thiệp nhiều và can thiệp sâu sắc của nhà nước. Sự tác động này khiến mức độ hoàn hảo của TT.BĐS thấp hơn so với cá thị trường hà hóa khác.
Mặt khác, thị trường BĐS còn có sự đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác. Do tính chất không tái tạo được của đất, trong nhiều trường hợp giá cả không có tính cạnh tranh, thể hiện sự độc quyền của người bán khi nguồn cung hạn chế và khi thị trường sốt giá, giá BĐS bị đẩy cao (giá ảo)..
Từ tính dị biệt, sự hạn chế thông tin, chịu chi phối của Nhà nước, cùng yếu tố độc quyền ta có thể kết luận TT.BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
2.2.2.4. Khả năng co giản cung kém.
Với hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu diễn ra theo quy luật chung: khi cầu đẩy giá tăng lên sẽ khích thích tăng cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hoá BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứng nhanh nhƣ các loại hàng hoá khác.
Nguyên nhân do đặc điểm của BĐS cần phải có thời gian để tạo ra chúng, để tạo ra các công trình cần phải có thời gian tìm hiểu về mọi thông tin về đất đai, làm dự án, làm thủ tục chuyển nhƣợng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công.
Thời gian tạo ra hàng hoá thường lâu hơn các hàng hoá khác (thông tin về đất đai, dự án đầu tƣ, thủ tục xin phép xây dựng, thủ tục chuyển nhƣợng, thiết kế thi công công trình)
Cung BĐS có giới hạn mà cầu BĐS lại luôn tăng, cung cầu đƣợc coi là
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang 63
không co giãn so với giá cả. Do vậy, trong thị trường BĐS sự thay đổi về giá BĐS thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung cầu, hay nói cách khác giá cả là do quan hệ cung cầu quyết định. Sự biến động về giá cả thị trường bắt đầu do sự thay đổi của cầu. Khi giá giảm cầu ít co giãn so với giá bởi vì khi giá giảm nhưng giảm đến mức để người mua có thể mua tăng thêm một đơn vị BĐS;
ngƣợc lại, khi giá tăng thì bản thân do cầu tăng trong khi cung không phản ứng theo kịp làm giá tăng. Khi giá tăng nhƣng cung không co giãn vì tổng nguồn BĐS, nhất là đất đai có giới hạn, việc đầu tƣ phát triển phải mất nhiều thời gian nên khi cầu tăng thì cung không thể tăng ngay. Giá cả BĐS do quan hệ cung cầu quyết định, ngược lại giá cả lại ảnh hưởng điều tiết cung và cầu. Sự phản ứng cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS. Do vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về BĐS, đặc biệt là có giải pháp để bình ổn thị trường BĐS, hạn chế về gia tăng của cầu về BĐS không cho mục đích tiêu dùng (nhƣ nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo). Chính vì sự hoạt động của thị trường BĐS rất cần có sự quản lý điều tiết của Nhà nước và cũng phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước. Quá trình giao dịch về BĐS phải trải qua khâu pháp lý nên Nhà nước là một trong những lực lượng tham gia vào thị trường BĐS. Vai trò của Nhà nước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hoá BĐS giao dịch, Nhà nước phải kiểm soát các hoạt động giao dịch về BĐS thông qua giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà nước ban hành và thực thi các chính sách tài chính đối với các hoạt động kinh doanh BĐS. Nhà nước quản lý thị trường BĐS là nhằm phát huy tính ưu việt của cơ chế thị trường và hạn chế những khuyết tật do cơ chế đó gây ra. Thông qua các công tác quản lý, Nhà nước định hướng, dẫn dắt các thành phần kinh tế, tạo môi trường và điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh BĐS theo cơ chế thị trường, kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh tế, đảm bảo sự kết hợp hài hoà trong sự phát triển kinh tế xã hội ở tầm vĩ mô.
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang 64 2.2.2.5. Thị trường khó thâm nhập.
Đặc điểm khó thâm nhập của TT. BĐS biểu hiện bởi thời gian giao dịch thường kéo dài. Nguyên nhân của sự khó thâm nhập bao gồm:
+ Hàng hoá BĐS thường có giá trị lớn.
+ Hàng hoá BĐS không được bày bán trực quan trên thị trường như các loại hàng hoá khác.
+ Người mua và bán thường ít có kinh nghiệm. Người mua và người bán BĐS thường không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch
+ Quá trình mua bán gồm nhiều thủ tục phức tạp và không phải ai cũng nắm vững.
+ Tính minh bạch của thị trường không cao dẫn tới nhiều rủi ro về pháp lý.
2.2.2.6. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật.
Nhận thức BĐS là tài sản có giá trị của mỗi quốc gia, và các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Cho nên việc chuyển nhượng BĐS luôn phải nằm trong sự quản lý, giám sát của Nhà nước.
