- Vật quyền hình thành trên cơ sở giao dịch, hợp đồng (còn gọi là vật quyền ước định):
3.2.1.1. Quy định về tài sản, các loại tàisả n đối tượng của quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản còn chưa đầy đủ, phù hợp chưa rõ mức độ tham gia giao dịch của từng loại tà
sản; việc nhận diện và ghi nhận bằng các quy định pháp luật về các loại tài sản mới phát sinh như tài sản trong môi trường kỹ thuật số, các dạng bất động sản mới hình thành trong quá trình phát triển thị trường bất động sản còn sơ sài và lúng túng
Nội dung nghiên cứu tại mục 2.1.1 của Luận án cho thấy ít quốc gia quy định khái niệm tài sản. Tuy nhiên, tại Việt Nam, BLDS năm 2015 quy định "tài sản gồm vật, tiền, giấy tờ có giá về quyền tài sản" (Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền SHTT, QSDĐ và các quyền tài sản khác (Điều 115 BLDS năm 2015)), quy định theo cách phân nhóm các loại tài sản như trên sẽ khó bao quát, giải mã được hết các loại tài sản trong đời sống xã hội, trong khi đó, trên thực tế, tài sản là khái niệm có thể thay đổi theo từng giai đoạn của đời sống xã hội chứ khơng chỉ bó hẹp trong các loại tài sản được nêu tại luật.
BLDS năm 2015 đã chia tài sản ra làm nhiều loại khác nhau (Cụ thể: Điều 107 đến Điều 113 BLDS năm 2015 quy định phân loại tài sản thành bất động sản và động sản, tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai, vật chính và vật phụ, vật chia được và vật không chia được, vật tiêu hao và vật không tiêu hao, vật cùng loại và vật đặc định) làm cơ sở pháp lý để xác định tài sản đó có thể trở thành đối tượng của một loại giao dịch nhất định hay không (Chẳng hạn, BLDS năm 2015 quy định vật tiêu hao không thể là đối tượng của hợp đồng cho thuê hoặc hợp đồng cho mượn (khoản 1 Điều 112); quyền tài sản không thể trở thành đối tượng của hợp đồng ký cược (Điều 329); bất động sản không thể trở thành đối tượng của hợp đồng ký quỹ (Điều 330)). Theo BLDS năm 2015, có nhiều cách phân loại tài sản (Khoản 2 Điều 105 BLDS năm 2015: "Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai"), trong đó có cách phân loại tài sản thành 02 loại là bất động sản và
động sản. Bất động sản là các tài sản bảo gồm đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; tài sản khác do pháp luật quy định. Động sản là những tài sản không phải bất động sản (Điều 107 BLDS năm 2015). Như vậy, BLDS sử dụng phương pháp loại trừ để đưa ra định nghĩa về động sản. Quy định như vậy đòi hỏi việc định nghĩa "bất động sản" phải cụ thể, rõ
ràng. Tuy nhiên, BLDS năm 2015 vẫn chưa làm rõ khái niệm "bất động sản". Theo điểm d khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015, bất động sản còn bao gồm "các tài sản khác do pháp luật quy định". Trong một số trường hợp việc xác định tài sản cụ thể là động sản hay bất động sản cịn có sự lúng túng, như: quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, quyền khai thác dự án có được coi là bất động sản hay khơng; có phải mọi quyền tài sản (theo nghĩa hẹp) phát sinh từ bất động sản đều là bất động sản hay không?
Bên cạnh đó, về nguyên tắc, quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản được thực hiện và vận hành dễ dàng nếu tài sản - đối tượng của quyền được ghi nhận rõ ràng, được xác định mức độ tham gia các quan hệ dân sự. Tuy nhiên, quy định pháp luật Việt Nam về một số loại tài sản cụ thể còn tồn tại một số điểm hạn chế sau:
- Về tài sản là dự án đầu tư: dự án đầu tư là khái niệm được đề cập trong nhiều văn bản khác nhau (Khoản 4 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2020; khoản 15 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020); khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung một số điều bởi Luật Đầu tư năm 2020, Luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020), khoản 1 Điều 40 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm), trong mỗi một dự án đầu tư có thể có nhiều loại tài sản khác nhau (các thành phần của dự án; quyền sử dụng đất để thực hiện dự án; tài sản đã hình thành, tài sản hình thành trong tương lai; quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng liên quan đến dự án đầu tư như quyền đòi nợ, các khoản phải thu, quyền yêu cầu thanh toán khác, quyền khai thác, quản lý, phát triển dự án đầu tư…). Các tài sản này có thể độc lập và cũng có thể có liên quan, đặt trong tổng thể của dự án và tương đối khó tách bạch; điều này có thể dẫn đến một số vấn đề phức tạp, rủi ro liên quan các tài sản này do quy định pháp luật chưa thực sự bóc tách được (tồn tại một số rủi ro trong việc đưa tài sản vào lưu thông trên thị trường, điển hình là trong một số dự án về nhà ở, chủ đầu tư có thể bán nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng, sau đó thế chấp quyền sử dụng đất thuộc dự án cho ngân hàng để vay vốn. Hoặc tài sản hình thành trong tương lai và quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai đều có thể tài sản - đối tượng của giao dịch dẫn đến trong một số trường hợp giao dịch tài sản chồng lên tài sản, quyền chồng quyền).
