- Vật quyền hình thành trên cơ sở giao dịch, hợp đồng (còn gọi là vật quyền ước định):
2.2.2.4. Mộtsố vật quyền hạn chế khác
Ngoài các loại vật quyền hạn chế được ghi nhận trong pháp luật của nhiều nước nêu trên cịn có một số loại vật quyền hạn chế khác được ghi nhận trong pháp luật của một số quốc gia như sau:
thuê đất dài hạn còn được gọi là Quyền canh tác/gieo cấy trên đất nông nghiệp của người khác hoặc quyền quản lý đất đai (đất trồng lúa, đất rừng, đất trồng cỏ và đất sử dụng cho mục đích nơng nghiệp khác) theo hợp đồng).
Quyền thuê đất dài hạn là một trong 4 vật quyền khác được ghi nhận từ pháp luật La Mã cổ đại, được đặt ra nhằm đảm bảo tính ổn định trong sản xuất, canh tác cho người làm nghề nơng, tránh tình trạng chủ đất lấy lại đất đai khi người thuê đang canh tác dở dang. Quyền thuê đất dài hạn được hiểu là quyền sử dụng đất của người khác để sản xuất nơng nghiệp, canh tác, người có quyền này có thể thay đổi mục đích sử dụng đất, với điều kiện là khơng được để tình trạng đất xấu đi và phải trả cho người sở hữu đất một khoản tiền thuê (bởi vậy quyền này còn được gọi là quyền canh tác hoặc là quyền gieo cấy trên đất của người khác). Tại BLDS Nhật Bản, quyền thuê đất dài hạn được ghi nhận là vật quyền hạn chế phát sinh từ quan hệ hợp đồng (vật quyền ước định) và được quy định tại các điều từ Điều 270 đến Điều 279, quyền thuê đất có thời hạn tối thiểu 30 năm, có thể bán quyền thuê đất, nếu thời hạn th cịn càng ngắn thì giá trị càng giảm; người thuê đất chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất một cách hạn chế theo quy định pháp luật. Tại BLDS Trung Quốc, quyền quản lý đất đai (đất trồng lúa, đất rừng, đất trồng cỏ và đất sử dụng cho mục đích nơng nghiệp khác) theo hợp đồng được quy định tại Điều 330 đến Điều 343, theo đó "đất canh tác, đất rừng, đồng cỏ và đất đai khác sử dụng cho nông nghiệp của tập thể nông dân
sở hữu hoặc sở hữu nhà nước do tập thể nơng dân sử dụng thì thực hành chế độ kinh doanh nhận khoán đất đai theo quy định của pháp luật", "người có quyền kinh doanh nhận khốn đất đai được hưởng quyền chiếm hữu, sử dụng và thu lợi đối với đất canh tác, đất rừng, đồng cỏ kinh doanh nhận khốn của mình, có quyền tham gia sản xuất nơng nghiệp như trồng trọt, lâm nghiệp, chăn nuôi theo quy định của pháp luật"‘ tùy thuộc vào loại dất mà thời hạn nhận khoán đất là 30 năm
đến 70 năm (Điều 330 đến Điều 332).
* Quyền chiếm hữu được thừa kế suốt đời đối với đất đai, quyền chiếm hữu đất thường xuyên, quyền quản lý kinh tế và quyền quản lý hoạt động
Nhóm vật quyền hạn chế gồm quyền chiếm hữu được thừa kế suốt đời đối với đất đai, quyền chiếm hữu đất thường xuyên, quyền quản lý kinh tế và quyền quản lý hoạt động được ghi nhận tại BLDS Nga. Mặc dù vẫn còn những băn khoăn cho rằng các quyền này liệu có phải là vật quyền hạn chế hay khơng nhưng với thực tế các quyền này được ghi nhận tại mục 2 Phần thứ nhất BLDS về "Quyền sở hữu và các vật quyền khác đối với bất động sản" đã cho thấy quan điểm của các nhà lập pháp Nga, thể hiện tư duy, lựa chọn riêng trong bối cảnhcủa đất nước Nga. Nội dung các quyền này cũng có những điểm đặc thù cần tiếp tục được nghiên cứu kỹ lưỡng.
