- Vật quyền hình thành trên cơ sở giao dịch, hợp đồng (còn gọi là vật quyền ước định):
3.2.1.6. Pháp luật về đăng ký tàisản cịn có những khoảng trống cần được khắc phục
Như đã đề cập tại mục 2.1.4, về lý luận hai trong bốn nguyên tắc quan trọng của chế định vật quyền là nguyên vật quyền phải được công khai, một trong các cách thức công khai là đăng ký tài sản và ngun tắc hiệu lực cơng tín, theo đó để thực hiện tốt ngun tắc hiệu lực cơng tín cần có hệ thống pháp luật về đăng ký tài sản đáp ứng được yêu cầu về tính chính xác của việc đăng ký tài sản. Tại mục
2.3.3.1.b tác giả luận án cũng đã phân tích kinh nghiệm của Cộng hịa liên bang Đức, theo đó các nhà nghiên cứu, lập pháp Đức cho rằng vật quyền gồm quyền sở hữu, các vật quyền hạn chế mới chỉ là vật quyền về nội dung, để thực thi được đòi hỏi phải có vật quyền hình thức - tức là phải có hệ thống văn bản về đăng ký tài sản, từ việc thiết lập cơ sở dữ liệu về tài sản cho đến quy định về trình tự, thủ tục đăng ký, giá trị pháp lý của việc đăng ký. Từ lý thuyết nêu trên và qua nghiên cứu, rà soát pháp luật Việt Nam (BLDS năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Khoáng sản năm 2010, Luật Lâm nghiệp năm 2017, Luật Sở hữu trí tuệ năm 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2019, 2022), Luật hàng không dân dụng Việt Nam năm 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2014), Luật Chứng khoán năm 2019, Bộ luật Hàng hải năm 2015) cho thấy hệ thống pháp luật hiện hành về đăng ký tài sản còn tồn tại những điểm hạn chế sau đây:
Thứ nhất, thiếu nguyên tắc pháp lý chung trong việc định hướng xây dựng mơ hình đăng
ký tài sản, dẫn đến sự thiếu thống nhất trong việc tiếp cận về một số vấn đề mang tính cốt lõi của hệ thống đăng ký tài sản:
Tham khảo kinh nghiệm quốc tế cho thấy trên thế giới hiện đang tồn tại 02 hệ thống đăng ký phổ biến, đó là hệ thống đăng ký nhằm xác lập quyền và hệ thống đăng ký chỉ có giá trị đối kháng với người thứ ba. Việc lựa chọn mơ hình đăng ký nhằm xác lập quyền hay mơ hình đăng ký đối kháng tùy thuộc vào truyền thống pháp lý cũng như thực trạng tổ chức và hoạt động của hệ thống đăng ký của từng quốc gia. Tuy nhiên, ở Việt Nam, các quy định của pháp luật hiện hành chưa thể hiện rõ sự lựa chọn (đang áp dụng và vận hành) mơ hình đăng ký nào, đăng ký nhằm xác lập quyền hay đăng ký nhằm xác lập giá trị đối kháng với người thứ ba. Thực tiễn cho thấy, quy định về đăng ký tài sản trong các văn bản QPPL hiện hành dường như đang thiếu sự dẫn đắt bởi các nguyên lý chung về đăng ký, do đó, trong nhiều trường hợp, đã có sự tiếp cận khác nhau về cùng một vấn đề. Cụ thể như sau:
- Về nguyên tắc đăng ký đối với bất động sản, nhiều nước đã xây dựng quy chế đăng ký
chung đối với bất động sản được quy định thống nhất trong Luật Đăng ký bất động sản. Tuy nhiên, ở nước ta lại có sự khác biệt. Theo đó, quy định về đăng ký đối với từng loại hình bất động sản lại có sự khác biệt. Ví dụ, cùng là đăng ký quyền sở hữu bất động sản, nhưng đăng ký quyền sử dụng đất lại có tính bắt buộc, cịn đăng ký quyền sở hữu đối với bất động sản là tài sản gắn liền với đất lại có tính chất tự nguyện (Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013). Thậm chí cùng một loại hình bất động sản là tài sản gắn liền với đất nhưng đăng ký quyền sở hữu là tự nguyện, nhưng đăng ký biến động trong trường hợp "Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất" thì lại có tính bắt buộc (Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013).
