- Vật quyền hình thành trên cơ sở giao dịch, hợp đồng (còn gọi là vật quyền ước định):
3.2.1.3. Việc ghi nhận các vật quyền hạn chế gồm quyền đốivới bất động sản liền kề, quyền hưởng dụng, quyền bề mặt trong hệ thống pháp luật dân sự hiện hành cịn ít ỏi, cịn
quyền hưởng dụng, quyền bề mặt trong hệ thống pháp luật dân sự hiện hành cịn ít ỏi, cịn nhiều khoảng trống và chưa thực sự đi vào cuộc sống
Những nghiên cứu lý luận tại mục 2.2.2, nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế tại mục 2.3.3.1. cho thấy các nước như Nga, Trung Quốc, Nhật Bản khá quan tâm đến quyền của người không phải là chủ sở hữu tài sản và ghi nhận khá nhiều vật quyền hạn chế. Tại Việt Nam, BLDS năm 2015 mới ghi nhận chính thức 3 quyền khác đối với tài sản là quyền đối với bất động sản liền kề, quyền hưởng dụng, quyền bề mặt và còn tồn tại những vấn đề lớn sau: (1) một số quyền của người không phải là chủ sở hữu tài sản như quyền sử dụng đất; quyền đối với đất thuê dài hạn; quyền quản lý kinh tế, quyền quản lý hoạt động đối với tài sản mà nhà nước giao cho doanh nghiệp chưa thể minh định một cách rõ nét có phải là vật quyền hay khơng và thuộc loại vật quyền nào; (3) biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ như cầm cố, thể chấp, cầm giữ tài sản cũng chưa được khẳng định là vật quyền bảo đảm; (3) một số vật quyền hạn chế lần được tiên được ghi nhận tại BLDS năm 2015, nên có những nội dung khơng thể được thể hiện hết hoặc quy định không đi đến cùng vấn đề (q trình hồn thiện hệ thống pháp luật dân sự của nước ta thời gian qua đã cho thấy, các chuyên gia pháp lý, các nhà lập pháp còn bỡ ngỡ, lạ lẫm và tranh cãi ngay từ thuật ngữ "vật quyền"; lý thuyết vật quyền, nội dung vật quyền cũng là điều xa lạ), nói cách khác một số nội dung các quyền đối với bất động sản liền kề, quyền hưởng dụng, quyền bề mặt chưa được quy định kỹ lưỡng, cịn có những thiếu sót, bất cập. Từ đó cho thấy, các quy định về quyền khác đối với tài sản tại BLDS cịn có những điểm cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện. Tại thời điểm được ban hành, chế định quyền khác đối với tài sản tại BLDS năm 2015 được dự báo là sẽ có tác động lớn đến việc hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật và thực tiễn vận hành các quan hệ xã hội trong các lĩnh vực đất đai, doanh nghiệp, đầu tư, nhà ở, xây dựng, kinh doanh bất động sản, quy hoạch đô thị, nơng nghiệp, khai thác khống sản, thủy sản, lâm nghiệp [118]... Tuy nhiên, sau hơn 05 năm BLDS năm 2015 có hiệu lực, các
quyền khác đối với tài sản là vấn đề tương đối khá xa lạ trong các văn bản quy phạm pháp luật liên quan; những chính sách, nội dung tiến bộ của các quyền này chưa kịp thời được hồn thiện để có thể áp dụng trong thực tiễn. Do đó, các quy định mới của BLDS năm 2015 chưa thực sự đi vào cuộc sống, còn nhiều băn khoăn đặt ra cần được lý giải bằng cơ sở lý luận, thực tiễn rõ ràng hơn.
