- Khoản tiền bù đắp tổn thất về tinh thần do danh dự, nhân phẩm, uy tín bị xâm phạm: Người xâm phạm danh dự, nhân phẩm, uy tín của người khác phải bồ
4. GIẢI QUYẾT VỤ ÁN DÂN SỰ VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
4.2.5. Giải quyết về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở
Đặt cọc là một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự được áp dụng phổ biến trong giao dịch mua bán nhà ở. Tòa án thường phải giải quyết quan hệ đặt cọc cùng với giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở.
Công việc chính và kỹ năng thực hiện:
• Đặt cọc cũng là một giao dịch dân sự, không phải là một phần của hợp đồng mua bán nhà ở nên không phải cứ hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu thì đặt cọc vô hiệu. • Đặt cọc có hiệu lực khi đảm bảo đủ các điều kiện quy định tại Điều 131 BLDS
1995 (Điều 122 BLDS 2005), trong đó về hình thức phải được lập thành văn bản (Điều 363 BLDS 1995, Điều 358 BLDS 2005) nhưng không đòi hỏi như hợp đồng mua bán nhà ở phải công chứng, chứng thực.
• Giao dịch đặt cọc có thể chỉ bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng (có trước hợp đồng mua bán và độc lập với hợp đồng) cũng có thể chỉ để thực hiện hợp đồng hoặc vừa đảm bảo cho việc giao kết vừa đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng (có thể được ghi ngay vào hợp đồng mua bán nhà ở nhưng phải phân biệt đặt cọc là một giao dịch bảo đảm thực hiện hợp đồng chứ không phải là một nội dung của hợp đồng).
• Giải quyết về giao dịch đặt cọc phải theo quy định đặt cọc của Bộ luật dân sự và hướng dẫn tại mục 1 phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP.
4.2.6. Giải quyết một số tranh chấp về nhà đất có người Việt Nam định cư ở nước ngoài
4.2.6.1. Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
Công việc chính và kỹ năng thực hiện:
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở tại Việt Nam gồm:
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có công đóng góp với đất nước, Nhà văn hóa; Nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép sinh sống ổn định tại Việt Nam; • Trường hợp không thuộc các diện đối tượng nói trên nhưng đã về Việt Nam cư trú
thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên (trong cùng thời gian cư trú tại Việt Nam), thì được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ.
• Do đó, các chủ thể người Việt Nam định cư ở nước ngoài nói trên, nếu thời điểm khi họ gửi tiền về để mua nhà ở và nhờ người khác đứng tên dùm thì họ chưa thuộc diện sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhưng khi tranh chấp xảy ra họ đã thuộc diện có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, thì khi giải quyết việc tranh chấp giữa họ với người đứng tên mua nhà dùm cho họ, Tòa án cần công nhận cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện nói trên được sở
hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất mà họ đã mua và nhờ người khác đứng tên dùm.
4.2.6.2. Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Công việc chính và kỹ năng thực hiện:
• Đối với trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, đã gửi tiền về nhờ bạn bè, người thân mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở và nhờ họ đứng tên dùm trong hợp đồng mua bán nhà và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, thì khi tranh chấp giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài với người đứng tên dùm trong giấy tờ nhà đất cần giải quyết như sau:
- Phải xác định giao dịch giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài với người đứng tên dùm trong giấy tờ nhà đất là giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Như vậy, khi giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà, có yêu cầu đòi lại nhà đất do người khác đứng tên dùm, thì Tòa án công nhận cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhờ người khác đứng tên dùm được quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đó. Tuy nhiên, Điều 128 và Điều 137 của BLDS 2005 không quy định phải tịch thu tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được từ giao dịch không hợp pháp. Do đó, tùy trường hợp mà xử lý như sau:
+ Trong trường hợp này phải định giá quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và nếu người đứng tên dùm có nhu cầu sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đó thì công nhận cho họ được sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Đồng thời buộc ho phải thanh toán cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài bằng đúng số tiền (vàng) đã bỏ ra để mua nhà đất.
+ Trong trường hợp giá trị nhà và quyền sử dụng đất tại thời điểm định giá để xét xử cao hơn giá lúc mua, thì số tiền (vàng) chênh lệch được chia đôi mỗi bên được nhận ½.
+ Trong trường hợp giá trị nhà và quyền sử dụng đất tại thời điểm định giá để xét xử thấp hơn giá lúc mua, thì người đứng tên dùm được sở hữu nhà đất chỉ phải hoàn lại cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài số tiền (vàng) đúng giá trị theo định giá tại thời điểm xét xử.
- Trong trường hợp người đứng tên dùm không đồng ý nhận nhà hoặc không đủ điều kiện trả tiền (vàng) mua nhà cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài để sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, thì Tòa án tuyên phát mãi căn nhà và đất đó:
+ Trường hợp giá trị nhà và quyền sử dụng đất tại thời điểm phát mãi thi hành án cao hơn giá lúc mua, thì trả cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài bằng đúng số tiền (vàng) đã bỏ ra để mua nhà đất, còn số tiền (vàng) chênh lệch được chia đôi mỗi bên được nhận ½.
+ Trường hợp giá trị nhà và quyền sử dụng đất tại thời điểm phát mãi thi hành án thấp hơn giá lúc mua, thì chỉ phải hoàn lại cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài số tiền (vàng) đúng giá trị phát mãi thi hành án.