- Vật quyền hình thành trên cơ sở giao dịch, hợp đồng (còn gọi là vật quyền ước định):
2.2.2. Các quyền khác đốivới tàisản
2.2.2.1. Địa dịch (từ "dịch" trong thuật ngữ "địa dịch" (cịn gọi là dịch quyền) được sử
dụng để mơ tả quyền của chủ thể được thực hiện trên bất động sản thuộc sở hữu của chủ thể khác (bởi thuật ngữ địa dịch đã bao hàm nghĩa "quyền" nên trong hầu hết các tài liệu nghiên cứu, cụm từ "địa dịch" được sử dụng thường xuyên hơn cụm từ "quyền địa dịch")
Khái niệm
Các cơng trình nghiên cứu đề cập đến khái niệm địa dịch (servitude hay easement) ở các góc độ khác nhau, chẳng hạn có nhà nghiên cứu cho rằng "Địa dịch được hiểu là một sự ràng buộc
mang ý nghĩa hạn chế đối với quyền của chủ sở hữu một bất động sản nhằm phục vụ cho việc khai thác hợp lý một bất động sản khác"[152, tr.153]. Bộ luật dân sự Pháp quy định "Dịch quyền là một nghĩa vụ đối với một bất động sản nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng một bất động sản thuộc sở hữu của người khác" (Điều 637). Qua nghiên cứu, tổng hợp các quan điểm, tác giả Luận
án nêu nội hàm khái niệm địa như sau: "Địa dịch là quan hệ giữa hai bất động sản trong đó một
bất động sản (gọi là bất động sản chịu địa dịch) chấp nhận vai trò phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác (gọi là bất động sản hưởng địa dịch) thuộc về một chủ sở hữu khác".
Về phân loại, địa dịch có thể được phân thành hai loại: địa dịch liên tục và địa dịch khơng liên tục, theo đó, địa dịch gọi là liên tục một khi nó tự tồn tại và vận hành mà không cần chủ bất động sản thụ hưởng thực hiện một hành vi nào, chẳng hạn địa dịch về tầm nhìn, địa dịch gọi là khơng liên tục một khi sự tồn tại của nó phụ thuộc vào việc có hay khơng có hành vi của con người, chẳng hạn địa dịch về lối đi qua, địa dịch lấy nước… Địa dịch cũng có thể được phân thành địa dịch nhận biết được và địa dịch không nhận biết được, theo đó, địa dịch nhận biết được là địa dịch được nhận ra nhờ các cơng trình được xây dựng và được nhận biết, chẳng hạn, một cửa sổ, một lối đi; địa dịch không nhận biết được là địa dịch khơng được thể hiện thành các cơng trình cụ thể, chẳng hạn địa dịch cấm xây dựng. Địa dịch cũng có thể được phân loại thành địa dịch chủ động và địa dịch thụ động, theo đó, địa dịch gọi là chủ động một khi được thể hiện bằng hành vi cụ thể của người thụ hưởng, chẳng hạn, địa dịch về lối đi qua; địa dịch gọi là thụ động một khi được thể hiện bằng việc không hành động, không làm một việc gì đó, nhằm thể hiện sự tơn trọng đối với việc thụ hưởng địa dịch của người khác.
Địa dịch được xác định là một trong những yếu tố đặc trưng của chế độ pháp lý về bất động sản trong quan hệ láng giềng và được biết từ lâu như một chế định có tác dụng tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thác bất động sản khi một bất động sản nằm giữa các bất động sản của những người khác. Trong pháp luật La Mã, địa dịch được gọi là vật quyền hạn chế, cụ thể là dạng dịch
quyền thuộc vật, theo đó, được hiểu là việc một bất động sản chịu sự khai thác của chủ sở hữu một bất động sản khác, bao gồm cả bất động sản xa nhau chứ không nhất thiết là liền kề. Địa dịch được thiết kế nhằm giải quyết những khó khăn do tính chất tự nhiên của bất động sản là không thể di dời, do đó, cần thiết có sự chia sẻ khó khăn của các chủ sở hữu bất động sản khác để đất đai được khai thác hiệu quả. Chẳng hạn tạo lối đi chongười và gia súc hay thoát nước của bất động sản bị vây bọc. Ngày nay, trong xã hội hiện đại, quan hệ địa dịch có phạm vi rộng hơn, là mối quan hệ giữa các bất động sản có liên quan với nhau, khơng nhất thiết phải "liền kề" mà ví dụ điển hình về quan hệ địa dịch là địa dịch sân bay: các bất động sản toạ lạc trong phạm vi một đường bán kính nào đó, tính từ tâm là sân bay, khơng thể được khai thác quá một độ cao nào đó, để bảo đảm cho sự lên xuống an tồn của tàu bay.