Bất cập cụ thể:
*Về quyền đối với bất động sản liền kề
Về cơ bản, các quy định về quyền đối với bất động sản liền kề được ghi nhận trong pháp luật Việt Nam khá tương đồng với chế định địa dịch trong BLDS một số nước theo hệ thống pháp luật thành văn thế giới, tuy nhiên vẫn còn một số hạn chế cần được khắc phục để phát huy hiệu quả trong thực tế. Cụ thể:
Thứ nhất, về tên gọi, BLDS năm 2015 không dùng thuật ngữ "địa dịch" để chỉ mối quan
hệ ràng buộc đặc biệt giữa hai bất động sản như trong luật của các nước mà sử dụng cụm từ "Quyền đối với bất động sản liền kề" sử dụng cụm từ "quyền đối với bất động sản liền kề". Mặc dù khái niệm quyền này thể hiện tại Điều 245 khơng u cầu các bất động sản phải có vị trí ngay cạnh nhau, tuy nhiên, vẫn chưa thực sự đảm bảo tính chính xác, chưa thể hiện trọn vẹn tinh thần của chế định địa dịch bởi địa dịch không chỉ điều chỉnh mối quan hệ giữa các mảnh đất có chung ranh giới mà cịn mở rộng hơn đến những mảnh đất xung quanh, có ảnh hưởng đến; trong khi đó thuật ngữ "quyền đối với bất động sản liền kề" sẽ không bao quát được nội dung này.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 lại sử dụng cụm từ "quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề" (Điều 171) để quy định về địa dịch. Việc sử dụng thuật ngữ của hai đạo luật này vừa không thống nhất với nhau vừa không thể hiện được nội hàm của chế định địa dịch. Thực chất, địa dịch không chỉ bao hàm quyền sử dụng bất động sản liền kề mà còn bao hàm cả hạn chế quyền sử dụng của chủ sở hữu bất động sản và nó khơng chỉ cho phép bất động sản liền kề mà còn cho phép các bất động sản ở một vị trí xa hơn cũng được hưởng quyền (có thể lấy ví dụ thực tế về câu chuyện gây ồn ào liên quan đến toà nhà số 8B, Lê Trực, Q. Ba Đình (Hà Nội), bị cho là đã được xây dựng vượt quá độ cao cho phép và bị buộc tháo dỡ đối với phần xây dựng không phép, quan hệ pháp lý bị xâm hại đích thực là quan hệ địa dịch. Quy định về xây dựng áp đặt đối với khu vực nơi có tồ nhà khơng cho phép
việc xây dựng các tồ nhà q cao, để bảo đảm tính hài hồ và tơn nghiêm của cảnh quan chung quanh Lăng Chủ tịch Hồ Chí Minh). Có thể thấy rằng địa dịch không chỉ là sử dụng hạn chế bất động sản lân cận mà cịn bao gồm cả quyền u cầu khơng thực hiện một số hành vi nhất định để không gây ảnh hưởng đến những bất động sản lân cận hoặc việc chủ sở hữu một bất động sản phải chịu đựng một tình trạng nào đó trong phạm vi quyền sở hữu của mình. Ở địa dịch, tính liền kề khơng phải là một trạng thái bắt buộc.
Thứ hai, BLDS năm 2015 quy định "chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua
phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác"
(khoản 1 Điều 254), tuy nhiên BLDS chưa quy định rõ về giới hạn mức đền bù. Trong khi đó, về lý thuyết đã được thừa nhận thì giá trị đền bù phải nhỏ hơn giá trị thực tế mà chủ bất động sản chịu hưởng quyền chịu thiệt hại, bởi lẽ, nếu như giá trị đền bù cho lớn hơn hoặc bằng với giá trị của thiệt hại thì tính chất "phiền lụy" trong quyền địa dịch khơng cịn, dẫn đến quan hệ địa dịch khơng cịn mà quan hệ giữa hai chủ sở hữu bất động sản trở thành quan hệ mua bán. Bên cạnh đó, BLDS năm 2015 cũng chưa quy định về căn cứ để xác định mức đền bù là theo mức giá do Nhà nước xác định hay theo mức giá thực tế của thị trường bất động sản, vì nhiều trường hợp hai mức giá này chênh lệch nhau rất lớn. Những điểm thiếu khuyết này cần được bổ sung bằng Nghị quyết của Hội đồng thẩm phán, án lệ của Tòa án để làm cơ sở giải quyết tranh chấp trong thực tiễn.
Thứ ba, BLDS năm 2015 chưa có quy định về việc chủ sở hữu bất động sản chịu dịch
quyền phải chịu một số giới hạn hoặc phải chấp nhận một số hành vi cần thiết của chủ sở hữu bất động sản hưởng địa dịch để sử dụng địa dịch ấy. Tham khảo quy định của BLDS Pháp cho thấy chủ sở hữu bất động sản chịu dịch quyền không được hiện các hành vi nhằm hạn chế hoặc cản trở cho việc dịch quyền như khơng được làm thay đổi tình trạng bất động sản, khơng được di chuyển việc thực hiện dịch quyền sang một địa điểm khác với địa điểm ban đầu. Tuy nhiên, nếu địa điểm thực hiện dịch quyền ban đầu gây tốn kém hơn cho chủ sở hữu bất động sản chịu dịch quyền hoặc ngăn cản chủ sở hữu bất động sản chịu dịch quyền thực hiện việc sửa chữa có lợi thì người này có thể cho chủ sở hữu bất động sản hưởng dịch quyền một địa điểm khác thuận lợi tương tự cho việc thực hiện dịch quyền và người hưởng dịch quyền không được từ chối [65]. Cụ thể, Điều 701 BLDS Pháp quy định
"Chủ sở hữu bất động sản chịu dịch quyền khơng được có hành vi nhằm hạn chế hoặc cản trở cho
việc sử dụng dịch quyền. Do vậy, chủ sở hữu bất động sản chịu dịch quyền không được thay đổi tình trạng bất động sản, khơng được di chuyển việc thực hiện dịch quyền sang một nơi khác với địa điểm ban đầu. Tuy nhiên, nếu địa điểm thực hiện dịch quyền theo quy định ban đầu gây tốn kém hơn cho chủ sở hữu bất động sản chịu dịch quyền hoặc ngăn cản chủ sở hữu bất động sản chịu dịch quyền thực hiện việc sửa chữa có lợi, thì người này có thể dành cho chủ sở hữu bất động sản hưởng dịch quyền một địa điểm khác thuận lợi tương tự cho việc thực hiện dịch quyền, và người hưởng dịch quyền không được từ chối".
