- Vật quyền hình thành trên cơ sở giao dịch, hợp đồng (còn gọi là vật quyền ước định):
2.2.2.3. Quyền bề mặt (Quyền bề mặt còn được gọi là quyền thuê đất dài hạn để xây dựng
cơng trình trên đất hoặc quyền sử dụng đất cho mục đích xây dựng)
Khái niệm
Theo luật La Mã, quyền bề mặt được định nghĩa là quyền sử dụng bề mặt đất để tạo lập các tài sản gắn liền với đất và một người khơng phải là chủ đất có thể có quyền bề mặt bằng cách thỏa thuận với chủ sở hữu đất cho phép xây dựng cơng trình trên đó [120]. Có nhà nghiên cứu cho rằng quyền bề mặt "được định hình là một loại quyền trên tài sản của người khác được hình thành trên
cơ sở chủ sở hữu đất cho người khác được quyền xây dựng trên một khu vực nào đó, chủ sở hữu đất phải tơn trọng quyền của người có quyền bề mặt trong suốt quá trình sử dụng và hưởng quyền; được tiếp nhận cơng trình xây dựng sau khi quyền bề mặt chấm dứthoặc chịu phiền lụy của cơng trình xây dựng cho đến khi người có quyền bề mặt phá huỷ các cơng trình này. Quyền bề mặt được duy trì trong suốt thời gian được cấp quyền mà khơng bị ảnh hưởng bởi chủ sở hữu đất. Quyền bề mặt được xác lập vĩnh viễn hoặc trong một thời gian dài" (This, as a form of right in the property of another person (jus in re aliena), signified a real right granted by the owner of land to another person over a building erected by the grantee upon a certain area or extent of the surface (superficies) of the granter’s land in consideration of a stipulated annual return, or for a definite
price, and in respect of which the grantee was entitled to use and enjoy, and to dispose of or burden the building so long as he did not destroy it, the granter’s ownership of the soil remaining all the time unaffected. A grant of superficies was usually, like emphyteusis, in perpetuity for a long term) [169, tr.272]. Trong phạm vi nghiên cứu của Luận án cho thấy, quyền bề mặt hiện được
ghi nhận tại BLDS Nhật Bản và BLDS Trung Quốc. BLDS Nhật Bản không nêu định nghĩa về quyền bề mặt nhưng có quy định về nội dung của quyền này như sau "Bên có quyền sở hữu bề mặt
sẽ có quyền sử dụng đất của người khác để sở hữu cơng trình, cây (tre) có trên đất đó" (Điều 265).
Tương tự, Điều 344 BLDS Trung Quốc cũng quy định nội dung quyền bề mặt như sau "Người có
quyền sử dụng đất cho mục đích xây dựng được hưởng quyền chiếm hữu, sử dụng và thu lợi đối với đất đai thuộc sở hữu nhà nước, có quyền sử dụng đất đai đó xây dựng cơng trình kiến trúc, cơng trình phụ và thiết bị phụ thuộc của kiến trúc theo quy định pháp luật".
Từ góc độ tiếp cận của mình, tác giả Luận án cho rằng "Quyền bề mặt là quyền của một
chủ thể trên đất hoặc quyền sử dụng thuộc sở hữu của người khác, theo đó chủ thể có quyền được khai thác khoảng khơng; xây dựng, sở hữu cơng trình trên đất".
Nội dung
- Về căn cứ xác lập: về nguyên tắc chung, quyền bề mặt có thể được xác lập theo thỏa thuận, theo cam kết đơn phương hoặc theo luật định. Tuy nhiên, tham khảo BLDS Nhật Bản và BLDS Trung Quốc cho thấy các bộ luật này không quy định rõ về cơ sở xác lập quyền bề mặt.
- Đối tượng của quyền bề mặt: trong quan niệm truyền thống, quyền bề mặt có thể có đối tượng là tồn bộ bề mặt của thửa đất và tất cả các tài sản cố định trênbề mặt đó hoặc chỉ đơn giản là các tài sản hiện hữu trong khơng gian đó. Trong q trình phát triển hồn thiện, quan niệm truyền thống còn mở rộng đối tượng của quyền bề mặt ra đến các tài sản nằm trong lòng đất như đường hầm, nhà kho ngầm, nhà để xe ngầm.
Trong quan niệm hiện đại, quyền bề mặt có thể có đối tượng khơng phải là tài sản cụ thể, mà là quyền xây dựng, trồng cây gắn với một phần khơng gian nào đó, gọi là quyền đối với "các thể tích khơng gian" (Trong tiếng Anh thuật ngữ này là "right on volumes"), chẳng hạn Điều 345 BLDS Trung Quốc đã ghi nhận về việc thiết lập phân tầng quyền sử dụng đất cho mục đích xây dựng, theo đó "quyền sử dụng đất cho mục đích xây dựng có thể thiết lập riêng biệt trên bề mặt
đất, trên mặt đất hoặc dưới lòng đất" (Điều 345). Với quan niệm mới này, thì quyền sở hữu bề mặt
hồn tồn được phi vật chất hố và điều đó cũng phù hợp với xu thế phát triển chung của pháp luật về tài sản.
