53
trường bất động sản. Tuy nhiên, vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng từ lâu vẫn là một “bài toán” nan giải đối với các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản và là một trong những nguyên nhân chính khiến nhiều dự án bị đình trệ, chậm triển khai trong nhiều năm. Trên thực tế tiến trình thực hiện thông thường của một dự án thì việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng được thực hiện song song, kết hợp với việc thu hồi, giải phóng mặt bằng khu đất khác để xây dựng cơ sở hạ tầng, bố trí tái định cư. Tuy nhiên, công tác đền bù, giải phóng mặt bằng luôn là một vướng mắc rất khó của các nhà đầu tư mà nguyên nhân có phần do những vướng mắc, bất cập của Luật Đất đai 2013 liên quan đến vấn đề thu hồi
đất, đền bù, giải phóng mặt bằng3. Đây là quy định gây khó khăn cho nhà đầu tư, bởi một
trong những lý do khiến chủ đầu tư phải chuyển nhượng dự án là không đủ tiền giải phóng mặt bằng. Nếu để thỏa mãn quy định này mới cho phép chuyển nhượng, tình trạng dự án “treo” sẽ tiếp tục diễn ra. Mặt khác, khi các dự án không đáp ứng được điều kiện này, các nhà đầu tư khó khăn có thể thu hồi một phần tài chính bằng cách chọn hình thức chuyển nhượng cổ phần hoặc phần vốn góp thay vì chuyển nhượng dự án. Bằng hình thức này, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phần vốn không cần phải có cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản hoặc không cần đáp ứng đủ các điều kiện của dự án cần chuyển nhượng.
Vì vậy, cần có sự điều chỉnh phù hợp về điều kiện này, để tạo điều kiện cho các chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện dự án có thể chuyển nhượng cho các chủ đầu tư khác tiềm năng thực hiện tốt hơn.
2.2. Về thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản
Pháp luật cho phép bên nhận chuyển nhượng có thể là là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Nhưng về thủ tục chuyển nhượng lại có sự quy định không thống nhất giữa Luật KDBĐS 2014 và Luật Đất đai 2013 về vấn đề này. Theo quy định tại khoản 3 Điều 51 Luật KDBĐS 2014 thì: “Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ”. Quy định này là một vấn đề vướng mắc lớn cho các chủ đầu tư, vì nhờ vào giá trị của bất động sản mà giá thành của các dự án được chuyển nhượng cao hơn,
3 Phan Trung Hiền, Đinh Thị Mỹ Linh, “Đổi mới các quy định pháp luật về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia - dân tộc, lợi ích công cộng”, Cộng sản, Cơ quan Lý luận chính trị của Ban chấp hành Trung vì lợi ích quốc gia - dân tộc, lợi ích công cộng”, Cộng sản, Cơ quan Lý luận chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng cộng sản Việt Nam, 2020, Số 933, trang 80 - 83
54
nhưng theo quy định này nếu nhà đầu tư chuyển nhượng dự án cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì phải làm thủ tục trả lại đất cho nhà nước: điều này rất cứng nhắc và gây khó khăn cho cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
Mặt khác, đây là một quy định không thống nhất với quy định của pháp luật đất đai về chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất (bao gồm cả dự án bất động sản). Theo khoản 2 Điều 83 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về quy định thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 thì: “Trường hợp chuyển nhượng dự án mà bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì các bên liên quan phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 79 của Nghị định này. Hợp đồng chuyển nhượng dự án phải thể hiện rõ giá trị quyền sử dụng đất trong tổng giá trị chuyển nhượng dự án và có giá trị thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất”. Theo pháp luật đất đai thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được thực thực hiện đồng thời với việc chuyển
nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất. Quy định này hoàn toàn không phân biệt bên nhận
chuyển nhượng dự án là nhà đầu tư trong nước hay doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Vì vậy Luật KDBĐS 2014 cần có sự điều chỉnh quy định này để phù hợp với Luật Đất đai 2013 và tạo ra cách hiểu và áp dụng thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư khi muốn chuyển nhượng dự án.
2.3. Về quyền và nghĩa vụ của bên thứ ba có liên quan đến việc chuyển nhượng dự án án
Bên cạnh các quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án quá chặt chẽ, chưa phù hợp với thực tế, Luật KDBĐS 2014 mới chỉ đặt ra vấn đề quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng mà không đề cập đến quyền, nghĩa vụ của bên thứ ba có liên quan như: khách hàng của dự án bất động sản được chuyển nhượng.
Trên thực tế, khi việc chuyển nhượng dự án diễn ra, khách hàng là đối tượng bị ảnh hưởng quyền lợi rất nhiều, vì khi chủ đầu tư mới nhận chuyển nhượng dự án, họ toàn quyền quyết định đối với dự án này, sẽ giải quyết như thế nào nếu chủ đầu tư mới thay đổi những cam kết của chủ đầu tư cũ đối với khách hàng, dẫn đến bất lợi cho khách hàng. Trong Luật KDBĐS 2014 có quy định một trong những quyền và nghĩa vụ của bên
55
chuyển nhượng là: “Chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng; thông
báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng” và quy định cho
bên bên nhận chuyển nhượng là: “Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư
chuyển nhượng đã chuyển giao; Tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt4”. Đây là điểm mới của Luật KDBĐS 2014, tạo nên niềm tin và sự an tâm cho khách hàng đang chịu những ảnh hưởng của dự án. Tuy nhiên, đây vẫn là những quy định chung chung, thiếu rõ ràng về điều kiện ràng buộc trách nhiệm bồi thường của chủ đẩu tư, đặt biệt là của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án. Vì vậy cần cụ thể hóa các quy định trên, để đảm bảo quyền lợi cho các khách hàng.
3. Kết luận
Hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản đang diễn ra sôi động, có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Việc tạo ra môi trường pháp lý minh bạch, thông thoáng nhằm phát triển thị trường này và đảm bảo được quyền lợi cho các bên tham gia là rất cần thiết. Luật KDBĐS 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã xây dựng được hệ thống quy định tương đối chi tiết, toàn diện về nguyên tắc, điều kiện, quy trình chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS, cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng một phần dự án thay vì chỉ được chuyển nhượng toàn bộ dự án như trước đây. Bên cạnh đó, nhiều vấn đề chưa thật phù hợp với thực tiễn thì về mặt pháp luật, các quy định vẫn còn cho thấy sự thiếu thống nhất, và vẫn còn những khía cạnh chưa được quan tâm điều chỉnh như: điều kiện, trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án; bổ sung các quy định về hình thức xử lý đối với chủ đầu tư (đặc biệt là chủ đầu tư mới) trong việc không thực hiện đúng cam kết với khách hàng, thay đổi cam kết hoặc đặt ra các yêu cầu, điều kiện mới làm ảnh hưởng đến lợi ích của khách hàng;..Đây là những nội dung rất cần phải tiếp tục được sửa đổi, bổ sung trong thời gian tới.
Tài liệu tham khảo
1. Luật Kinh doanh bất động sản 2006;
2. Luật Đất đai 2013;
3. Luật Kinh doanh bất động sản 2014;
4. Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai;
4 Khoản 2 Điều 52 Luật KDBĐS 2014
56
5. Nghị định số 139/2017/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số
21/2020/NĐ-CP của Chính phủ;
6. Phan Trung Hiền, Đinh Thị Mỹ Linh, “Đổi mới các quy định pháp luật về thu hồi
đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia - dân tộc, lợi ích công cộng”,
Cộng sản, Cơ quan Lý luận chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng cộng sản Việt Nam, 2020, Số 933, trang 80 – 83.
57