- Quyền chiếm hữu được thừa kế suốt đời đối với đất đai: Quyền này được BLDS Nga ghi
nhận là vật quyền hạn chế tại Điều 265 đến Điều 267, theo đó cơ sở để cơng dân có được quyền chiếm hữu được thừa kế suốt đời đối với đất đai thuộc sở hữu của nhà nước hoặc thị chính trên cơ sở và trình tự được pháp luật đất đai quy định (Điều 265). Người có quyền chiếm hữu được thừa
kế suốt đời (người chiếm hữu thửa đất) có quyền chiếm hữu và sử dụng thửa đất và để lại thừa kế. Nếu pháp luật khơng có quy định khác về điều kiền sử dụng thửa đất thì người chiếm hữu thửa đất có quyền xây dựng trên thửa đất những tịa nhà, cơng trình và xây dựng những bất động sản khác và có được quyền sở hữu trên chúng (Điều 266). Người chiếm hữu không được phép định đoạt thửa đất nằm trong quyền chiếm hữu được thừa kế suốt đời trừ trường hợp chuyển quyền thừa kế thửa đất (Điều 267).
- Quyền chiếm hữu đất thường xuyên (cịn gọi là Quyền sử dụng vơ thời hạn đối với đất đai
thuộc sở hữu công cộng hay là quyền sử dụng vĩnh viễn):
Quyền này được BLDS Nga ghi nhận là vật quyền hạn chế tại Điều 268, 269. Theo đó, quyền chiếm hữu đất thường xuyên đối với thửa đất thuộc sở hữu nhà nước hoặc thành phố trực thuộc trung ương, sẽ được cấp cho pháp nhân là cơ quan nhà nước hoặc thành phố trực thuộc trung ương, xí nghiệp ngân khố, cơ quan chính phủ, cơ quan tự quản địa phương trên căn cứ quyết định của nhà nước hoặc của cơ quan thành phố trực thuộc trung ương có thẩm quyền cấp các thửa đất vào mục đích sử dụng. Trong trường hợp tổ chức lại pháp nhân, quyền này sẽ được chuyển giao theo trình tự kế thừa pháp nhân (Điều 268). Pháp nhân được giao đất để sử dụng vĩnh viễn sẽ thực hiện quyền chiếm hữu và sử dụng thửa đất này trong giới hạn được quy định bởi luật này, các luật khác và luật về giao đất để sử dụng. Pháp nhân được giao đất để sử dụng vĩnh viễn nếu pháp luật khơng có quy định khác, có quyền tự do sử dụng thửa đất theo đúng mục đích mà người đó được giao đất, bao gồm việc xây dựng trên thửa đất những tòa nhà, cơng trình và bất động sản khác phù hợp với mục đích. Những tịa nhà, cơng trình và bất động sản khác được chủ thể này xây dựng cho chính mình là tài sản của chủ thể đó. Pháp nhân được giao đất để sử dụng vĩnh viễn khơng có quyền định đoạt thửa đất này trừ trường hợp giao kết thỏa thuận về việc hình thành quyền sử dụng hạn chế đất đai của chủ thể khác và chuyểnnhượng đất để sử dụng mà không thu tiền cho cơng dân dưới hình thức phần đất cơng vụ được chia phù hợp với quy định của bộ luật đất đai.
Qua phân tích có thể thấy, về nội dung của hai quyền này đều giống nhau, chỉ khác nhau về chủ thể có quyền (cá nhân, pháp nhân). Các quyền này trao cho các chủ thể của mình khả năng chiếm hữu và sử dụng đất đai thuộc sở hữu công cộng trong phạm vi pháp luật quy định về giao đất, trong đó bao gồm khả năng xây dựng trên đất các tịa nhà, cơng trình kiến trúc và các cơng trình bất động sản khác ("quyền xây dựng"). Trong trường hợp này chính người sử dụng mà khơng phải là chủ sở hữu đất đai theo quy luật chung cũng trở thành chủ sở hữu của các đối tượng trên (khoản 2 điều 266 và khoản 2 điều 269 BLDS).
Trong cả hai trường hợp, hiện nay các chủ thể khơng được phép định đoạt các thửa đất đó, ngoại trừ khả năng chuyển nhượng bằng cách thừa kế một thửa đất nằm trong sự chiếm hữu được thừa kế suốt đời. Trước đây, các chủ thể của các quyền này có thể cho thuê đất và sử dụng ngay lập tức không phải trả tiền. Hiện tại, pháp luật đất đai cho phép những chủ thể này có cơ hội mua các thửa đất này để sở hữu (và cho các pháp nhân thuê).
