2.1. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích tạo sân chơi công bằng, minh bạch và công khai giữa những chủ thể có nhu cầu sử dụng đất. Do đó, công tác thực hiện phải tuân thủ theo quy định của pháp luật và đảm bảo thực hiện theo những nguyên tắc nhất định mới phát huy được hiệu quả của hoạt động này.
Thứ nhất, đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Các chủ thể có đủ điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất được tự do cạnh tranh bình đẳng. Trong đấu giá quyền sử dụng đất, từ quy hoạch quỹ đất để đấu giá đến trình tự, thủ tục tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đều phải công khai, minh bạch nên hạn chế tối đa điều kiện phát sinh tiêu cực, tham nhũng trong giao đất, cho thuê đất trong quản lý sử dụng đất. Từ đó góp phần cho việc quản lý sử dụng đất của các chủ thể hiệu quả hơn, theo đúng quy hoạch, mục đích sử dụng đất, có lợi và đáp ứng yêu cầu đặt ra của các bên quản lý đất và bên muốn nhận quyền sử dụng đất.
31
Thứ hai, việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản. Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất là tổng thể các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình tổ chức đấu giá, điều kiện để các chủ thể tham gia đấu giá, xác định giá khởi điểm, ký kết hợp đồng đấu giá, thu phí, lệ phí,… Không chỉ riêng đối với hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất mà mọi hoạt động trong xã hội đều được tiến hành trên cơ sở quy định của pháp luật. Do đó, tuân thủ quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất nhằm tạo sự công bằng, minh bạch, khách quan nâng cao hiệu quản quản lý hành chính Nhà nước trong hoạt động quản lý đất đai.
2.2. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; Sử dụng quỹ đất để tạo vốn
cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Như vậy, pháp luật đất đai hiện hành đã quy định cụ thể những trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, tức là những trường hợp còn lại như giao đất không thu tiền sử dụng đất, sử dụng vào mục đích khoán sản,… theo quy định tại Khoản 2 Điều 119 Luật đất đai 2013 thì không tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất. Ngoài ra, trường hợp đất đã được đưa ra đấu giá theo quy định của pháp luật mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước sẽ tiến hành giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.
2.3. Quỹ đất tổ chức đấu giá
Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì quỹ đất tổ chức đấu giá phải đáp ứng những điều kiện như sau:
Thứ nhất, đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt. Đây là cơ sở để đảm bảo cho việc giao đất, cho thuê đất của Nhà nước được tiến hành đồng bộ phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của địa phương, điều này không chỉ ảnh hưởng đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm ở địa phương mà còn tác động đến mục đích sử dụng đất mang tính đính hướng lâu dài trong công tác quản lý và sử dụng đất đai của nước ta.
32
Thứ hai, đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với mà tài sản thuộc sở hữu Nhà nước. Đây là điều kiện quan trọng ảnh hướng trực tiếp đến việc giao đất, cho thuê đất của Nhà nước sau khi đấu giá. Việc giải phóng mặt bằng được tiến hành theo đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật sẽ tạo ra quỹ đất sạch để giao những dự án về nhà ở, đầu tư xây dựng hạ tầng, sản xuất phi nông nghiệp,… được diễn ra thuận lợi và nhanh chóng hơn, giúp nhà đầu tư tiếp cận với quyền sử dụng đất dễ dàng nhằm mục đích đầu tư để phát triển kinh tế, xã hội.
Thứ ba, có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt. Bên cạnh các điều kiện về kế hoạch sử dụng đất, giải phóng mặt bằng thì quỹ đất được tổ chức đấu giá phải có phương án đấu giá được phê duyệt. Đây là cơ sở quan trọng quyết định khả năng đấu giá thành công quyền sử dụng đất.
2.4. Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
Bước 1: Thành lập hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất đối với cấp huyện
Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất cấp Huyện do chủ tịch hoặc phó chủ tịch UBND cấp huyện là chủ tịch Hội đồng. Thành viên Hội đồng gồm:
- Giám đốc ban quản lý dự án hoặc tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện (chủ đầu tư) - phó chủ tịch hội đồng;
- Trưởng phòng Tài chính - kế hoạch cấp huyện - uỷ viên - Trưởng phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện - uỷ viên. - Trưởng phòng Quản lý đô thị cấp huyện - uỷ viên
- Thanh tra nhà nước cấp huyện - uỷ viên.
Bước 2: Xây dựng giá sàn dựa trên giá đất theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh Giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên nguyên tắc: sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất trong điều kiện bình thường tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng với thửa đất đấu giá, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương với thửa đất đấu giá. Giá sàn không được thấp hơn giá giao đất, giá cho thuê đất do Uỷ ban nhân dân Thành phố quy định hàng năm tại thời điểm tổ chức đấu giá. Dựa vào các phương pháp xác định giá bất động sản và khung giá của mỗi tỉnh ban hành, đầu mỗi năm UBND huyện trình mức giá khởi điểm cho phù hợp.