- Về thời hạn: quyền bề mặt được xác định là loại quyền có thời hạn, bởi nếu thừa nhận quyền bề mặt là vơ hạn, thì quyền sở hữu đối với đất, suy cho cùng, chẳng cịn giá trị gì nữa, bởi chủ sở hữu đất khơng bao giờ khai thác được những lợi ích mà lịng đất và bề mặt mang lại, nghĩa là khơng bao giờ khai thác được gì có giá trị tiền tệ, từ quyền sở hữu của mình. Điều 268 BLDS Nhật Bản quy định về kéo dài thời hạn của quyền bề mặt như sau: "Trong trường hợp kỳ hạn kéo
khác, thì bên có quyền bề mặt có thể chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, nếu việc thuê đất có thanh tốn tiền th thì phải thơng báo trước ít nhất là một năm hoặc thanh toán tiền thuê của một năm khi chưa tới kỳ hạn thanh tốn", "Nếu bên có quyền bề mặt khơng từ bỏ quyền của mình theo quy định tại khoản trên, thì tồ án có thể theo quy định kỳ hạn kéo dài là hai mươi năm hoặc lâu hơn nhưng không quá năm mươi năm tùy theo loại đất và hiện trạng của các cơng trình, cây (tre) và các điều kiện khác tại thời điểm xác lập việc quyền sở hữu bề mặt, theo yêu cầu của các bên có liên quan".
- Về quyền và nghĩa vụ của chủ thể có quyền bề mặt: người có quyền bề mặt là chủ sở hữu theo nghĩa đầy đủ đối với các tài sản đối tuợng của quyền sở hữu đó: người này có quyền sử dụng và định đoạt tài sản, nghĩa là có quyền cư trú, cho thuê, triệt hạ, phá dỡ tài sản, có quyền thế chấp tài sản, có quyền bán, trao đổi, tặng chotài sản, để tài sản cho người thừa kế,...trừ trường hợp có thoả thuận khác với người sở hữu đất. Nếu đối tuợng của quyền sở hữu bề mặt là quyền xây dựng, quyền trồng cây, thì chủ sở hữu cịn có quyền mở rộng hoặc thu hẹp cơng trình, tăng hoặc giảm số lượng cây trồng, xây dựng (trồng) cơng trình (cây) mới.
Điều 269.2 BLDS Nhật Bản quy định về quyền sở hữu bề mặt đối với tầng hầm hoặc khoảng không bên trên như sau: "(1) Tầng hầm hoặc khoảng khơng bên trên có thể được sử dụng
theo mục đích của quyền sở hữu bề mặt xác định theo phạm vi trên dưới để sở hữu xây dựng cơng trình. Trong trường hợp này, các hạn chế về việc sử dụng đất có thể được thêm vào trong thỏa thuận xác lập thuê đất nhằm mục đích tạo điều kiện thuận lợi cho quyền sở hữu bề mặt. (2) Quyền sở hữu bề mặt theo khoản trên có thể được xác lập ngay cả trong trường hợp bên thứ ba nắm quyền sử dụng hoặc nhận được lợi nhuận từ đất, nếu có được sự chấp thuận của tất cả những người nắm quyền sử dụng đất hoặc các quyền tương tự. Trong trường hợp này, những người nắm quyền sử dụng đất hoặc nhận được lợi nhuận từ đất không thể ngăn cản việc thực thi quyền sở hữu bề mặt".
- Chấm dứt quyền bề mặt: quyền bề mặt chấm dứt trong trường hợp hết thời hạn của quyền và hết thời gian gia hạn (nếu có). Điều 269 BLDS Nhật Bản quy định, "Khi bên có quyền sở hữu bề mặt từ bỏ quyền của mình, thì có thể khơi phục đất về hiện trạng ban đầu và di dời các cơng trình, cây (tre) trên đất đó. Tuy nhiên, nếu chủ sở hữu đất có thơng báo về việc người này sẽ mua lại các cơng trình và cây (tre) trên đất đó bằng việc đưa ra đề nghị thanh tốn khoản tiền tương đương theo thời giá thì bên có quyền sở hữu bề mặt khơng được từ chối mà khơng có lý do chính đáng. Nếu có phong tục tập quán khác với quy định tại khoản trên thì sẽ áp dụng theo phong tục tập qn đó".