Thực tế, có trường hợp, trong quá trình giải quyết khiếu nại về đất đai, ngoài các nội dung giải quyết khiếu nại, người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại đồng thời quyết định luôn việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng thẩm quyền. Bỡi lẽ, thẩm quyền giải quyết khiếu nại tranh chấp đất đai là thuộc Chủ tịch Ủy ban nhân dân nhưng thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân. Chẳng hạn như vụ bà Nguyễn Thị Hà, ngụ tại 8/11 Trần Phú,
phường Cái Khế, quận Ninh Kiều12. Mặt khác, trước khi thu hồi giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, cần thực hiện có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp13. Việc giải quyết
đó là trái thẩm quyền, làm cho quyết định hành chính không hợp pháp.
Kinh nghiệm: Cần xác định đúng thẩm quyền của Ủy ban nhân dân và Chủ tịch
Ủy ban nhân dân trong việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc thực hiện thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần thực hiện đúng thủ tục quy định tại khoản 4 Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết về thi hành một số điều khoản của Luật đất đai.
Thứ tám, việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người khác không đúng quy định.
Việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 106 Luật đất đai năm 2013 và Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
Thực tế, có trường hợp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý sang tên
12 Bản án số 01/2018/HC-PT ngày 02/5/2018 của Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ. 13 13
khoản 4 Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết về thi hành một số điều khoản của Luật đất đai
150
nhiều lần có các chủ sử dụng khác nhau nhưng do có khiếu nại, cơ quan quản lý đất đai ra
quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người đang quản lý sử dụng14.
Điều này là trái với quy định tại khoản 5 Điều 84 của Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-
CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai15.
Kinh nghiệm: Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chuyển quyền sử
dụng cho người khác thì không thực hiện thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các bên có tranh chấp thì hướng dẫn khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án.
Thứ chín, xác định tiền thuê đất trong hợp đồng thuê đất giữa cơ quan quản lý đất đai với doanh nghiệp không đúng.
Khoản tiền thuê đất được được gọi chung là thuế theo quy định tại Điều 1 Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật quản lý thuế, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ.
Giá thuê đất hàng năm đã được ấn định rõ trong hợp đồng thuê đất. Tuy nhiên, trong thời gian thuê đất, quy định của pháp luật có sự thay đổi về giá thuê theo Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Do vậy, giá thuê đất bị đơn phương tăng lên, doanh nghiệp
không đồng ý và khởi kiện16
.
Bản chất hợp đồng thuê đất nêu trên là hợp đồng dân sự trên cơ sở bình đẳng, tự nguyện. Việc đơn phương tăng giá thuê trong hợp đồng dân sự là phá vỡ nguyên tắc bình đẳng, tự thỏa thuận. Vướng mắc này được giải thích tại Công văn số 1329/TTg-NN ngày 17/9/2007 của Thủ tướng chính phủ về giải quyết vướng mắc trong thu tiền thuê đất.
Theo đó, đối với các dự án đầu tư có quyết định thuê đất, đã bàn giao đất để sử dụng
trước ngày 01/01/2006 thì điều chỉnh đơn giá tiền thuê đất đã ghi trong hợp đồng thuê đất. Điều quan trọng là trong hợp đồng thuê đất, các bên không có thỏa thuận việc điều chỉnh giá theo sự thay đổi của chính sách thuê đất theo từng thời kỳ. Do vậy, việc tăng thuế là không hợp pháp.
Kinh nghiệm: trong các hợp đồng cho thuê đất nêu trên cần thỏa thuận rõ việc
14
Bản án số 29/2019/HC-ST ngày 26/11/2019 của Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ.
15 Khoản 5 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai nếu người được cấp Giấy chứng nhận