1 Theo Luật thuế SDĐNN năm 993 và Quyết định số 24/200/QĐ-TTg ngày 0/03/200 của Thủ tướng Chính
62 khơng có giấy tờ hoặc giấy tờ không đầy đủ vẫn phải nộp, các địa phương cũng
khơng có giấy tờ hoặc giấy tờ khơng đầy đủ vẫn phải nộp, các địa phương cũng chỉ quản lý được khoảng 80% các đối tượng nộp thuế và số diện tích đất tính thuế so với diện tích đất do cơ quan địa chính cung cấp (Báo cáo số 93/BC-CP ngày 19/10/2015 của Chính phủ về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ). Thất thu các loại thuế BĐS khiến việc kiểm soát sự chuyển dịch BĐS bị hạn chế.
Xuất phát từ việc chiếm dụng bất hợp pháp nên đất đai không đầy đủ giấy tờ trong thời gian qua chiếm tỷ trọng tương đối lớn, nhưng người chiếm dụng không phải chịu bất kỳ một khoản thuế gì. Trên thực tế cũng có nhiều trường hợp người sử dụng muốn nộp thuế nhưng chính quyền cơ sở khơng dám thu vì khơng nắm được họ phải nộp thuế gì trên diện tích sử dụng. Trong điều kiện như vậy, một lượng hàng hóa BĐS khơng có giấy tờ sẽ được giao dịch ngầm không qua thị trường BĐS chính thức. Việc giao dịch khơng chính thức xảy ra càng sơi động thì càng thất thu thuế và khơng thể kiểm sốt được các hành vi chuyển dịch BĐS.
Sáu là, các căn cứ tính thuế của các sắc thuế khơng hợp lý:
Qua phân tích về căn cứ tính thuế tại các sắc thuế trên, có thể nhận thấy các sắc thuế BĐS hiện nay hầu như đều dựa trên những căn cứ tính thuế khơng hợp lý:
Thuế SDĐNN: Luật quy định sử dụng hạng đất làm một trong những căn cứ tính thuế, trong khi việc phân hạng đất rất thiếu điều kiện thực tế để thực hiện. Việc áp dụng thuế suất bằng giá thóc và quy giá thóc thành tiền để thu thuế, vừa phức tạp vừa không hợp lý. Việc phân biệt đất sản xuất nông nghiệp thành hai loại và định suất thuế khác nhau giữa các loại đất trồng cây hàng năm với cây lâu năm, cây ăn quả khơng khuyến khích được việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng nhằm nâng cao hiệu quả SDĐ cũng như phát triển ngành nông nghiệp trong nền kinh tế.
Thuế nhà đất lại dựa trên cơ sở thuế nông nghiệp nên cũng kéo theo nhiều hạn chế không phù hợp với thực tế. Từ cuối năm 1994, giá đất của Việt Nam liên tục tăng trong khi đó hạng đất để tính thuế được xây dựng từ năm 1992 đến nay đã quá lạc hậu nhưng những điều chỉnh tiêu chuẩn tính thuế khơng được hướng dẫn rõ ràng, gây khó khăn cho việc xác định hạng đất tính thuế. Thuế đất được tính theo giá thóc thu thuế SDĐNN nên ngược với quy luật giá đất ngày càng tăng thì giá đất xét theo số tương đối ngày càng giảm, vừa gây thất thu cho NSNN vừa không công bằng đối với những người SDĐ vào các mục đích khác