hành án dân sự thì mặc dù đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn được phép kê biên, bán đấu giá
để thi hành án dân sự3. Trong khi đó, đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án dân sự
cũng là một dạng của chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chuyển nhượng theo trình tự thủ tục đặc biệt. Việc Luật Đất đai năm 2013 quy định để thực hiện các giao dịch đất đai thì bắt buộc người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm mục đích bảo đảm sự an toàn pháp lý cho các bên khi tham gia vào các giao dịch đất đai. Tuy nhiên, việc Luật Thi hành án dân sự năm 2014 quy định đất có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được phép kê biên để đấu giá là phù hợp. Bởi lẽ, trước khi tiến hành kê biên, Chấp hành viên phải thực hiện việc xác minh, yêu cầu cơ quan đăng ký cung cấp thông tin về QSDĐ, sau đó ban hành văn bản gửi cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ xác định QSDĐ có thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của pháp luật hay không. Chấp hành viên căn cứ văn bản trả lời của cơ quan này để xác định việc cưỡng chế kê biên. Văn bản trả lời của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền cấp nêu trên được xem là
giấy tờ để sử dụng thay thế Giấy chứng nhận QSDĐ4. Do vậy, Luật Đất đai năm 2013
cần có quy định ngoại lệ nhằm bảo đảm sự thống nhất với quy định của Luật Thi hành án dân sự năm 2014.
3 Khoản 2 Điều 110 Luật Thi hành án dân sự năm 2014. 4 4
Viện Kiểm sát nhân dân tối cao (2018), Giải đáp những khó khăn vướng mắc trong nhận thức và áp dụng pháp luật thi hành án dân sự - Tài liệu hội nghị vụ 11, Hà Nội
22
Thứ hai, quy định về quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013 còn mâu thuẫn với quy định của Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể, theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất chỉ có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp cho nhau nhằm mục đích thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp5. Đối với đất phi
nông nghiệp thì người sử dụng đất không được quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất. Tuy
nhiên, Luật Nhà ở năm 2014 lại quy định chủ sở hữu nhà ở có quyền đổi nhà ở cho nhau6.
Trong khi đó, nhà ở và đất ở là một khối thống nhất không thể tách rời, khi đổi nhà ở thì phải đổi cả đất ở. Thực chất, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất cũng là một trường hợp đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc cho phép các chủ thể thực hiện việc đổi đất phi nông nghiệp cho nhau cũng không ảnh hưởng đến lợi ích nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể khác. Khi đổi đất cho nhau mà có sự chênh lệch về giá trị giữa hai thửa đất thì các bên phải thanh toán cho nhau phần giá trị chênh lệch và phải nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất trên số tiền chênh lệch đó. Với việc cho phép đổi đất cho nhau còn có thể góp phần giảm thiểu các thủ tục và chi phí cho người sử dụng đất.
Thứ ba, quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn bất cập. Cụ thể, theo điểm đ khoản 1 Điều 69 Luật Đất đai năm 2013 thì: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở”. Trong khi đó, theo điểm d khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở năm 2014 thì người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được thực hiện các quyền bao gồm: “Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho
thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó”. Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được nhận quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở, trong khi Luật Nhà ở năm 2014 quy định theo hướng mở hơn, không bắt buôc các giao dịch mua, bán, đổi nhà ở phải nằm trong các dự án phát triển nhà ở. Mặt khác, Luật Đất đại năm 2013 quy định người việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được nhận quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở nhưng lại chưa tính đến các tình hống trong quá
5
Điều 190 Luật Đất đai năm 2013.