Quyền quản lý kinh tế đối với tài sản được ghi nhận tại BLDS Nga như vật quyền hạn chế, là loại quyền đặc trưng của các doanh nghiệp, tổ chức nhà nước được nhà nước giao tài sản. Nhà lập pháp Nga quan điểm đây là vật quyền, một dạng biến thể do nhu cầu quản lý kinh tế- xã hội cần thể hiện quyền của nhà nước Nga là tối cao trong lĩnh vực này (trong khi đó các nhà lập pháp Đức, Nhật Bản, Pháp khơng ghi nhận quyền này bởi quan niệm "quản lý knh tế" là phạm trù khái niệm thuộc chức năng nhiệm vụ của nhà nước, không phải là "vật" hay tài sản nên khơng ghi nhận với tính chất là vật quyền).
Điều 294 BLDS Nga quy định "Nhà nước hoặc doanh nghiệp đơn nhất sở hữu tài sản là
quyền quản lý kinh tế sẽ chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản này trong giới hạn được quy định tại Bộ luật này". Doanh nghiệp được giao quyền quản lý kinh tế không được quyền bán bất động
sản thuộc quyền quản lý kinh tế, cho thuê, thế chấp, góp vốn đầu tư vào các công ty kinh tế và các công ty hợp danh hoặc định đoạt theo bất kỳ cách nào khác mà không được sự đồng ý của chủ sở hữu. Doanh nghiệp định đoạt phần còn lại của tài sản thuộc về doanh nghiệp một cáchđộc lập, trừ các trường hợp do luật định hoặc theo các hành vi pháp lý khác. Chủ sở hữu tài sản, theo quy định của luật, có trách nhiệm giải quyết các vấn đề liên quan đến việc thành lập doanh nghiệp, xác định đối tượng và mục tiêu hoạt động, sắp xếp, thanh lý doanh nghiệp; bổ nhiệm giám đốc (người đứng đầu) doanh nghiệp và có trách nhiệm kiểm sốt việc sử dụng theo đúng mục đích và việc duy trì tài sản được giao. Chủ sở hữu có quyền thu một phần lợi nhuận thu được từ việc sử dụng tài sản vào việc quản lý kinh tế của doanh nghiệp (Điều 295 BLDS Nga). Như vậy, quy định này áp dụng trong quan hệ chủ sở hữu (Nhà nước) khơng sử dụng trực tiếp tài sản vì đã được giao cho các pháp nhân, tổ chức. Chủ sở hữu khơng cịn quyền chiếm hữu, sử dụng, thậm chí trong nhiều trường hợp khơng có quyền định đoạt tài sản (khoản 5 Nghị quyết của Hội nghị tồn thể Tịa án tối cao Liên bang Nga và Hội nghị tồn thể Tịa trọng tài tối cao Liên bang Nga số 10/22 ngày 29/4/2010 về một số vấn đề phát sinh trong thực tiễn xét xử khi giải quyết tranh chấp liên quan đến bảo vệ quyền sở hữu và những vật quyền khác), có quyền đồng ý hay khơng đồng ý về việc thực hiện những giao dịch nhất định của pháp nhân.
Quyền quản lý hoạt động:
Điều 296 BLDS Nga quy định "1. Một tổ chức và doanh nghiệp ngân quỹ được giao tài
sản có quyền quản lý hoạt động được giao quyền quản lý hoạt động có quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản này trong khuôn khổ luật định phù hợp với các mục tiêu đặt ra cho hoạt động của mình và mục đích của tài sản này, trường hợp khơng được luật định thì được thực hiện theo sự chấp thuận của chủ sở hữu tài sản.
2. Chủ sở hữu tài sản có quyền làm cho chính xác tài sản thừa, khơng sử dụng hoặc sử dụng khơng đúng mục đích đã giao cho cơ quan, doanh nghiệp ngân quỹ hoặc tổ chức được mua lại bởi doanh nghiệp hoặc tổ chức nhà nước với chi phí do chủ sở hữu phân bổ. Chủ sở hữu tài sản có quyền định đoạt tài sản được xác định từ tổ chức hoặc doanh nghiệp ngân quỹ theo quyết định của riêng mình".