- Vật quyền hình thành trên cơ sở giao dịch, hợp đồng (còn gọi là vật quyền ước định):
4.2.3. Hoàn thiện các quy định về quyền đốivới bất động sản liền kề, quyền hưởng dụng, quyền bề mặt
dụng, quyền bề mặt
Trên cơ sở các phân tích lý luận về quyền khác đối với tài sản tại mục 2.2.2, lợi ích, ý nghĩa của việc ghi nhận các quyền khác đối với tài sản trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội, phát huy tối đa giá trị tài sản tại mục 2.3.1 và bất cập tại mục 3.2.1.3, tác giả Luận án cho rằng về tổng thể các quy định về quyền đối với bất động sản liền kề, quyền hưởng dụng, quyền bề mặt tại BLDS năm 2015 cần tiếp tục hồn thiện bởi với tính chất là vật quyền mới được ghi nhận nên nhiều nội dung chưa đi đến cùng vấn đề, còn bỏ ngỏ hoặc lúng túng. Bên cạnh đó, cần thấy rằng
chế định quyền hưởng dụng, quyền bề mặt có nhiều nội dung mới trong khi đó các văn bản QPPL hiện hành có liên quan lại chưa phù hợp, chưa cụ thể hóa nội dung của BLDS năm 2015. Do vậy, để bảo đảm sự thống nhất trong áp dụng pháp luật dân sự và các quy định pháp luật khác có liên quan chúng ta cần xem xét Luật Đất đai năm 2013, Luật Xây dựng năm 2014, Luật Lâm nghiệp năm 2017, Luật Nhà ở năm 2014, Luật xây dựng năm 2014, Luật Doanh nghiệp năm 2020, Luật Đầu tư năm 2020, Luật Chứng khoán năm 2019, … và tiến hành sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành quy định hướng dẫn để phù hợp với cách tiếp cận mới của BLDS năm 2015 về quyền khác đối với tài sản.
Kiến nghị cụ thể:
a)Quyền đối với bất động sản liền kề
-Hoàn thiện quy định của BLDS năm 2015:
Từ phân tích bất cập của việc sử dụng cụm từ "quyền đối với bất động sản liên kề" tại mục 3.2.1.2.a, tác giả Luận án đề xuất đổi tên Mục 1 Chương XIV Phần thứ hai BLDS năm 2015 về "Quyền đối với bất động sản liền kề" thành "Địa dịch" hoặc "quyền đối với các bất động sản lân cận" và đổi thuật ngữ này trong các điều khoản cụ thể của BLDS để làm rõ hơn bản chất vấn đề.
Điều 245 đến Điều 256 BLDS năm 2015 cần được bổ sung các quy định cụ thể hơn về giới hạn mức đền bù và căn cứ để xác định mức đền bù của chủ sở hữu bất động sản hưởng địa dịch cho chủ sở hữu bất động sản chịu địa dịch; chủ sở hữu bất động sản chịu dịch quyền không được hiện các hành vi nhằm hạn chế hoặc cản trở cho việc dịch quyền như khơng được làm thay đổi tình trạng bất động sản, khơng được di chuyển việc thực hiện dịch quyền sang một địa điểm khác với địa điểm ban đầu; quyền của chủ sở hữu bất động sản hưởng địa dịch trong việc xây dựng các cơng trình cần thiết để sử dụng và bảo toàn địa dịch
- Hoàn thiện Luật Đất đai năm 2013: cụm từ "quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề" tại Điều 171 Luật Đất đai năm 2013 cần được sửa đổi để đảm bảo sự thống nhất với BLDS. Bên cạnh đó, cần có văn bản hướng dẫn cụ thể, triển khai và phát huy vai trò của các quy định của BLDS năm 2015 về quyền đối với bất động sản liền kề.
b)Quyền hưởng dụng
Sửa đổi quy định tại Điều 189 về khái niệm quyền sử dụng và Điều 257 về khái niệm quyền hưởng dụng để có sự tách bạch rõ hơn nội hàm của các quyền này. Sửa đổi, bổ sung quy định tại Điều 257 về tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng đảm bảo phù hợp với đặc thù của loại quyền này và phù hợp với thông lệ chung. Cụ thể: đối với tài sản tiêu hao, thì sau khi sử dụng hết, người hưởng dụng phải hoàn trả cho người sở hữu giá trị của tài sản đó; đối với quyền hưởng dụng với tài sản hình thành trong tương lai cần có quy định đặc thù hơn.
