nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và một số giải pháp hoàn thiện
Qua gần 7 năm thực hiện, các quy định về quyền của người dân có đất nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã bộc lộ một số bất cập, vướng mắc, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, cụ thể như sau:
Thứ nhất, về quyền đóng góp ý kiến của người dân khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Luật quy định thời hạn lấy ý kiến đóng góp là trong vòng 30 ngày. Tuy nhiên, giả thiết đặt ra trường hợp trong thời hạn 30 ngày mà không thể lấy hết ý kiến đóng góp của người dân thì thời hạn trên có thể kéo dài không, và nếu được kéo dài thì thời hạn tối đa để lấy ý kiến của người dân là trong bao lâu. Đây có thể được xem là kẽ hở của pháp luật.
Ngoài ra, luật chỉ quy định phải lấy ý kiến của “nhân dân”, nhưng không có hướng dẫn “nhân dân” ở đây thuộc đối tượng nào. Do đó, một vấn đề nảy sinh trên thực tế là người dân có nhiều trình độ khác nhau và hầu như ít ai có kiến thức chuyên môn về quy hoạch sử dụng đất. Thực tế thì các đối tượng tham gia góp ý chủ yếu là các cơ quan chuyên môn cử cán bộ tham gia hội nghị, các tổ chức chính trị xã hội tại địa phương. Tuy nhiên các tổ chức này cũng không thể có đầy đủ kiến thức chuyên môn về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để có thể đứng ra bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân. Nhìn chung, việc lấy ý kiến chưa hướng tới đông đảo các đối tượng trong địa phương, đặc biệt là người dân có đất nằm trong quy hoạch. Cơ cấu đối tượng được mời lấy ý kiến chưa phong phú, chưa đại diện được các tầng lớp nhân dân, cũng như chưa có khả năng thu hút nhiều ý kiến có chất lượng. Chính vì vậy, việc đóng góp ý kiến của nhân dân đối với quy hoạch sử dụng đất ở một khía cạnh nào đó chỉ là quy định mang tính hình thức và vẫn chưa được đảm bảo thực thi một cách có hiệu quả trên thực tế.
Giải pháp hoàn thiện: thời hạn lấy ý kiến của người dân có thể áp dụng linh hoạt trên cơ sở quy định của pháp luật, nhưng phải đặt quyền lợi của người dân lên hàng đầu,
45
phải tôn trọng quyền đóng góp ý kiến của người dân. Theo tôi, để có thể thực hiện tốt điều này thì trước hết phải căn cứ vào tình hình thực tế của mỗi địa phương cũng như tùy thuộc vào đặc điểm, mục đích của việc lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, mà cơ quan lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, cụ thể là Ủy ban nhân dân huyện quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có thể kéo dài thêm một thời hạn hợp lý để có thể tiếp thu hết ý kiến đóng góp của người dân, nhưng tối đa không quá 30 ngày.
Thứ hai, hiện nay công tác công bố thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được quy định rất cụ thể, là yêu cầu bắt buộc trong Luật Đất đai, nhưng trên thực tế, việc công bố thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chỉ mang tính “tham khảo”, hiệu quả mang lại chưa cao. Bởi trên thực tế không phải người dân nào cũng có kiến thức về quy hoạch, nhất là người dân ở các khu vực vùng sâu vùng xa, trình độ dân trí còn thấp nên nên dù đồ án quy hoạch có được công khai nơi công cộng thì cũng khó để người dân hiểu hết.
Bên cạnh đó, một số nơi thực hiện việc công bố công khai quy hoạch kế hoạch sử dụng đất chưa tốt, chỉ mang tính đối phó, hình thức niêm yết công khai tại UBND cấp xã còn sơ xài, vị trí niêm yết khó thấy. Mặt khác, pháp luật hiện hành cũng không quy định biện pháp xử lý nếu cơ quan có thẩm quyền không tiến hành công bố công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Giải pháp hoàn thiện: cần bổ sung quy định công bố thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bằng cách tổ chức hội nghị, vừa có sự tham gia của những hộ gia đình, cá nhân chịu ảnh hưởng trong khu vực quy hoạch vừa có sự tham gia của cán bộ có chuyên môn về quy hoạch để có thể giải thích rõ về chính sách Nhà nước, ý tưởng, yêu cầu, mục đích của đồ án quy hoạch đó. Ngoài ra, cơ quan có thẩm quyền cần ban hành xử lý nếu cơ quan có thẩm quyền không tiến hành công bố công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thứ ba, quyền xây dựng nhà ở, công trình xây dựng
Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì trường hợp có quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn có quyền xây dựng nhà ở, công trình xây dựng. Tuy nhiên, về mặt nguyên tắc việc xây dựng nhà ở, công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Theo quy định Khoản 2 Điều 91, Điểm a Khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng 2014 điều kiện cấp phép các công trình xây dựng trong đô thị, nhà riêng lẻ và cấp phép xây dựng có thời hạn thì phải “Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử
46
dụng đất được phê duyệt” nên thực tế dù người dân được quyền xây dựng nhà ở nhưng nếu khu đất đó không phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt thì không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã công bố và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất không được quyền xây dựng mới nhà ở, công trình xây dựng. Họ chỉ được phép cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có. Quy định này đã ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người dân trong vùng quy hoạch. Để khắc phục khó khăn này, Điều 94 Luật Xây dựng 2014 cho phép người dân thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất được phép xây dựng mới nhà ở, công trình xây dựng, nhưng cơ quan có thẩm quyền chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn và chủ đầu tư phải cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.