- Về đối tượng đăng ký, pháp luật thực định đang có cách tiếp cận khác nhau về đối tượng đăng ký, cụ thể là đăng ký quyền đối với tài sản hay đăng ký giao dịch. BLDS năm 2015 tiếp cận đối tượng đăng ký dưới giác độ vật quyền. Theo quy định của Điều 106 BLDS năm 2015, đối tượng đăng ký có thể được xác định là "Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản". Cách tiếp cận này cũng thể hiện trong Luật
Hàng không dân dụng Việt Nam (Khoản 2 Điều 1 Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Hàng khơng dân dụng Việt Nam năm 2014). Xét về tính đồng bộ của pháp luật, thì đối tượng đăng ký trong các luật có liên quan cũng cần được xác định theo nguyên lý đăng ký vật quyền của BLDS năm 2015. Tuy nhiên, vấn đề là, ngay cả trong chính BLDS năm 2015, đối tượng đăng ký cũng lại chưa có sự tiếp cận thống nhất. Cụ thể, Điều 106 BLDS năm 2015 quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản, nhưng tại phần bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, do thế chấp, cầm cố không được xem là vật quyền bảo đảm nên BLDS năm 2015 lại tiếp cận đối tượng đăng ký là "biện pháp bảo đảm" (Điều 298 BLDS năm 2015). Ngoài ra, tại khoản 2 Điều 459 BLDS năm 2015 lại tiếp cận đăng ký hợp đồng khi quy định: "Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể
từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản". Cịn tại Điều 503 BLDS năm 2015 thì lại tiếp cận
đối tượng đăng ký là "việc" (giống tiếp cận của Điều 188 Luật Đất đai năm 2013) khi quy định: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất
đai". Mặt khác, lý thuyết đăng ký vật quyền mới chỉ dừng lại ở tiếp cận của BLDS năm 2015 mà
chưa có sự lan tỏa sang các luật có liên quan.
- Về giá trị pháp lý của đăng ký, BLDS năm 2015 khơng quy định trong một điều luật riêng có tính ngun tắc về giá trị pháp lý của việc đăng ký tài sản mà vấn đề này được quy định rải rác trong Bộ luật, ví dụ như tại khoản 1 Điều 297, khoản 2 Điều 319, khoản 3 Điều 331, khoản 2 Điều 459, Điều 503… Tuy nhiên, các quy định về giá trị pháp lý của đăng ký của BLDS năm 2015 lại có sự khơng thống nhất. Cụ thể là, khoản 2 Điều 459 BLDS năm 2015 tiếp cận đăng ký là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, tuy nhiên khoản 1 Điều 297, khoản 2 Điều 319, khoản 3 Điều 331 của BLDS năm 2015 lại quy định đăng ký là điều kiện đối kháng với người thứ ba. Ngồi ra, BLDS năm 2015 cịn quy định có tính chất để mở cho luật khác quy định riêng về hiệu lực (giá trị) của việc đăng ký.
Pháp luật đất đai và nhà ở cũng có tiếp cận thiếu thống nhất về giá trị pháp lý của đăng ký trong việc xác lập quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất, nhà ở. Theo Luật Đất đai năm 2013, đăng ký có ý nghĩa trong việc xác lập quyền của người sử dụng đất (Cụ thể, theo Điều 95, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, thời điểm chuyển quyền sử dụng đất là thời điểm đăng ký). Tuy nhiên, đối với nhà
ở, đăng ký khơng có giá trị pháp lý trong việc xác lập quyền sở hữu.Theo Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được xác định là thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh tốn đủ tiền mua nhà ở, chứ khơng phải tại thời điểm đăng ký. Ngoài ra, theo quy định của khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, "trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện cơng chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm cơng chứng, chứng thực hợp đồng."
Từ những phân tích trên cho thấy, hiện đang có sự thiếu thống nhất trong quy định của pháp luật hiện hành về đăng ký tài sản. Hay nói cách khác, ở nước ta hiện nay, hệ thống đăng ký tài sản được vận hành chưa theo một nguyên lý chung, thống nhất. Thực tiễn cho thấy, việc thiếu tính định hướng trong việc xây dựng mơ hình đăng ký là một trong những nguyên nhân làm cho việc xây dựng và phát triển hệ thống đăng ký tài sản của nước ta thiếu thiết kế mang tính chất tổng thể với tầm nhìn và định hướng phát triển trong dài hạn. Điều này dẫn đến những hạn chế nhất định trong việc công nhận, bảo hộ quyền sở hữu của người dân đối với tài sản.
Thứ hai, một số quyền với tư cách vật quyền mới được quy định trong BLDS năm 2015
như quyền bề mặt, quyền hưởng dụng hiện cũng chưa có cơ chế đăng ký, trong khi trái quyền lại có cơ chế đăng ký (Đăng ký hợp đồng thuê đất là một ví dụ). Cụ thể:
- Theo quy định tại điểm m khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, việc đăng ký biến động là bắt buộc thực hiện đối với trường hợp "có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử
dụng đất", tuy nhiên quy định này chưa thể hiện rõ có bao gồm việc đăng ký đối với quyền hưởng
dụng, quyền bề mặt hay khơng và chưa có thủ tục cụ thể cho việc này (Trong khi BLDS năm 2015 đã quy định mang tính nền tảng cho việc thiết kế quy định về đăng ký tài sản nhu: "1. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký tài sản" (khoản 1 Điều 106), "Việc đăng ký tài sản phải được công khai" (khoản 3 Điều 106), "1. Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thực hiện theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; trường hợp luật khơng có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên; trường
hợp luật không quy định và các bên khơng có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển giao" (Điều 161), "Quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lịng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác" (Điều 269)…). Tham khảo kinh nghiệm pháp luật các nước cho thấy, có nước quy định về vấn đề đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chẳng hạn pháp luật của Pháp yêu cầu phải dùng công cụ kỹ thuật để xác định vị trí của khoảng khơng gian này đồng thời mơ tả vị trí đó bằng các tọa độ cụ thể trong trường hợp quyền bề mặt có đối tượng là khoảng khơng gian (bộ toạ độ định vị đối tượng của quyền bề mặt trong không gian gọi là NGF).
