2. Đất trồng cây lâu năm:
a) Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; b) Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. b) Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. 3. Đất rừng sản xuất là rừng trồng:
a) Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; b) Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. b) Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
25
công chứng, chứng thực hợp đồng. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì: Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng. Như vậy, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì đối với các hợp đồng mà bắt buộc phải công chứng thì có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hợp đồng, còn đối với các hợp đồng không bắt buộc phải công chứng thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận, nếu các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng. Bên canh đó, theo quy định của Luật Công chứng thì văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Tư các quy định trên cho thấy, giữa quy định về thời điểm có hiệu lực của các hợp đồng về quyền sử dụng đất giữa Luật Đất đai và các luật chuyên ngành có liên quan còn quy định mâu thuẫn với nhau dẫn đến những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn áp dụng. Gỉa sử các bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản là nhà ở gắn liền với đất và hợp đồng đã được công chứng nhưng chưa đăng ký. Như vậy, theo Luật Nhà ở năm 2014 thì hợp đồng đã đã có hiệu lực pháp lý vì đã được công chứng nhưng theo Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng lại chưa phát sinh hiệu lực vì chưa được đăng ký vào sổ địa chính.
Tác giả cho rằng quy định thời điểm có hiệu lực của các hợp đồng về quyền sử dụng đất là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính như quy định của luật đất đai hiện hành là không phù hợp. Việc đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính để quản lý đất đại, góp phần bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Thủ
26
tục đăng ký đất đai chỉ có tác dụng công bố với xã hội rằng quyền sử dụng đất đã được đưa vào giao dịch và từ đó làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba chứ không phải là điều kiện làm cho hợp đồng phát sinh hiệu lực giữa hai bên trong quan hệ hợp đồng. Mặt khác, Luật Đất đai năm 2013 quy định về thời điểm có hiệu lực của các giao dịch đất đại tại Điều 188 cũng không thực sự phù hợp về mặt kỹ thuật lập pháp, bởi lẽ tiêu đề của Điều luật nói về điều kiện để thực hiện các giao dịch đất đai.