Thứ tư, BLDS năm 2015 chưa đề cập tới quyền phụ trợ khi thực hiện quyền đối với bất
động sản liền kề, chẳng hạn như quyền xây dựng các cơng trình cần thiết để sử dụng và bảo toàn địa dịch. Tham khảo kinh nghiệm của BLDS Pháp cho thấy, Điều 697 Bộ luật này quy định "Người được hưởng dịch quyền có quyền xây dựng mọi cơng trình cần thiết", quy định này có vai trị trong việc tạo điều kiện thuận lợi cho việc thụ hưởng địa dịch.
*Về quyền hưởng dụng
Nghiên cứu các quy định về quyền hưởng dụng tại BLDS năm 2015, luật có liên quan cho thấy nội dung của quyền này còn chưa cụ thể, thiếu vắng nhiều quy định cần thiết để chế định này thực sự phát huy vai trò của một loại vật quyền hạn chế. Qua phân tích các quy định pháp luật về quyền hưởng dụng cho thấy một số bất cập sau:
Thứ nhất, quy định của BLDS năm 2015 còn chung chung và một số điểm chưa thực sự hợp lý. Về khái niệm, Điều 189 BLDS năm 2015 quy định "Quyền sử dụng là quyền khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản", tiếp đó, Điều 257 Bộ luật này quy định "Quyền hưởng dụng là quyền của chủ thể được khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác trong một thời hạn nhất định". Quy định này cho thấy
nội dung của quyền hưởng dụng tương đồng với nội dung của quyền sử dụng, có nội hàm giống như quyền sử dụng trong các quyền năng của quyền sở hữu.
Về đối tượng của quyền hưởng dụng, quy định tại Điều 257 BLDS năm 2015 cho thấy đối tượng của quyền hưởng dụng là tất cả các tài sản. Có ý kiến cho rằng nếu coi quyền hưởng dụng có thể xác lập đối với các tài sản là kể cả tài sản tiêu hao
là không hợp lý, chẳng hạn đối với tài sản tiêu hao [32, tr.420, 423], bởi về nguyên tắc quyền hưởng dụng chỉ có hiệu lực trong một thời gian nhất định, hết thời hạn đó thì người hưởng dụng phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu (Khoản 1 Điều 260 BLDS năm 2015: "Thời hạn của quyền
hưởng dụng do các bên thỏa thuận hoặc do luật quy định nhưng tối đa đến hết cuộc đời của người hưởng dụng đầu tiên nếu người hưởng dụng là cá nhân và đến khi pháp nhân chấm dứt tồn tại nhưng tối đa 30 năm nếu người hưởng dụng đầu tiên là pháp nhân"), khi quyền hưởng dụng được
xác lập trên vật tiêu hao thì người hưởng dụng khơng thể trả lại vật đó [32, tr.423] trong tình trạng như ban đầu (khi nhận quyền hưởng dụng). Tác giả Luận án lại cho rằng vấn đề ở đây là các quy định của BLDS năm 2015 còn quá tổng quát, chưa giải quyết thấu đáo các vấn đề cần thiết. Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế cho thấy, BLDS Đức ghi nhận quyền hưởng dụng đối với tài sản tiêu hao, tuy nhiên để giải quyết vấn đề nêu trên, Điều 1067 BLDS Đức quy định: "Sau khi sử dụng hết, người hưởng dụng phải hoàn trả cho người cấp khoản giá trị mà mọi thứ đã có trong thời điểm tạo ra lợi ích" và thậm chí điều luật này cịn quy định rõ "nếu vật dụng tiêu hao là đối tượng hưởng dụng, thì người hưởng dụng lại trở thành chủ sở hữu của vật" ("If consumable things are the subject of the usufruct, then the usufructuary becomes the owner of the things; after the usufruct ends, he must reimburse the grantor the value that the things had at the time of the creation of usufruct"). BLDS Pháp cũng ghi nhận "Quyền hưởng dụng có thể được xác lập đối với bất cứ loại tài sản nào, dù là động sản hay bất động sản" (Điều 581), tuy nhiên "Nếu quyền hưởng dụng từ tài sản là vật tiêu hao như tiền, thóc gạo, ngũ cốc, rượu, thì người hưởng dụng có quyền dùng tài sản đó, nhưng khi quyền hưởng dụng chấm dứt thì phải hồn trả tài sản bằng hiện vật theo đúng số lượng và chất lượng vật đó hoặc bằng tiền tương ứng với giá trị vật đó vào thời điểm hồn trả" (Điều 587) (được sửa đổi bởi Luật số 60-464 1960-05-17). Bên cạnh đó, tác giả Luận án
cho rằng, một điểm bất cập nữa của BLDS năm 2015 là chưa khẳng định rõ quyền hưởng dụng chỉ nên xác lập với tài sản hiện có, bởi khoa học pháp lý thế giới đã chỉ ra "vật quyền chỉ được ghi nhận trên những tài sản hiện có" [173, tr.18] do đặc tính trực tiếp và ngay lập tức của loại quyền
tài sản này.