Bước 3: công bố công khai các lô đất, khu vực tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất
Việc công khai nhằm mục đích đảm bảo tính công bằng cho mọi đối tượng tham gia đấu giá. Cụ thể UBND huyện chỉ đạo cho hội đồng đấu giá tiến hành thông báo trên truyền thanh và dán thông báo tại trụ sở UBND cấp xã (nơi có đất đấu giá) về vấn đề đấu giá các lô đất cho
33
người dân (bao gồm: sơ đồ, vị trí, địa điểm tổ chức đấu giá, thời gian, điều kiện tham gia đấu giá,…)
Bước 4: Tổ chức đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
Chủ thể đủ điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai gồm các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sau khi nghiên cứu những thông tin đã được công khai sẽ đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất và mua hồ sơ đấu giá tại UBND cấp xã.
Bước 5: Tổ chức đấu giá công khai
Hội đồng tiến hành đấu giá theo hình thức bỏ phiếu kín, đấu qua nhiều vòng cho đến khi tìm được người trả giá cao nhất cho lô đất đó thì dừng đấu và công bố kết quả người trúng giá cụ thể như sau:
- Hội đồng công bố mức giá khởi điểm và cho các đối tượng tham gia đấu giá tiến hành đấu giá vòng một thông qua phiếu đã được phát.
- Nếu mức giá đấu giá trả cao nhất của vòng đấu này cao hơn hoặc bằng mức giá khởi điểm thì tuyên bố vòng tiếp theo (cũng đối với thửa đất trên) và công bố giá đấu hợp lệ của vòng đấu này.
- Sau đó hội đồng xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu.
Giá đấu của vòng sau tối thiểu phải bằng tổng mức giá cao nhất của vòng đấu trực tiếp và bước đấu giá (phải cao hơn ít nhất 2% mức giá cao nhất của vòng đấu trước). Trường hợp người đấu giá đặt giá đấu giá thấp hơn mức quy định này là vi phạm quy chế đấu giá và không được tham dự vòng đấu tiếp theo, đồng thời số tiền đặt cọc đã nộp được sung vào ngân sách Nhà nước. Trường hợp tất cả các đối tượng tham gia đấu giá ở vòng đấu thứ nhất đều bỏ mức giá thấp hơn mức giá khởi điểm thì hội đồng tuyên bố và lập biên bản về cuộc đấu giá không thành. Hội đồng sẽ xem xét đề nghị UBND cùng cấp điều chỉnh lại mức giá khởi điểm cho phù hợp và tiến hành tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác do chủ tịch Hội đồng đấu giá quyết định.
- Sau khi hội đồng đấu giá công bố mức giá trả cao nhất của vòng đấu nhưng không có người yêu cầu đấu giá tiếp thì hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất được quyền quyết định công bố người trúng đấu giá.
Trường hợp những người tham dự đấu giá ở vòng cuối cùng mà trả giá ngang nhau, nhưng không có người yêu cầu đấu giá tiếp thì phải rút thăm để xác định người trúng đấu giá hoặc quyết định huỷ bỏ kết quả nếu thấy cần thiết.
Bước 6: Phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất và người trúng đấu giá ký vào sơ đồ ô đất đã trúng giá
34
Sau khi công bố mức giá trúng đấu giá và người trúng đấu giá, người trúng đấu giá sẽ ký và ghi rõ họ tên vào sơ đồ đất trúng đấu giá. Sau đó UBND huyện sẽ phê duyệt kết quả. Ngoài ra, người trúng đấu giá phải đóng tiền đặt cọc trước (khoảng 2-3% giá trị của lô đất đấu giá).
Bước 7: Lập thủ tục giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá
Sau khi mặt bằng cơ sở hạ tầng của khu vực đấu giá được hoàn thiện (điện, nước, đường,…). Người trúng đấu giá nộp khoản tiền còn lại. Uỷ ban nhân dân cấp huyện tiến hành giao đất và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá.
2.6. Tiêu chuẩn đấu giá và trúng giá
- Tiêu chuẩn đánh giá: việc đánh giá, lựa chọn người tham gia đấu giá trúng dựa trên 02 tiêu chí: Có phiếu dự đấu giá hợp lệ; Bỏ giá hợp lệ.
- Giá trúng và tổng số tiền trúng đấu giá do Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất xác định, được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
2.7. Phê duyệt kết quả đấu giá, quyết định giao đất
- Căn cứ biên bản phiên đấu giá và đề nghị của Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất, Chủ tịch Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trình UBND cấp huyện quyết định phê duyệt kết quả đấu giá làm cơ sở cho việc nộp tiền và lập hồ sơ giao đất đối với trường hợp người trúng đấu giá là hộ gia đình, cá nhân.
- Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá có quyền quyết định huỷ bỏ kết quả đấu giá đối với các trường hợp vi phạm.
- Quyết định giao đất, cho thuê đất cho người trúng đấu giá.