- Về các loại hình bất động sản mới: các loại hình bất động sản pha trộn giữa nhà ở, văn phòng, thương mại, cơ sở lưu trú, du lịch như cửa hàng trong các tòa nhà chung cư, nhà phố thương mại (shophouse), biệt thự du lịch (resort villa), căn hộ du lịch (condotel), nhà phố du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú (officetel)... được điều chỉnh bởi nhiều quy định pháp luật trong lĩnh vực đất đai, du lịch, xây dựng (Điều 48 Luật Du lịch năm 2017 quy định về "căn hộ du lịch", "biệt thự du lịch" là cơ sở lưu trú du lịch và việc kinh doanh dịch vụ lưu trú tại các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch và thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú, ăn uống quy định tại Danh mục Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 27/2018/QĐ-TTg ngày 06/7/2018 của Thủ tướng Chính phủ ban hành hệ thống ngành kinh tế Việt Nam. Khoản 2, khoản 3 Điều 48 Luật Du lịch năm 2017, Điều 21 Nghị định số 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Du lịch đề cập đến loại hình "biệt thự du lịch", "căn hộ du lịch" nhưng chưa quy định về "cơ sở lưu trú du lịch" và "nhà phố du
lịch"; Thông tư số 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về ban hành
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư ghi nhận về căn hộ lưu trú"' Theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai và quy định tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT ngày 14/12/2018 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ. Chế độ sử dụng đất thương mại, dịch vụ đã được quy định tại Điều 153 của Luật Đất đai; thời hạn sử dụng đất được quy định tại Khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai, theo đó thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm) và là sản phẩm được giao dịch tương đối sôi động trên thị trường bất động sản trong thời gian qua. Tuy nhiên, việc ghi nhận quyền sở hữu, cơ chế tham gia giao dịch đối với các loại hình bất động sản này cịn lúng túng và cịn có những hạn chế.
- Về tài sản mã hóa: cịn có sự lúng túng trong việc ghi nhận, quy định về một số loại tài sản phi truyền thống, bao gồm tài sản là kết quả của sự phát triển khoa học công nghệ trong bối cảnh cuộc Cách mạng công nghiệp lần thứ tư, như "tài sản mã hóa" (cryptoassets). Pháp luật hiện chưa có quy định chính thức về "tài sản mã hóa" (Một số ít VBQPPL về các lĩnh vực cụ thể đã có khái niệm từng loại
tài sản mã hóa cụ thể và được coi là một loại tài sản được bảo vệ như quyền sở hữu trí tuệ đối với tín hiệu vệ tinh mang chương trình được mã hóa; vật phẩm ảo, đơn vị ảo, điểm thưởng của các trò chơi điện tử trên mạng (Điều 7 Thông tư số 24/2014/TT-BTTTT ngày 29/12/2014 của Bộ trưởng Bộ Thông tin và Truyền thông quy định chi tiết về hoạt động quản lý, cung cấp và sử dụng dịch vụ trò chơi điện tử trên mạng do Bộ Thơng tin và Truyền thơng ban hành, theo đó "Vật phẩm ảo, đơn vị ảo, điểm thưởng khơng phải là tài sản, khơng có giá trị quy đổi ngược lại thành tiền, thẻ thanh toán, phiếu thưởng hoặc các hiện vật có giá trị giao dịch bên ngồi trị chơi điện tử" và "không mua, bán vật phẩm ảo, đơn vị ảo, điểm thưởng giữa những người chơi với nhau")) và vẫn có quan
điểm trái chiều về việc xác định tài sản mã hóa có phải là một loại tài sản khơng [122, tr.1-14]. Điều này có thể dẫn đến một loạt các quan hệ dân sự như sở hữu, thừa kế, hợp đồng hay bồi thường liên quan đến tài sản phi truyền thống trên thực tế chưa có cơ chế rõ ràng để giải quyết một cách phù hợp [72, tr.164-215]; [122, tr.1-14].
- Về tài sản hình thành trong tương lai: quy định về khái niệm nhà ở có sẵn nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tại Luật Nhà ở năm 2014 dẫn đến việc khó xác định đây là tài sản đã hình thành hay tài sản hình thành trong tương lai (Khoản 18 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định "Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hồn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng", trong khi đó khoản 19 Điều 3 Luật này cũng quy định "Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở
đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng") để đưa tài sản
vào giao dịch cho phù hợp.