Về nghĩa vụ của người hưởng dụng, định nghĩa quyền hưởng dụng được ghi nhận tại Điều 257 BLDS năm 2015 khơng đề cập đến điều kiện bảo tồn tình trạng tài
sản của người hưởng lợi và BLDS năm 2015 cũng chưa quy định rõ khi quyền hưởng dụng chấm dứt, người hưởng dụng phải hoàn trả tài sản cho chủ sở hữu trong tình trạng nào (Điều 266 BLDS năm 2015). Tham khảo kinh nghiệm quốc tế cho thấy, theo BLDS Pháp, để thực hiện quyền hưởng dụng, người hưởng dụng phải thực hiện nghĩa vụ tiếp nhận tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng theo hiện trạng, lập bản kê động sản, bản kê mơ tả tình trạng bất động sản là đối tượng của quyền hưởng dụng trước sự chứng kiến của chủ sở hữu tài sản (Điều 600 BLDS Pháp).
Bên cạnh đó, BLDS năm 2015 cũng chưa có quy định rõ ràng về nghĩa vụ của người hưởng dụng trong trường hợp tài sản đang phải gánh chịu nghĩa vụ (chẳng hạn một người để lại cho người con A quyền sở hữu căn nhà, nhưng cho người con B quyền hưởng dụng đối với một phần căn nhà đó, đồng thời người này phải trả một khoản nợ với chủ nợ, vấn đề đặt ra là BLDS năm 2015 chưa quy định rõ B có phải chịu một phần nghĩa vụ trả nợ tương ứng với quyền đối với tài sản mà mình được hưởng hay khơng. Trên thực tế đã có TAND địa phương gặp khó khăn khi giải quyết tranh chấp về vấn đề này). Tham khảo kinh nghiệm của BLDS Pháp cho thấy, Bộ luật này có những quy định khá cụ thể về nghĩa vụ của người hưởng dụng như: "Đối với các khoản nghĩa vụ tài chính đánh vào tài sản trong thời gian tồn tại quyền hưởng dụng, thì chủ sở hữu tài sản và người hưởng dụng phải đóng góp theo quy định như sau: Chủ sở hữu phải thanh tốn các nghĩa vụ tài chính đối với tài sản, còn người hưởng dụng phải trả cho chủ sở hữu tiền lãi của số tiền thanh tốn nghĩa vụ tài chính đó. Nếu người hưởng dụng ứng trước tiền nộp thì có quyền u cầu chủ sở hữu hồn lại số tiền đó khi quyền hưởng dụng chấm dứt" (Điều 609); "Trong trường hợp người lập di chúc di tặng trợ cấp trọn đời hoặc cấp dưỡng cho người thứ ba thì người được di tặng tồn bộ quyền hưởng dụng có nghĩa vụ thanh tốn tồn bộ các khoản trợ cấp hoặc cấp dưỡng đó; người được di tặng một phần quyền hưởng dụng chỉ phải thanh toán một phần tương ứng với tỷ lệ phần hưởng dụng của mình và khơng có quyền u cầu hồn trả" (Điều 610).
Về tính chất của quyền hưởng dụng, có nhà nghiên cứu cho rằng với tư cách là một vật quyền hạn chế quyền hưởng dụng là "quyền độc lập có giá trị tài sản. Bản thân quyền hưởng dụng được nhìn nhận như một tài sản phân biệt với chính tài sản được hưởng dụng. Với tư cách là tài sản, quyền hưởng dụng cũng giao dịch được một cách độc lập, theo quy định của luật" [50]. Tuy
chất vật quyền của quyền hưởng dụng còn mờ nhạt, "BLDS năm 2015 mới chỉ ghi nhận người có quyền hưởng dụng có thể cho thuê quyền hưởng dụng, chưa ghi nhận người hưởng dụng có quyền chuyển nhượng quyền hưởng dụng hoặc dùng quyền hưởng dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