Nhìn chung, quy định trên đây có thể bảo vệ được phần nào quyền xây dựng nhà ở, công trình xây dựng của người dân trong cùng quy hoạch, thế nhưng, không dễ dàng để người dân được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. Bởi vì, điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn là đòi hỏi khu đất đó phải nằm trong khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng; việc xây dựng phải phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt. Như vậy, suy cho cùng thì quyền lợi của người dân có đất nằm trong vùng quy hoạch vẫn bị ảnh hưởng rất nhiều.
Đặc biệt, vấn đề được đặt ra tiếp theo là khi xây dựng nhà ở, công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn thì khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, người dân có được bồi thường, hỗ trợ đối với nhà ở công trình xây dựng này hay không?
Giải pháp hoàn thiện: Có thể thấy, mục đích của việc cấp giấy phép xây dựng có thời hạn là để giải quyết nhu cầu xây dựng nhà ở, đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất trong thời gian chờ thực hiện. Do đó, để quy định này thật sự phát huy hiệu quả thì cần có quy định cụ thể về vấn đề bồi thường hoặc xem xét hỗ trợ cho người dân khi họ thực hiện xây dựng nhà ở, công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, hoặc
47
khi hết thời kỳ quy hoạch phải tiến hành rà soát, điều chỉnh xóa quy hoạch và cấp giấy phép xây dựng chính thức cho người dân.
Thứ tư, quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Mặc dù pháp luật cho phép người dân được quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong khu vực có quy hoạch đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, chưa có quyết định thu hồi đất. Một cách khái quát, quy định này góp phần đảm bảo quyền lợi cho người dân, tuy nhiên, trên thực tế, hầu như người dân không thể thực hiện được quyền này, lý do, còn vướng các quy định khác của luật đất đai. Giả sử có tình huống như sau:
Ông A có 100m2 đất nông nghiệp nằm trong khu quy hoạch để làm đường giao thông. Kể từ ngày quy hoạch sử dụng đất công bố cho đến nay đã 10 năm nhưng vẫn chưa có quyết định thu hồi. Nay, Ông A có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng 100m2 đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Pháp luật đất đai quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất . Căn cứ quy định này thì mục đích sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Tuy nhiên, trong trường hợp này việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở là không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của địa phương, do đó, Ông A không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Tóm lại, mặc dù về nguyên tắc thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền nhưng trên thực tế việc thực hiện các quyền này là một điều vô cùng khó khăn, bởi vướng các quy định khác.
Giải pháp hoàn thiện: thực tế nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất của người dân là rất lớn, đặc biệt nhu cầu chuyển đổi từ đất nông nghiêp sang đất ở. Do đó, cần thiết ban hành quy định cho phép người sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp trong các khu vực quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất và chưa có kế hoạch sử dụng đất được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và có thể xây dựng một số công trình như làm quán nước, kho bãi… trên đất nông nghiệp, tại khu vực có hạ tầng đảm bảo. Ngược lại, người dân phải cam kết sẽ tháo dỡ công trình mà không đòi bồi thường công trình và chỉ nhận bồi thường đất theo giá đất nông nghiệp .
Tóm lại, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là điều cần thiết và tất yếu đối với sự phát triển của đất nước. Chính vì vậy nhằm đảm bảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thực thi một cách có hiệu quả trên thực tế thì cần có sự tham gia, ủng hộ của cộng đồng nhất là người dân sống trong vùng quy hoạch. Hay nói cách khác, quyền lợi của
48
người sử dụng đất trong công tác quy hoạch, sử dụng đất cần được đảm bảo một cách thiết thực hơn.
Tài liệu tham khảo
1. Hiến pháp năm 2013 2. Luật Đất đai năm 2003. 3. Luật Đất đai năm 2013. 4. Luật Xây dựng 2014.
5. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật liên quan đến quy hoạch 2018. 6. Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về hướng dẫn thi hành luật đất đai.
7. Kiều Phong, Gỡ khó cho người dân trong xây dựng, báo bất động sản online,
https://baobatdongsan.com/go-kho-cho-nguoi-dan-trong-xay-dung/, [truy cập ngày
49
KHÍA CẠNH PHÁP LÝ VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THEO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM ĐỘNG SẢN THEO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM
ThS. Thân Thị Kim Nga1
Đặt Vấn Đề
Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực kinh doanh có điều kiện, việc chuyển nhượng các dự án bất động sản có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế và xã hội, vì khi thị trường bất động sản bắt đầu tăng trưởng trở lại thì việc chuyển nhượng dự án bất động sản được diễn ra sôi động hơn, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Nhưng để đảm bảo tính ổn định của nền kinh tế, quyền và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp, các bên liên quan, đồng thời tạo một môi trường cạnh tranh lành mạnh thì không thể bỏ qua được vai trò quan trọng của pháp luật có liên quan, đặc biệt là Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Luật KDBĐS). Trên cơ sở những điểm mới tiến bộ của Luật KDBĐS 2014, bài viết phân tích một số bất cập trong các quy định về việc chuyển nhượng dự án bất động sản, từ đó đưa ra một số ý kiến đóng góp để hoàn hiện hơn các quy định này.