- Vật quyền hình thành trên cơ sở giao dịch, hợp đồng (còn gọi là vật quyền ước định):
4.2.6. Hoàn thiện quy định pháp luật về đăng ký tàisản
Trên cơ sở nghiên cứu lý luận vật quyền tại mục 2.1.4.3, kinh nghiệm các nước tại mục 2.3.3.1 và đánh giá bất cập tại mục 3.2.1.6, tác giả Luận án đề xuất cơ quan có thẩm quyền nghiên cứu, xây dựng và ban hành Luật Đăng ký bất động sản (thay cho định hướng xây dựng Luật Đăng ký tài sản). Việc xây dựng Luật đăng ký bất động sản góp phần tiếp thu sâu sắc hơn lý luận về vật quyền ở khía cạnh thực hiện ngun tắc cơng khai và ngun tắc hiệu lực cơng tín. Việc xây dựng Luật Luật Đăng ký bất động sản có tính hợp lý hơn bởi lẽ, do đặc tính tự nhiên của động sản là ln có sự thay đổi, biến động về hiện trạng, đồng thời, động sản ln được tạo ra (được hình thành) hàng ngày; vì vậy, việc xây dựng và thực hiện cơ chế đăng ký chung cho cả động sản và bất động sản là thiếu hợp lý và khả thi. Do đó, sẽ phù hợp và khoa học hơn là hướng đến xây dựng Luật Đăng ký bất động sản, còn đối với động sản thì áp dụng như mơ hình pháp lý hiện tại, đó là tùy từng loại hình động sản sẽ có quy định riêng về đăng ký. Bởi khơng phải tất cả các loại hình tài sản tồn tại trong đời sống xã hội đều là đối tượng của hoạt động đăng ký, hay nói cách khác, luật về đăng ký tài sản không thể quy định đăng ký đối với tất cả các loại hình
tài sản là đối tượng của giao lưu dân sự. Trên nguyên tắc này, chỉ một số loại hình tài sản được pháp luật quy định thuộc diện được đăng ký (bắt buộc hoặc tự nguyện), trên cơ sở cân nhắc giá trị, lợi ích và hiệu quả kinh tế của việc đăng ký mang lại. Xem xét dưới giác độ này, bất động sản thường và sớm được đăng ký hơn so với động sản vì đây là tài sản có giá trị lớn và có ý nghĩa đặc biệt đối với các gia đình, cũng như nền kinh tế của các quốc gia. Do vậy, bên cạnh BLDS với vai trò quy định các nền tảng pháp lý chung về tài sản và xác lập quyền đối với tài sản, một trong những giải pháp được nhiều nước áp dụng để đảm bảo sự ổn định và vận hành bình thường của các quan hệ tài sản là xây dựng một văn bản luật điều chỉnh riêng về đăng ký bất động sản như Nga, Đức, Úc, Nhật Bản, Hàn Quốc… (theo nghiên cứu của tác giả Luận án, hiện chưa có nước nào xây dựng đạo luật riêng về đăng ký tài sản mà chỉ có Luật về đăng ký bất động sản).
Vấn đề khó xử lý là ở nước ta, nội dung về đăng ký bất động sản lại được quy định trong Luật Đất đai. Do đó, trong bối cảnh Việt Nam hiện tại, khi mơ hình thể chế về đăng ký bất động sản đã có sự ổn định, các vấn đề về đăng ký bất động sản vốn dĩ đã được quy định có tính "truyền thống" trong Luật Đất đai thì một trong những thách thức đối với việc nghiên cứu, xây dựng Luật Đăng ký bất động sản đó chính là sự đồng thuận trong việc thay đổi mơ hình thể chế. Đây chính là một trong những rào cản lớn nhất trong thực tiễn xây dựng Dự án Luật Đăng ký bất động sản năm 2008. Do đó, trường hợp đề xuất xây dựng lại Luật Đăng ký bất động sản, một thực tế cần phải được giải quyết thấu đáo đó là xác định "địa vị" và vai trị của Luật Đăng ký bất động sản thông qua việc phân định và làm rõ phạm vi điều chỉnh của Luật này với Luật Đất đai (là luật hiện đang quy định trực tiếp về đăng ký đất đai, QSDĐ, tài sản gắn liền với đất). Bên cạnh đó, nguồn lực dành cho sự thay đổi về mơ hình thiết chế đăng ký bất động sản theo hướng minh bạch, hiện đại, liên thông, dễ tiếp cận cũng là một thách thức lớn mà việc nghiên cứu xây dựng Luật Đăng ký bất động sản cần phải tính đến.