Các hợp đồng về mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê phải tuân thủ các thủ tục về đăng ký giao dịch. Nhà nước bảo hộ các quyền và lơị ích hợp pháp của các bên thông qua cấp các giấy tờ về sở hữu, sử dụng.
Hoạt động kinh doanh BĐS chịu sự quản lý và chi phối của các chính sách về kinh tế xã hội đặc biệt là các chính sách pháp luật liên quan đến việc tạo lập, hình thành và chuyển giao các BĐS. Chính sách pháp luật không đồng bộ, không thống nhất làm cho hoạt động kinh doanh BĐS gặp nhiều khó khăn trong quá trình đầu tƣ tạo lập, xác lập quyền sở hữu gây lãng phí về thời gian, tiền của và đặc biệt là cơ hội đầu tƣ kinh doanh sẽ mất.
Việc xác lập cơ sở pháp lý cho BĐS có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển của TT.BĐS vì hàng hoá BĐS không đủ điều kiện pháp lý khi lưu
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang 65
thông trên thị trường là nguyên nhân cơ bản dẫn đến không quản lý được TT.BĐS.
Chính sách về giá đất, thuế, lệ phí có ảnh hưởng trực tiếp đối với TT.BĐS. Hệ thống các chính sách quy định giá đất, thuế, lệ phí hợp lý sẽ tạo điều kiện thúc đẩy TT.BĐS phát triển mạnh và ngƣợc lại, chính sách giá đất, thuế, lệ phí quá cao sẽ là những rào cản kìm hãm sự phát triển của TT.BĐS, là nguyên nhân làm phát sinh các giao dịch ngầm nhằm chốn thuế và các khoản phí, làm cho TT.BĐS không kiểm soát đƣợc và các rủi ro có thể xảy ra.
Kiểm soát tốt thị trường cũng góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước từ thuế và lệ phí. Chính phủ tất cả các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội
2.2.2.7. Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
BĐS là tài sản đầu tƣ trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã đƣợc đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lƣợng vốn cho vay).
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang 66
trường lao động v.v.. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.
2.2.2.8. Thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn và phức tạp.
Thị trường BĐS thường có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng nhƣ đối với các loại hàng hoá khác. BĐS là những yếu tố vật chất bền lâu, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không thể thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình BĐS. Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định hướng đầu tư.
2.2.2.9. Thị trường BĐS ảnh hưởng bởi quy hoạch.
Kinh doanh BĐS liên quan chặt chẽ với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch phát triển khu dân cƣ và các quy hoạch khác.
Trong từng thời kì cụ thể, đất đai đƣợc phân bổ cho những mục đích sử dụng phải tuân thủ theo quy hoạch sử dụng đất. Thông thường không thể chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch. Những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương.
Phát triển TT.BĐS trong điều kiện chƣa có quy hoạch ổn định hoặc chất lượng quy hoạch chưa tốt sẽ dẫn đến những hậu quả trong tương lai như phải bỏ ra chi phí lớn để khắc phục.
Việc lập quy hoạch sử dụng đất cần phải cân đối cung-cầu nhằm phù hợp giữa kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội với việc phát triển các khu đô thị. Khi quy hoạch chưa tính trước một bước, việc phát triển BĐS mang tính tự phát, cảm tính không có sự điều tra đầy đủ về nhu cầu cũng như dự báo trong tương lai sẽ dẫn đến khủng khoảng thừa hoặc thiếu. Sự khủng khoảng này gây ra hậu quả xấu cho
SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD
Trang 67
nhà đầu tƣ và xã hội, việc khắc phục sẽ mất rất nhiều thời gian và hao tốn nguồn lực.
Hiện tƣợng kéo dài các thủ tục xét duyệt, phê duyệt của các dự án do quy hoạch kéo dài sẽ lãng phí thời gian, bỏ lỡ cơ hội phát triển và gây ra những rủi ro trong kinh doanh BĐS.
Những hiện tượng tiêu cực ảnh hưởng tới TT.BĐS của quy hoạch nhƣ:
- Quy hoạch chung không ổn định và quy hoạch chi tiết chƣa đầy đủ.
- Chƣa quản lý việc thực hiện theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất:
+ Cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đầu tƣ manh mún.
+ Các dự án đầu tƣ tự phát theo nhu cầu của các chủ đầu tƣ.
Hiện tại, nhà nước ta nói chung và Hà Nội nói riêng chưa có số liệu thống kê đầy đủ về hiện trạng BĐS và chƣa tổ chức khảo sát để biết đƣợc lƣợng cầu thật sự dẫn đến sẽ khó có thể hoạch định chiến lƣợc phát triển ổn định TT.BĐS.