Tạo điều kiện tăng tính thanh khoản của thị trƣờng bất động sản.

- Hiện tƣợng xây dựng các văn phòng nhỏ (hạng C).

24 Ông Phạm Thanh Hưng – Giám đốc công ty cổ phần định giá Thế kỷ.

3.5.2. Tạo điều kiện tăng tính thanh khoản của thị trƣờng bất động sản.

(trừ quận Hoàng Mai và Long Biên) và thành phố Hà Đông, giá bằng 43,5% giá đất ở; tại các quận Long Biên, Hoàng Mai giá giảm 10% so với các quận nội thành để khuyến khích phát triển sản xuất; thành phố Sơn Tây và các huyện ngoại thành, giá cũng theo xu hƣớng giảm so với nội thành. Về giá đất nông nghiệp, ở địa bàn quận, huyện thuộc Thành phố Hà Nội cũ cơ bản giữ ổn định; địa bàn huyện Mê Linh đƣợc nâng bằng giá đất huyện Đông Anh; địa bàn tỉnh Hà Tây cũ sẽ điều chỉnh giá lên bằng với mức của các quận, huyện Hà Nội cũ…

Cần xem xét kỹ thế nào là giá thực tế thị trƣờng vì hiện nay vẫn chủ yếu là thị trƣờng “ngầm” nên giá phần lớn là “ảo”. Thành phố cần đặc biệt quan tâm tới các giải pháp để thực hiện giá đất mới cho hiệu quả, nhất là đối với những trƣờng hợp điều chỉnh tăng nhiều so với giá năm 2008, những dự án giải phóng mặt bằng thực hiện chuyển tiếp từ năm trƣớc…

3.5.2. Tạo điều kiện tăng tính thanh khoản của thị trƣờng bất động sản. sản.

Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam cho biết, các Ngân hàng thƣơng mại trên địa bàn thành phố đã và đang có những quy trình tín dụng khá thận trọng và chặt chẽ đối với việc cho vay vốn đầu tƣ vào TT.BĐS.

Theo Ngân hàng Nhà nƣớc: Trong thời điểm cuối năm tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu có khả năng tăng vì TT.BĐS trong nước vẫn chưa có dấu hiệu cải

SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD

Trang149

thiện, cộng với việc chậm trễ trong thanh quyết toán công trình nên các ngân

hàng thương mại sẽ gặp khó khăn trong thu hồi nợ.

Để đảm bảo mức an toàn tối đa và hạn chế rủi ro, khi cho vay, các ngân hàng thƣờng định giá tài sản chỉ bằng 50-70% giá thị trƣờng và cho vay khoảng 70% giá trị tài sản. Tuy nhiên, các ngân hàng vẫn phải đối phó với nợ xấu tăng cao do khách hàng không trả đƣợc nợ, khó phát mại đƣợc tài sản khi tính thanh khoản của TT.BĐS thấp.

Nếu trong thời gian tới không tạo điều kiện tăng tính thanh khoản của thị trƣờng này, nhất là với các dự án đầu tƣ, kinh doanh BĐS có quy mô lớn, thì sẽ có rất nhiều thách thức cho hệ thống tài chính. Hơn thế, trong trƣờng hợp ngân hàng quá thận trọng đến mức thắt chặt cho vay đầu tƣ kinh doanh tất cả các dự án BĐS cũng sẽ khiến cho tính thanh khoản của thị trƣờng thấp và có thể gây rủi ro cho chính hệ thống ngân hàng. Hiện nay, có những dự án đã hoàn thành đến 80-90% nhƣng không thể triển khai tiếp vì thiếu vốn.

Đƣợc biết, tính đến hết quý III năm 2008, dƣ nợ cho vay BĐS tại các tổ chức tín dụng trên địa bàn Hà Nội là 24.839 tỷ đồng. Mức dƣ nợ trên đã tăng 23,5% so với tháng 12/2007, trong đó, dƣ nợ cho vay ngắn hạn là 5.961 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 24%; dƣ nợ trung và dài hạn là 18.878 tỷ đồng, chiếm 76% tổng dƣ nợ. Dƣ nợ cho vay có tài sản bảo đảm là 23.374 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 94%; dƣ nợ cho vay không có tài sản bảo đảm là 1.465 tỷ đồng, chiếm 6% tổng dƣ nợ cho vay BĐS.

Cần có các giải pháp để hổ trợ và phát triển hơn nữa thị trƣờng tín dụng bất động sản hiện giờ nhƣ cho phép hình thành thị trƣờng cầm cố thế chấp thứ cấp, thông qua nguyên tắc hoạt động của thị trƣờng này tạo tính thanh khoản cho các khoản cho vay thế chấp cầm cố, và có thể duy trì một lƣợng vốn nhất định cho các tổ chức tín dụng cho vay trực tiếp. Phát triển hơn nữa là chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố này, lúc này thị trƣờng tín dụng BĐS đã đƣợc mở rộng với nhiều nhà đầu tƣ tham gia cho vay vốn thông qua nghiệp vụ mua trái phiếu của các công ty mua bán nợ. Lúc này khả năng tiếp cận

SV: Đinh Chế Linh <10399.48> 48QD

Trang150

các khoản tín dụng sẽ dễ hơn đối với các đối tƣợng có nhu cầu vế vốn. Một số mô hình chứng khoán hóa BĐS khác cũng nên nghiên cứu và ứng dụng trong thời điểm này nhƣ phát hành trái phiếu công trình, hay phát hành chứng chỉ bất động sản. Các mô hình này nếu hoạt động tốt cũng cung cấp cho thị trƣờng bất động sản một lƣợng vốn không nhỏ và mang tính thanh khoản cao.

Ngoài những giải pháp mang tính vĩ mô, thì nội tại mỗi tổ chức tín dụng phải có những biện pháp để quản lý chặt hơn, tốt hơn các khoản tín dụng của mình. Các chủ đầu tƣ thì phải có những biện pháp để có thể huy động và sử dụng tốt nhất nguồn vốn đi vay của mình.