50
sẽ là môi trường thuận lợi để các hành vi vi phạm pháp luật xảy ra, các nhà đầu tư dễ dàng tạo ra các dự án “ma” sau đó tiến hành chuyển nhượng để kiếm lợi. Hậu quả của việc này dẫn đến thiệt hại cho những nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, làm giảm niềm tin của các nhà đầu tư, đặc biệt là của các nhà đầu tư nước ngoài, hệ lụy của nó sẽ làm làm giảm nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Vì một trong những chỉ số cơ bản thu hút đầu tư nước ngoài là hệ thống pháp luật minh bạch, rõ ràng.
Thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với các thị trường khác của nền kinh tế, nhất là thị trường vốn. Xuất phát từ giá trị của các bất động sản thường rất lớn, nên khi đầu tư vào xây dựng bất động sản cần có nguồn vốn tương đối nhiều. Khi bất động sản được lưu thông trên thị trường thì nó giải quyết được các vấn đề liên quan đến tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư, mang lại lợi nhuận cho các bên tham gia giao dịch… Mặt khác, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho sự phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Hơn thế nữa, thị trường bất động sản còn có mối quan hệ tương quan với các thị trường khác trong nền kinh tế như: thị trường xây dựng, thị trường lao động…Vì vậy, nếu các nhà đầu tư có thể phát triển và điều hành hiệu quả các dự án bất động sản sẽ thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế, tạo nên sự chuyển dịch tích cực về cơ cấu các ngành, vùng lãnh thổ. Đối với các nhà đầu tư, việc chuyển nhượng dự án giúp họ có thêm nguồn lực tài chính để giải quyết khó khăn và tiếp tục thực hiện các dự án khác, không làm trì trệ sự phát triển kinh tế chung. Đối với bên nhận chuyển nhượng, thì việc nhận chuyển nhượng dự án là cách thức có thể tham gia vào thị trường nhanh chóng, vì các dự án được chuyển nhượng hầu như đã hoàn thành xong các thủ tục về mặt pháp lý. Vì vậy việc chuyển nhượng dự án này cả bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng đều có lợi. Hoạt động chuyển nhượng này sang các nhà đầu tư có năng lực tài chính, chuyên nghiệp, có khả năng tiếp tục thực hiện dự án tạm ngưng có lợi cho thị trường, thúc đẩy việc xoay vòng vốn đầu tư được hiệu quả hơn.
Thứ hai, pháp luật là công cụ hiệu quả để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi chuyển nhượng dự án bất động sản.
Nhà nước sử dụng pháp luật làm công cụ hiệu quả để bảo đảm tính an toàn cho các giao dịch liên quan đến bất động sản, trong đó có giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản. Nhà nước quản lý bằng các hình thức: quy định về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của giao dịch như: chuyển nhượng, tặng cho, trao đổi, cho thuê, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn…Sự tham gia quản lý của nhà nước lúc này sẽ làm cho thị trường bất động sản ổn định và an toàn hơn. Mặt khác, quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia chuyển nhượng dự án sẽ được
51
đảm bảo khi có sự điều chỉnh của pháp luật, phòng ngừa được vi phạm của các bên khi tham gia giao dịch. Nghị định số 139/2017/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 21/2020/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở đã xác định các hành vi vi phạm hành chính, các hình thức xử phạt và mức phạt; ngoài ra còn có các biện pháp khắc phục hậu quả trong nhiều lĩnh vực trong đó có lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Hơn thế nữa, các chế tài xử lý vi phạm được quy định trong bộ luật dân sự, bộ luật hình sự, luật thương mại cũng là những công cụ hữu hiệu để hạn chế hành vi vi phạm của các chủ thể trong việc chuyển nhượng dự án bất động sản.
Thứ ba, pháp luật góp phần quản lý chặt chẽ các dự án bất động sản được chuyển nhượng, đặc biệt là các dự án liên quan đến nhà ở.
Hiện nay, tỷ lệ gia tăng dân số nước ta tăng trưởng đáng kể, sự di dân kết hợp với tăng trưởng dân số tự nhiên cũng đặt ra một áp lực lớn về nhu cầu nhà ở trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Mặt khác cơ cấu dân số vàng này cũng là động lực tăng trưởng của thị trường nhà ở Việt Nam tiếp tục được thúc đẩy, đây cũng là thị trường sôi động nhất trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn nhiều nhà đầu tư có các dự án “treo”, mang đến những hậu quả vô cùng lớn, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà trong khu dự án. Thời gian không thực hiện được các dự án này làm cho đất đai, công trình xây dựng dang dở bị lãng phí vì không sản sinh ra giá trị. Khi có cơ chế chuyển nhượng dự án bất động sản, nhà đầu tư có thể chuyển nhượng cho các chủ thể khác có năng lực thực hiện hơn, đảm bảo tiến độ của các dự án. Vì vậy, pháp luật có vai trò quan trọng trong việc quản lý và loại bỏ các dự án “treo” để quản lý thị trường bất động sản có hiệu quả hơn, bình ổn được thị trường nhà ở.