- Vật quyền hình thành trên cơ sở giao dịch, hợp đồng (còn gọi là vật quyền ước định):
4.2.5. Ghi nhậnquyền sử dụng đất, quyền thuê đất dài hạn, quyền quản lý kinh tế tại doanh nghiệp với tính chất là vật quyền hạn chế
doanh nghiệp với tính chất là vật quyền hạn chế
Trên cơ sở nghiên cứu lý luận vật quyền, lợi ích của việc ghi nhận các quyền khác đối với tài sản trong hệ thống pháp luật dân sự, tham khảo kinh nghiệm các nước về một số loại vật quyền hạn chế khác và đánh giá bất cập của pháp luật Việt Nam tại mục 2.2.2.4; 2.3.1; 2.3.3.1 và mục 3.2.1.5, tác giả Luận án đề xuất sửa đổi, bổ sung BLDS năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp năm 2014 theo hướng ghi nhận một số quyền sau đây với tính chất là vật quyền hạn chế:
Quyền sử dụng đất
Chủ trương của Đảng thể hiện tại Nghị quyết số 18-NQ/TW, Hiến pháp năm 2013 và các luật có liên quan ghi nhận đất đai là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (Điều 53 Hiến pháp năm 2013, Điều 197 BLDs năm 2015, Điều 4 Luật Đất đai năm 2013, khoản 1 Điều 3 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017); quyền sử dụng đất được ghi nhận là một trong các loại tài sản ở dạng quyền tài sản (Điều 115 BLDS năm 2015) thuộc loại bất động sản (Điểm c khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015, khoản 4 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014). Tuy nhiên, trong mối quan hệ với quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai thì quyền sử dụng đất cần được ghi nhận tại BLDS năm 2015, Luật Đất đai với tính chất là một vật quyền hạn chế. Trên cơ sở các nghiên cứu lý luận về vật quyền hạn chế, tác giả Luận án cho rằng căn cứ vào các đặc thù của quyền sử dụng đất, có thể thấy có nhiều yếu tố để được ghi nhận là vật quyền hạn chế như sau:
Thứ nhất, quyền sử dụng đất được xác lập trên cơ sở do luật định, từ đó người có quyền sử
dụng đất có các quyền năng như được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình…; những quyền
năng riêng phụ thuộc vào loại đất cụ thể và hình thức làm phát sinh quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất… đều do luật quy định rõ ràng, cụ thể.
Thứ hai, quyền sử dụng đất có tính hạn chế, thể hiện ở những điểm sau:
- Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền có trước và quyền sử dụng đất là quyền có sau. Từ quyền sở hữu tồn dân về đất đai mà pháp luật quy định, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất và cơng nhận quyền sử dụng đất thì lúc này mới làm phát sinh quyền sử dụng đất của các chủ thể. Nếu như Nhà nước không trao quyền sử dụng đất cho một chủ thể nào đó thì chủ thể này khơng có quyền sử dụng đất. Vì vậy, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai.
- Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền độc lập còn quyền sử dụng đất là quyền phụ thuộc. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền độc lập nên mang tính đầy đủ, trọn vẹn. Nhà nước có tồn quyền trong việc quản lý và sử dụng, định đoạt toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi lãnh thổ bằng việc quy định nội dung của quyền sử dụng đất, quyết định trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể, có quyền thu hồi lại quyền sử dụng đất đã trao trong trường hợp hiến định… Trong khi đó, nội dung của quyền sử dụng đất do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu quy định căn cứ vào loại đất, các hình thức làm phát sinh quyền sử dụng đất. Khơng phải chủ thể nào có quyền sử dụng đất nào cũng có đầy đủ các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà cịn tùy thuộc vào loại đất và chủ thể được giao đất; khi được Nhà nước trao quyền sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích đất, khơng được tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất.
- Quyền sở hữu tồn dân về đất đai có tính vĩnh viễn trong khi đó quyền sử dụng đất thì khơng. Tính vĩnh viễn của quyền sở hữu tồn dân về đất đai là không bị giới hạn về mặt thời gian, còn quyền sử dụng đất lại bị giới hạn trong thời hạn sử dụng đất đối với từng loại đất cụ thể như thời hạn sử dụng đối với đất xây dựng trụ sở của cơ quan tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là khơng q 99 năm hoặc thời hạn sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê là không quá 50
năm… khi hết thời hạn sử dụng đất mà khơng được Nhà nước gia hạn thì quyền sử dụng đất của các chủ thể bị chấm dứt.
Tác giả luận án cho rằng việc khẳng định bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất là một loại vật quyền hạn chế thể hiện rõ đặc thù của pháp luật Việt Nam, khẳng định chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai và tiếp cận với thông lệ một số nước như Nga, Trung Quốc trong việc ghi nhận một số vật quyền đăc trưng phù hợp với tình hình, điều kiện đất nước. Việc ghi nhận này cịn có ý nghĩa trong việc khẳng định quan điểm dứt khoát của Đảng ta thể hiện tại Nghị quyết số 18-NQ/TW, đó là "quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng
không phải là quyền sở hữu; quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được pháp luật bảo hộ".