Sửa đổi, bổ sung quy định tại Điều 261 về quyền của người hưởng dụng theo hướng mở rộng hơn quyền năng của người hưởng dụng như bổ sung quy định người có quyền hưởng dụng có quyền định đoạt đối với quyền hưởng dụng, cụ thể là có quyền bán, tặng cho, trao đổi, cầm cố, thế chấp quyền hưởng dụng.
Bổ sung, làm rõ quy định tại Điều 262 về nghĩa vụ của người hưởng dụng trong trường hợp tài sản đang phải gánh chịu nghĩa vụ. Ngoài ra, cần bổ sung quy định người hưởng dụng có nghĩa vụ lập bản kê tài sản hưởng dụng để xác định tình trạng của tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng.
Hoàn thiện Luật Đất đai năm 2013: sửa đổi, bổ sung Điều 95 theo hướng quy định về đăng ký bắt buộc đối với quyền hưởng dụng thuộc trường hợp đăng ký biến động đất đai.
Hoàn thiện Luật Lâm nghiệp năm 2017: quy định cụ thể quyền hưởng dụng rừng đối với rừng sản xuất, rừng trồng.
- Hoàn thiện pháp luật về doanh nghiệp, đầu tư, chứng khoán: bổ sung các quy định về quyền hưởng dụng đối với cổ phiếu, cổ phần, chứng khoán...
c)Quyền bề mặt
Trong cuộc sống ngày nay, quyền bề mặt phát sinh và phát triển trong cuộc sống hiện đại, ngày càng trở nên quen thuộc như là hệ quả tất yếu của q trình đơ thị hố và q trình phân cơng lại lao động xã hội trong bối cảnh KTTT. Sự gia tăng nhanh về dân số tại các đô thị khiến cho việc tiếp cận đất đai, không gian sống ngày càng trở nên khó khăn, đắt đỏ. Mặt khác, khoa học công nghệ hiện đại được ứng dụng vào hoạt động xây dựng cho phép khai thác khoảng không gian trên mặt đất và lòng đất với độ cao, độ sâu ngày càng tăng để hình thành nhiều cơng trình xây dựng đồ sộ; việc khai thác tài ngun thiên nhiên trong lịng đất, trong mơi trường nước cũng trở nên phổ biến hơn. Trong điều kiện đó, đã hình thành nhu cầu khác
nhau của các chủ thể khác nhau với các khoảng không gian trên mặt đất và trong lòng đất. Việc áp dụng tốt quy định quyền bề mặt bảo đảm cho các chủ thể có thêm sự lựa chọn trong việc khai thác giá trị đất đai, thực hiện quyền sử dụng đất; là cách thức hết sức hiệu quả để khai thác tối đa giá trị của tài sản và giảm thiểu tối đa chi phí đầu tư. Việc vận hành quyền bề mặt tốt sẽ góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng phong phú hiện nay và trong tương lai của cá nhân, doanh nghiệp.
Trong quá trình xây dựng BLDS năm 2015, các chuyên gia hỗ trợ Việt Nam đến từ Nhật Bản cho biết thành công của nền kinh tế Nhật Bản là nhờ chế định vật quyền, theo đó chế định vật quyền đã giúp ghi nhận và vận hành rất tốt quyền của người không phải là chủ tài sản, các quy định của BLDS đều được hóa thân chi tiết vào pháp luật chuyên ngành, đi vào đời sống, trở nên thân thuộc và khơng có gì xa lạ. Đơn cử, các cơng trình xây dựng trong lịng đất, giao thơng trên khơng và lịng đất - đều có bóng dáng và sự vận dụng nhuần nhuyễn quy định quyền bề mặt.