Về quy tắc của địa dịch, phải có tình trạng hai mảnh đất phải liền kề nhau hoặc gần nhau (thuật ngữ trong luật La Mã là "vicinitas"); hai mảnh đất không thể thuộc quyền sở hữu của cùng một người; mảnh đất hưởng địa dịch được lợi từ sự tồn tại của tình trạng địa dịch; địa dịch phải được thực hiện một cách hợp lý do đặc tính của quyền sở hữu là tính tuyệt đối, trong khi địa dịch đã đặt gánh nặng lên quyền sở hữu của người có mảnh đất chịu địa dịch, hạn chế quyền tự do của chủ sở hữu.
Địa dịch là chế định pháp lý được ghi nhận trong pháp luật dân sự của hầu hết các quốc gia mà tác giả Luận án tiếp cận được chẳng hạn BLDS Pháp (Điều 637 đến Điều 710), BLDS Nhật Bản (Điều 280 đến Điều 294), BLDS Nga (Điều 274 đến Điều 276), BLDS Trung Quốc (Điều 372 đến Điều 385)… Mỗi quốc gia đều có cách thức khác nhau khi quy định về địa dịch, tuy nhiên, tựu chung lại đều có một điểm chung là trong quan hệ địa dịch, luôn tồn tại các bất động sản (gồm bất động sản hưởng quyền (thuật ngữ trong luật La Mã là "praedium dominans") và bất động sản chịu quyền (thuật ngữ trong luật La Mã là "praedium serviens")) thuộc sở hữu của các chủ thể khác nhau hoặc thuộc cùng một chủ sở hữu nhưng do hai chủ thể khác nhau sử dụng, trong đó, "một bất động sản phải chịu "sự phiền lụy" nhằm phục vụ cho một bất động sản khác. Vì sự phiền lụy này thiết lập dựa trên vị trí của các bất động sản, do đó, việc thay đổi chủ sở hữu đối với một trong hai bất động sản không làm ảnh hưởng đến "sự phiền lụy" đối với bất động sản phải chịu địa dịch" [85, tr.85].
Nội dung
- Về căn cứ xác lập, địa dịch có thể được xác lập theo địa thế tự nhiên, thỏa thuận hoặc theo luật định.
Đối với địa dịch được xác lập theo thỏa thuận, BLDS các nước thường có quy định địa dịch phát sinh theo thỏa thuận được đăng ký vào sổ địa bạ, địa dịch cũng sẽ được chuyển cho người mua mảnh đất. Điều này rất quan trọng với người khác khi mua bất động sản, họ sẽ biết về các quyền và nghĩa vụ cụ thể của mình đốivới mảnh đất và người mua có thể đánh giá giá trị của mảnh đất. Đối với địa dịch được xác lập theo thỏa thuận nhưng khơng đăng ký, thì địa dịch chỉ được xác lập cho một hoặc một số người nhất định theo thỏa thuận, khi quyền sở hữu hoặc sử dụng bất động sản được chuyển dịch cho người khác, thì chủ sở hữu hoặc người sử dụng mới có
nguy cơ khơng được hưởng địa dịch. Ví dụ: quyền đi qua bất động sản của A được xác lập cho B là chủ sở hữu mảnh đất liền kề, nếu B bán đất cho C thì C có thể sẽ khơng được hưởng địa dịch từ mảnh đất đó.
Đối với địa dịch luật định, địa dịch không phải là quan hệ giữa hai chủ sở hữu - hai con người, mà là vật quyền gắn với bất động sản. Nó tồn tại chừng nào bất động sản cịn tồn tại cho dù các bất động sản liên quan được chuyển dịch từ người này sang người khác. Từ đó, người được thụ hưởng địa dịch khơng chỉ là chủ sở hữu mà những người khác (chẳng hạn như người thuê, người ở nhờ, người thân của chủ sở hữu...), đều có quyền khai thác cơng năng của bất động sản hưởng địa dịch trong phạm vi địa dịch đó.