Ngoài kiến nghị về ghi nhận quyền sử đụng đất là một loại vật quyền hạn chế, tác giả Luận án đề nghị hoàn thiện một số quy định của Luật Đất đai năm 2013 để đảm bảo tốt hơn quyền của người sử dụng đất như sau:
- Sửa đổi quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai theo hướng làm rõ hơn quy định điều kiện về năng lực tài chính của nhà đầu tư về "có khả năng huy động vốn".
- Sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 theo hướng tạo điều kiện để tổ chức kinh tế thuê quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phịng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân; hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp được thuê quyền sử dụng đất trồng lúa để thúc đẩy phát triển công nghiệp nông nghiệp, nông nghiệp công nghệ cao, phát triển nông nghiệp như một ngành kinh tế.
- Sửa đổi khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 theo hướng ngoài việc ghi nhận "Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này" thì cịn có quyền thực hiện các quyền khác theo quy định của BLDS nếu không vi phạm điều cấm của luật.
- Về thu hồi đất, cần quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng; chỉ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt.
- Sửa đổi quy định tại khoản 3 Điều 58, khoản 2 Điều 189 theo hướng bóc tách rõ điều kiện của người được giao đất, cho thuê đất với điều kiện sử dụng đất với từng loại đất, từng nhu cầu cụ thể để đảm bảo phù hợp với các tiếp cận chung về quyền sở hữu.
- Luật Đất đai năm 2013 cần bổ sung quy định cụ thể về chuyển nhượng dự án đối với các loại dự án khác ngoài dự án gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất ở, các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
b)Quyền thuê đất dài hạn:
Như đã phân tích tại mục 2.2.2.4. về lý luận về quyền thuê đất dài hạn, bất cập của pháp luật Việt Nam tại mục 3.2.1.5, tác giả Luận án kiến nghị sửa đổi, bổ sung BLDS năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 theo hướng bổ sung quy định ghi nhận hai quyền gồm (1) quyền thuê đất dài hạn của Nhà nước (trả tiền một lần hoặc hàng năm) để xây dựng cơng trình và (2) quyền thuê đất dài hạn (trả tiền một lần hoặc hàng năm) của nhà nước để sản xuất nông nghiệp là vật quyền hạn chế khi các chủ thể đáp ứng những quy định về việc xác lập vật quyền. Cụ thể là cần quy định chi tiết hơn nội dung tại Điều 174, Điều 175, Điều 178, Điều 180 Luật Đất đai năm 2013 để làm rõ hơn việc xác lập các vật quyền hạn chế nêu trên và quyền sở hữu tài sản hình thành trên đất thuê của nhà nước, đảm bảo ghi nhận quyền, lợi ích của chủ thể có quyền. Việc ghi nhận được các vật quyền này trong hệ thống pháp luật dân sự sẽ góp phần trong việc thể chế hóa chủ trương "quy định chế độ sử dụng đất xây dựng cơng trình trên khơng, cơng trình ngầm…", "có chính sách phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp", "xây dựng quy
định về ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp" đã được nêu tại Nghị quyết số 18- NQ/TW theo đó
người thuê đất có cơ sở pháp lý vững chắc hơn về quyền của mình (có vật quyền thay vì chỉ trái quyền như lâu nay), từ đó yên tâm hơn khi đầu tư lâu dài trên đất, nhất là xây dựng bất động sản, phát triển nông nghiệp công nghệ cao.
c)Quyền quản lý kinh tế tại doanh nghiệp:
Như đã phân tích tại mục 2.2.2.4. về quyền quản lý kinh tế, bất cập của pháp luật Việt Nam tại mục 3.2.1.5, tác giả Luận án kiến nghị sửa đổi, bổ sung BLDS năm 2015, Luật quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp năm 2014 theo hướng ghi nhận cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao
quyền quản lý vốn của Nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp có quyền quản lý kinh tế với tính chất là vật quyền hạn chế. Theo đó, cơ quan, tổ chức có quyền quản lý kinh tế thực hiện chức năng, nhiệm vụ của mình trong việc quản lý vốn đầu tư vào doanh nghiệp theo quy định của Luật; không được quyền bán bất động sản thuộc quyền quản lý kinh tế, cho thuê, thế chấp, góp vốn đầu tư vào các công ty kinh tế và các công ty hợp danh hoặc định đoạt theo bất kỳ cách nào khác mà không được sự đồng ý của chủ sở hữu (Nhà nước). Doanh nghiệp định đoạt phần còn lại của tài sản thuộc về doanh nghiệp một cách độc lập, trừ các trường hợp do luật định hoặc theo các hành vi pháp lý khác. Chủ sở hữu tài sản, theo quy định của luật, có trách nhiệm giải quyết các vấn đề liên quan đến việc thành lập doanh nghiệp, xác định đối tượng và mục tiêu hoạt động, sắp xếp, thanh lý doanh nghiệp; bổ nhiệm giám đốc (người đứng đầu) doanh nghiệp và có trách nhiệm kiểm sốt việc sử dụng theo đúng mục đích và việc duy trì tài sản được giao.
Việc bổ sung các quyền nêu trên cần được thể hiện trong luật chuyên ngành và BLDS để có sự kết nối với quy định mang tính nguyên tắc chung của BLDS về quyền khác đối với tài sản.