Những phân tích tại mục 3.2.1.3. cho thấy pháp luật về quyền bề mặt còn tồn tại bất cập, một số vấn đề mang tính lý luận cơ bản cần tiếp tục được làm rõ, quyền bề mặt chưa được cụ thể hóa trong các văn bản pháp luật chuyên ngành, một số quy định cịn mang tính chất khung, chưa đồng bộ, thống nhất, khả thi, chưa thực sự đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Quyền bề mặt lần đầu tiên được ghi nhận trong BLDS năm 2015 nên cịn có những nội dung bỏ ngỏ, mặc khác, các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành chưa kịp thời cụ thể hóa nội dung, tinh thần của BLDS năm 2015.
Tại Nghị quyết số 18-NQ/TW, Đảng đã khẳng định chủ trương "quy định chế độ sử dụng
đất xây dựng cơng trình trên khơng, cơng trình ngầm…", chủ trương này đã và đang đặt ra yêu
cầu cấp bách trong việc tiếp tục hoàn thiện BLDS năm 2015, tiến hành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) và văn bản QPPL có liên quan để đảm bảo quyền bề mặt đi vào cuộc sống. Tác giả Luận án nêu một số kiến nghị cụ thể như sau:
-Hoàn thiện quy định của BLDS năm 2015:
Trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết về quyền bề mặt nói chung và cách tiếp cận về quyền bề mặt tại BLDS Nhật Bản, BLDS Trung Quốc nói riêng, tác giả Luận án cho rằng cần hoàn thiện BLDS năm 2015 theo hướng giải mã, nhấn mạnh rõ quyền bề mặt bản chất là việc một chủ thể có quyền đối với một phần hoặc tồn bộ thể tích
khơng gian thuộc quyền sử dụng đất của chủ thể khác. Về lâu dài, Bộ luật cần làm rõ vai trò là luật chung, mở rộng, ghi nhận những vấn đề mang tính tổng thể về quyền bề mặt bằng việc quy định rõ quyền bề mặt hình thành từ một trong các căn cứ sau:
(1) Nhà nước có quyền giao cho chủ thể khoảng khơng gian nhất định trên hoặc dưới mặt đất để khai thác, sử dụng (vật quyền luật định) (Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (tháng 8/2022) đã phần nào ghi nhận vấn đề này bằng quy định về không gian sử dụng đất, đất xây dựng cơng trình ngầm, đất xây dựng cơng trình trên khơng như sau: "1. Người sử dụng đất theo quy định của Luật
này được Nhà nước xác định không gian sử dụng đất, bao gồm độ sâu trong lịng đất và chiều cao trên khơng theo pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị. Đối với phạm vi ngồi phần khơng gian sử dụng đất đã xác định cho người sử dụng đất, Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất gắn với phần không gian đó cho người sử dụng đất khác có nhu cầu để xây dựng cơng trình ngầm, cơng trình trên khơng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và các quy hoạch khác có liên quan đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 2. Việc sử dụng đất để xây dựng các cơng trình ngầm, cơng trình trên khơng khơng làm ảnh hưởng đến cảnh quan, hệ sinh thái, an toàn cho con người và cơng trình.Đối với việc xây dựng cơng trình ngầm trên đất nơng nghiệp thì phải đảm bảo khơng gây ảnh hưởng đến thổ nhưỡng, khả năng sản xuất của đất nơng nghiệp". Để đảm bảo tính đồng bộ, BLDS năm 2015 cần được hoàn thiện);