Trước thực tế này, lựa chọn khả thi và phù hợp là không làm xáo trộn và ảnh hưởng quá nhiều đến hệ thống đăng ký hiện tại. Trên nguyên tắc này, việc xây dựng Luật Đăng ký bất động sản cần hướng đến thực thi nhiệm vụ tạo lập cơ chế pháp lý cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu điện tử về bất động sản trong sự kết nối và chia sẻ thơng tin theo các lộ trình phù hợp, đồng thời tăng cường tính cơng khai, minh
bạch, dễ tiếp cận của hệ thống đăng ký bất động sản. Ngồi ra, cần định vị vị trí pháp lý của Luật Đăng ký bất động sản trong mối quan hệ với Luật Đất đai theo hướng, Luật Đất đai chỉ điều chỉnh mối quan hệ giữa Nhà nước với tổ chức, cá nhân trong việc giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ. Trên cơ sở cách tiếp cận này, tác giả Luận án cho rằng, cần tách nội dung đăng ký QSDĐ, tài sản gắn liền với đất (bao gồm trình tự, thủ tục đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và các quyền khác phát sinh khi có sự kiện làm thay đổi tình trạng pháp lý của quyền sử dụng, quyền sở hữu như quyền bề mặt, quyền hưởng dụng, quyền thế chấp…) trong Luật Đất đai để điều chỉnh thống nhất trong Luật Đăng ký bất động sản. Theo đó, Luật Đất đai chỉ nên điều chỉnh quan hệ giữa Nhà nước (đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai) với tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ và những nội dung khác hiện đang được Luật này điều chỉnh như chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; quản lý, sử dụng đất đai (với ý nghĩa là tài sản thuộc sở hữu tồn dân), ví dụ như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quản lý thơng tin địa chính đối với đất đai; trình tự, thủ tục để Nhà nước, với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, đăng ký hiện trạng thửa đất... Còn Luật Đăng ký bất động sản sẽ điều chỉnh trình tự, thủ tục đăng ký quyền đối với bất động sản.
Việc lựa chọn mơ hình đăng ký đối kháng hay đăng ký xác lập quyền cũng là một vấn đề cần được nghiên cứu kỹ dựa trên thực trạng của hệ thống đăng ký của Việt Nam và các thiết chế khác có liên quan. Thực tiễn cho thấy, hệ thống đăng ký dựa trên nguyên lý đăng ký là căn cứ phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền đối với tài sản đòi hỏi hệ thống đăng ký phải rất hồn thiện, thơng tin về tài sản được đăng ký phải có sự chính xác và độ tin cậy cao. Đồng thời đi kèm với nó là cơ chế bảo vệ người ngay tình trong trường hợp họ đã tin vào thông tin lưu giữ tại cơ quan đăng ký mà thiết lập giao dịch. Việc địi hỏi một sự chính xác cao của hệ thống đăng ký này nhằm hạn chế khả năng công nhận sai quyền về tài sản của các chủ thể, qua đó, ngăn chặn nguy cơ xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể có quyền đích thực. Do vậy, đối với các nước có hệ thống đăng ký chưa hồn thiện, có thể nói, việc lựa chọn mơ hình đăng ký nhằm xác lập quyền có nguy cơ gây rủi ro rất lớn cho các bên và bất ổn trong giao lưu dân sự. Trên quan điểm tiếp cận này, tác
giả Luận án cho rằng, Việt Nam cần tham khảo mơ hình hệ thống đăng ký hỗn hợp để xây dựng hệ thống đăng ký tài sản phù hợp với thực tiễn của hệ thống đăng ký. Trên cơ sở đó, người có tên trong Sổ đăng ký sẽ được suy đoán là chủ sở hữu tài sản cho đến khi xuất hiện người thứ ba có bằng chứng xác thực chống lại (phủ định) quyền của chủ sở hữu đối với bất động sản thông qua các bản án, quyết định của tòa án.
Về cơ chế cơng khai hóa thơng tin: Cơng khai thơng tin về tài sản được đăng ký là một trong các vấn đề có tính chất cốt lõi của hệ thống đăng ký, là một trong các mục tiêu quan trọng hàng đầu của hệ thống đăng ký tài sản hiện đại cần hướng đến. Do đó, việc hồn thiện pháp luật về đăng ký tài sản phải gắn với nguyên tắc và cơ chế công khai theo đúng tinh thần của khoản 3 Điều 106 BLDS năm 2015. Đây chính là giải pháp để thiết chế tài sản hướng đến sự phục vụ thị trường, phục vụ người dân, giúp tăng cường khả năng và cơ hội tiếp cận thông tin về tài sản của người dân trong một cơ chế tiếp cận dễ dàng, thuận lợi với chi phí thấp. Qua đó, góp phần xây dựng và hình thành thói quen tiếp cận thơng tin về tài sản có tính chính thống từ hệ thống đăng ký tài sản của người dân, bảo đảm an toàn cho các giao dịch liên quan đến tài sản, tránh những tranh chấp phát sinh và loại bỏ được những rủi ro pháp lý trong các giao dịch liên quan đến tài sản.
Về xây dựng và chia sẻ dữ liệu thơng tin về tài sản, việc hồn thiện pháp luật về đăng ký tài sản phải tạo cơ sở pháp lý cho việc ứng dụng công nghệ Blockchain trong đăng ký tài sản với sự kết nối, chia sẻ thông tin, dựa trên việc ứng dụng mạnh mẽ thành quả của cuộc Cách mạng công nghiệp lần thứ tư.