Một số nước ghi nhận địa dịch phải được đăng ký vào sổ địa bạ, chẳng hạn pháp luật CHLB Đức, LB Nga (Điều 8.1 và 131 BLDS, khoản 9 điều 23 Bộ luật Đất đai Liên bang Nga).
- Về đối tượng của địa dịch: bất động sản chịu địa dịch. Về nguyên tắc, địa dịch và sự phiền lụy đối với bất động sản chịu quyền thì sự phiền lụy đó phải là ít nhất, tức là đảm bảo cho nhu cầu tối thiểu của việc khai thác sử dụng bất động sản hưởng quyền; nếu việc chỉ đảm bảo nhu cầu tối thiểu có thể làm giảm giá trị khai thác của bất động sản hưởng quyền thì có thể có sự thỏa thuận giữa các bên về việc đảm bảo khai thác bất động sản.
- Về quyền của các chủ thể: Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền không thể chiếm hữu địa dịch vì nó là một quyền tài sản, một tài sản vơ hình [172, tr.346], người này đương nhiên cũng khơng có quyền chiếm hữu bất động sản chịu địa dịch vì địa dịch chỉ cho phép họ sử dụng bất động sản của người khác. Địa dịch là bất khả phân và không thể tách rời khỏi bất động sản, bởi vậy chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền không thể chuyển giao quyền của mình cho một người nào khác nếu không chuyển giao cả bất động sản hưởng quyền.
Bộ luật Dân sự Pháp có những quy định tương đối rõ ràng về quyền của chủ sở hữu bất động sản được hưởng dịch quyền như: người được hưởng dịch quyền cóquyền xây dựng mọi cơng trình cần thiết để sử dụng và bảo tồn dịch quyền; người được hưởng dịch quyền phải chịu mọi chi phí xây dựng các cơng trình đó, trừ trường hợp văn bản xác lập dịch quyền có quy định khác; trong trường hợp văn bản xác lập dịch quyền quy định chủ sở hữu bất động sản chịu dịch quyền phải chịu chi phí xây dựng các cơng trình cần thiết để sử dụng và bảo tồn dịch quyền, thì người này vẫn có thể thốt khỏi nghĩa vụ đó bằng cách để lại bất động sản chịu dịch quyền cho chủ sở hữu bất động sản hưởng dịch quyền. Bên cạnh đó, Bộ luật cịn quy định chủ sở hữu bất động sản chịu dịch quyền khơng được có hành vi nhằm hạn chế hoặc gây cản trở cho việc sử dụng dịch quyền, khơng được thay đổi tình trạng bất động sản, không được di chuyển việc thực hiện dịch quyền sang một nơi khác với địa điểm đã được xác định ban đầu; tuy nhiên, nếu địa điểm thực hiện dịch quyền theo quy định ban đầu gây tốn kém hơn cho chủ sở hữu bất động sản chịu dịch quyền hoặc ngăn cản chủ sở hữu bất động sản chịu dịch quyền thực hiện việc sửa chữa có lợi, thì người này có thể dành cho chủ sở hữu bất động sản hưởng dịch quyền một địa điểm khác thuận lợi tương tự cho việc thực hiện dịch quyền, và người hưởng dịch quyền không được từ chối (Điều 697
đến Điều 702).
- Về chấm dứt địa dịch: pháp luật các nước ghi nhận dịch quyền chấm dứt khi tình trạng các bất động sản khơng cịn cho phép thực hiện dịch quyền (BLDS Pháp quy định dịch quyền được phục hồi nếu các bất động sản trở lại tình trạng cho phép thực hiện dịch quyền, trừ trường hợp một thời gian đã trơi qua đủ để suy đốn chấm dứt dịch quyền (Điều 704)); bất động sản hưởng dịch quyền và bất động sản chịu dịch quyền được nhập vào quyền sở hữu của một người; không được sử dụng trong khoảng thời gian nhất định (Chẳng hạn BLDS Pháp (Điều 703, Điều 705, Điều 706); BLDS Nhật Bản (Điều 291)).