(2) Một chủ thể thuê dài hạn một phần hoặc tồn bộ thể tích khơng gian đất đai thuộc quyền quản lý của Nhà nước (với kiến nghị này, tác giả luận án cho rằng về lâu dài cần tích hợp "quyền thuê đất dài hạn" tại Luật Đất đai năm 2013 là một dạng quyền bề mặt. Trước mắt, Luận án kiến nghị ghi nhận quyền thuê đất dài hạn là dạng vật quyền khác tại mục 4.2.5.b) hoặc quyền sử dụng đất của chủ thể khác có thể xác lập quyền bề mặt nếu được bên cho thuê đồng ý (vật quyền ước định). Tức là pháp luật ghi nhận bên cho thuê chuyển giao có thời hạn một phần hoặc tồn bộ thể tích khơng gian (quyền bề mặt) cho bên thuê; bên thuê có quyền đối với khoảng khơng gian trên, dưới lịng đất, được quyền xây dựng, xác lập quyền sở hữu cơng trình xây dựng trong khoảng thời gian thuê. Quan hệ giữa bên thuê và bên cho th khơng cịn là quan hệ trái quyền. Với cách tiếp cận này, tác giả Luận án cho rằng
khái niệm quyền bề mặt tại Điều 267 BLDS năm 2015; quy định tại Điều 268 về căn cứ xác lập vật quyền cần được sửa đổi và các điều từ Điều 267 đến Điều 273 cần được bổ sung theo hướng quy định cụ thể hơn về quyền, nghĩa vụ của người có quyền bề mặt. Ngồi ra, cần bổ sung quy định về quyền của chủ thể có quyền sử dụng đất khi chủ thể quyền bề mặt có các hành vi vi phạm nghiêm trọng, chẳng hạn người có quyền sử dụng đất có thể yêu cầu chấm dứt quyền bề mặt trong trường hợp người có quyền bề mặt vi phạm nghĩa vụ thanh tốn, cố tình hủy hoại đất.
Hồn thiện pháp luật xây dựng: cụ thể hóa quyền bề mặt khi triển khai các cơng trình xây dựng dưới lịng đất hoặc trên khơng. Cần rạch ròi tư duy và cách tiếp cận của nhà nước trong các trường hợp này là nhà nước sẽ thu hồi một phần quyền sử dụng đất là quyền bề mặt để làm các cơng trình xây dựng hay nhà nước, chủ đầu tư thương lượng với người có quyền sử dụng đất để được chuyển nhượng quyền bề mặt. Luật Xây dựng và văn bản hướng dẫn thi hành cần tiếp tục được nghiên cứu, rà sốt để hồn thiện. Chẳng hạn như cần cụ thể hóa quy định tại khoản 3 Điều 47 của luật này về yêu cầu "nội dung giấy phép quy hoạch xây dựng gồm phạm vi, quy mô khu vực
lập quy hoạch, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch xây dựng cho phép, các yêu cầu về khai thác sử dụng đất, tổ chức không gian kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trên mặt đất, dưới mặt đất, bảo vệ cảnh quan, môi trường đối với khu vực dự án, thời hạn của giấy phép quy hoạch xây dựng".
Hoàn thiện Luật Đất đai năm 2013, văn bản hướng dẫn thi hành:
Sửa đổi, bổ sung Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 theo hướng bổ sung quy định về đăng ký lần đầu và đăng ký biến động đối với quyền bề mặt (Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (tháng 8/2022) quy định một trong những trường hợp thực hiện việc đăng ký lần đầu gồm "Tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng khơng gian ngầm và khoảng khơng mà có nhu cầu đăng ký đồng thời với đăng ký đất đai quy định tại các điểm a, b và c khoản này" tại điểm d khoản 1 Điều 111; đăng ký biến động thực hiện với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi là "có sự thay đổi về quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không" (điểm n khoản 1 Điều 112). Tuy nhiên, định hướng xây dựng "quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không" tại Điều 182 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện chưa thực sự tương ứng với quyền bề mặt về tổng thể). Đồng thời, bổ sung quy định tại các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai về tiêu chí kỹ thuật để xác định chủ thể, thời gian, vị trí, khoảng khơng gian của quyền bề mặt.
Sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 một số quy định về mối quan hệ giữa ba bên: Nhà nước với tư cách chủ sở hữu đất đai, người có quyền sử dụng đất (người được nhà nước giao đất) và người có quyền bề mặt.