- Pháp luật về chứng khoán, doanh nghiệp cũng chưa ghi nhận cơ chế đăng ký quyền hưởng dụng đối với tài sản là chứng khoán, cổ phần trong doanh nghiệp.
Thực trạng thiếu vắng các cơ sở pháp lý quan trọng này dẫn đến những vướng mắc thực tiễn như tổ chức tín dụng khi nhận bảo đảm tài sản, một bên trong hợp đồng khơng có cách thức nào để kiểm tra tài sản đó có bị giới hạn quyền hay không, cụ thể là không thể biết được tài sản đó có bị hạn chế bởi quyền bề mặt, quyền hưởng dụng của chủ thể khác hay khơng dẫn đến khó đảm bảo chắc chắn cho các hợp đồng.
Thứ ba, Việt Nam vẫn chưa hồn thành việc điện tử hóa cơ sở dữ liệu thơng tin về tài sản
theo mơ hình kết nối, chia sẻ; thông tin về đăng ký tài sản đang bị quản lý phân tán bởi các bộ, ngành khác nhau, tùy theo loại hình tài sản. Điều này dẫn đến, khả năng lưu giữ và tiếp cận thông tin, đặc biệt là thơng tin về bất động sản gặp khó khăn, thậm chí trong một số trường hợp, thơng tin về tài sản không được lưu giữ hoặc lưu giữ thiếu khoa học và thiếu chính xác. Đây là thách thức lớn của hệ thống đăng ký tài sản của Việt Nam.
Như đã đề cập ở trên, Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền sử dụng đất thuộc trường hợp đăng ký bắt buộc, còn quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lại thuộc trường hợp đăng ký tự nguyện (Quy định nguyên tắc đăng ký như trên xuất phát từ quan điểm: đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên việc đăng ký quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức là bắt buộc; nhà và các tài sản khác gắn liền với đất là tài sản thuộc sở hữu tư nhân nên việc đăng ký chỉ thực hiện theo yêu cầu
của chủ sở hữu). Nguyên tắc đăng ký bắt buộc với quyền sử dụng đất nhưng tự nguyện đối với nhà ở, cơng trình xây dựng trên đất tạo ra một số hệ lụy sau:
- Việc đăng ký nhà ở theo nguyên tắc tự nguyện khiến các cơ quan nhà nước không tạo lập được cơ sở dữ liệu về quản lý nhà ở, vơ hình chung tạo rào cản cho việc đưa nhà ở vào giao lưu dân sự do các chủ thể tham gia giao dịch về nhà ở khơng thể tìm thấy các thơng tin có tính tin cậy cao trên hệ thống dữ liệu (thời điểm xây dựng; thiết kế, đặc điểm của từng ngôi nhà, việc thế chấp nhà...).
- Việc không thể xây dựng cơ sở dữ liệu về bất động sản (nhất là nhà ở) gây khó khăn trong việc hoạch định và thực thi các chính sách liên quan đến bất động sản, đặc biệt là các chính sách phát triển thị trường bất động sản, chính sách thuế, lệ phí áp dụng đối với bất động sản (ví dụ: đề xuất thu thuế đối với cá nhân có quyền sở hữu từ căn nhà thứ hai trở nên của Bộ Tài chính vừa qua).
Thứ tư, mơ hình tổ chức và nguyên tắc vận hành hiện nay của hệ thống đăng ký ở nước ta vẫn
còn chịu sự chi phối của tư duy hành chính, yếu tố phục vụ thị trường chưa được đề cao đúng mức trong tổ chức và hoạt động của cơ quan đăng ký.
Thứ năm, việc đăng ký với mỗi loại tài sản được nhìn nhận theo góc độ khác nhau và phân
tách theo chức năng, thẩm quyền quản lý nhà nước của bộ, ngành quản lý tài sản đó nên khó tránh khỏi tình trạng thiếu tính tổng thể, thiếu sự liên kết hay nói cách khác, thiếu nguyên tắc pháp lý chung nhất khi xây dựng các VBQPPL điều chỉnh về đăng ký tài sản.