nhƣợng dự án đầu tƣ kinh doanh bất động sản
Luật KDBĐS 2014 có hiệu lực thi hành từ 01/07/2015, có những điểm tiến bộ, khắc phục những tồn tại của Luật KDBĐS 2006: quy định rất chi tiết các loại bất động đưa vào kinh doanh; doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng; bổ sung nhiều quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai (Quy định chủ đầu tư phải được tổ chức tín dụng bảo lãnh bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai; quy định rõ tiến độ thanh toán
52
của khách hàng mua bất động sản hình thành trong tương lai theo từng giai đoạn…) Các quy định này đã góp phần tác động tích cực đối với thị trường bất động sản, số lượng dự án được chuyển nhượng tăng mạnh, cung cấp được nguồn vốn cho các chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng các quy định về việc chuyển nhượng dự án bất động sản vẫn còn gặp nhiều bất cập như:
2.1. Về điều kiện chuyển nhượng dự án hoặc chuyển nhượng một phần dự án.
Theo quy định tại Điều 21 Luật KDBĐS 2006 quy định cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công
nghiệp. Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án này phải có điều kiện kèm theo: “Trong
trường hợp dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đang thực hiện dở dang mà chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án theo đúng tiến độ và nội dung dự án đã được phê duyệt hoặc chủ đầu tư không còn nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án thì chủ đầu tư lập hồ sơ báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án đó cho chủ đầu tư
khác”2. Nhưng theo quy định này thì việc chuyển nhượng phải thực hiện cho toàn bộ dự
án, chứ không được chuyển nhượng một phần dự án và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản. Để khắc phục nhược điểm này, Luật KDBĐS 2014 đã có quy định tiến bộ hơn, cụ thể theo quy định tại Khoản 1 Điều 48 thì chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh. Theo quan điểm mới này, Luật KDBĐS 2014 đã tôn trọng quyền và ý chí của chủ đầu tư dự án là có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án ở bất kỳ giai đoạn đầu tư nào theo nhu cầu đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp, nhưng phải đăng ký việc chuyển nhượng với cơ quan có thẩm quyền và nộp thuế theo quy định. Tuy nhiên, điểm hạn chế của nội dung này lại nằm ở điều kiện chuyển nhượng dự án liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Điểm b Khoản 1 Điều 49 Luật KDBĐS 2014 quy định một trong những điều kiện
để chuyển nhượng dự án là “Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc
bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt”. Nhà nước quy định các điều kiện chuyển nhượng chặt chẽ nhằm hạn chế các rủi ro khi có dự án “ma”, dự án nằm trên giấy mà nhà đầu tư chuyển nhương sẽ gây thiệt hại cho người mua và ảnh hưởng đến thị