- Về quyền phát sinh từ hợp đồng trong một số trường hợp không rõ ràng (Khoản 8 Điều 81, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP khẳng định "Kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, việc
thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai, thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng dự án và các quyền tài sản khác liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này; các trường hợp thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai và các quyền tài sản liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại Khoản này không đúng với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này thì khơng có giá trị pháp lý và không được pháp luật công nhận.
Việc đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai và các quyền tài sản liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại Khoản này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm; việc xử lý các tài sản thế chấp quy định tại Khoản này được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan") dễ dẫn đến tình trạng giao dịch tài sản chồng lên tài sản, quyền chồng quyền.
- Về quyền khai thác khoáng sản: theo quy định tại Điều 105, Điều 115 BLDS năm 2015, khoản 1 Điều 55 Luật Khoáng sản năm 2010, quyền khai thác khoáng sản là quyền tài sản và là một trong các loại tài sản (Theo quy định của Luật Khống sản thì tổ chức, cá nhân được khai thác khoảng sản thông qua việc tham gia đấu giá quyền khai thác khoảng sản; tổ chức, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy phép khai thác khống sản thì trở thành chủ sở hữu của quyền khai thác khoáng sản và được hưởng một số quyền trong đó có quyền chuyển nhượng quyền khai thác khống sản đó. Với góc độ là một tài sản thì quy định hiện hành về việc chuyển nhượng quyền khai thái khống sản đã trao cho chủ thể có quyền khai thác khống sản quyền năng lớn nhất của người có quyền sở hữu đối với quyền này. Điều này giúp cho người có quyền khai thác khống sản có thể khai thác tối đa các khía cạnh của một tài sản). Điểm i khoản 1 Điều 55 Luật Khoáng sản năm 2010 ghi nhận tổ chức, cá nhân có quyền khai thác khống sản cịn có "quyền khác theo quy định của pháp luật". Từ góc độ pháp luật dân sự, theo quy định tại Điều 295 BLDS năm 2015 thì "tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm" và theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì tài sản dùng để bảo đảm nghĩa vụ gồm "Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác
liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm". Pháp luật khống sản cịn tương đối thận
trọng khi chưa có quy định cụ thể về "các quyền khác" liên quan đến quyền khai thác khoáng sản của tổ chức, cá nhân như quyền thế chấp, tặng cho quyền khai thác khống sản và cũng khơng có quy định nào cấm thế chấp quyền khai thác khoáng sản. Thực tế này dẫn đến việc thực hiện các quyền đối với quyền khai thác khống sản cịn gặp những khó khăn, lúng túng, chưa được áp dụng thống
nhất (Có nơi các tổ chức tín dụng khơng nhận thế chấp quyền khai thác khoáng sản với lý do chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng, ngược lại một số tổ chức tín dụng cho rằng quyền khai thác khoáng sản là tài sản và nhận thế chấp quyền này, tuy nhiên, trường hợp bên bảo đảm không thực hiện được nghĩa vụ dẫn đến việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền khai thác khoáng sản lại gặp khó khăn do doanh nghiệp mua tài sản bảo đảm (thơng qua việc tham gia đấu giá quyền khai thác khoáng sản) không thể thực hiện thủ tục chuyển quyền khai thác khoáng sản. Thực trạng này dẫn đến việc quyền khai thác khống sản khó được coi là nguồn lực của doanh nghiệp để huy động vốn, trường hợp có thể thế chấp được thì cũng dẫn đến hàng loạt rủi ro và nợ xấu đối với các tổ chức tín dụng).
- Về tài sản khác: cịn có lúng túng trong việc xác định một vật chất, lợi ích có phải là tài sản hay không, chẳng hạn, đối với hạn ngạch thuế quan nhập khẩu (Hạn ngạch thuế quan nhập khẩu là biện pháp do cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng để quyết định số lượng, khối lượng, trị giá của hàng hóa nhập khẩu với thuế suất ưu đãi hơn so với mức thuế suất ngoài hạn ngạch (khoản 2 Điều 20 Luật Quản lý ngoại thương năm 2017)) cơ quan quản lý nhà nước lúng túng trong việc xác định có phải là tài sản (tài sản cơng) hay khơng để khai thác nguồn lực tài chính từ tài sản cơng tn theo cơ chế thị trường có hiệu quả, cơng khai, minh bạch, đúng pháp luật bởi có ý kiến cho rằng căn cứ vào Điều 4 Luật Quản lý, sử dụng tài sản cơng năm 2017 thì luật này phân loại tài sản cơng thành 7 loại, trong đó không bao gồm quyền sử dụng hạn ngạch thuế quan nhập khẩu; ngược lại, có ý kiến cho rằng căn cứ vào khoản 1 Điều 105, Điều 115 BLDS năm 2015, khoản 2 Điều 20 Luật Quản lý ngoại thương năm 2017, khoản 1 Điều 3 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017, Hiệp định Đối tác Tồn diện và Tiến bộ xun Thái Bình Dương cho rằng bản chất