8 BỐ CỤC CỦA ĐỀ TÀI:
3.2.2.5 Qui định chính sách định giá tài sản đảm bảo tiền vay phù hợp với điều
điều kiện kinh tế trên địa bàn:
- Tài sản bảo đảm là một trong những yếu tố mà ngân hàng xem xét, phân tích, đánh giá và quyết định cho vay. Bởi tài sản bảo đảm là nguồn trả nợ thứ cấp cho khoản vay nếu dự án kinh doanh của khách hàng gặp rủi ro, dòng tiền trả nợ của khách hàng không đúng nhƣ dự kiến. Hiện nay có rất nhiều tài sản của doanh nghiệp, hộ gia gia đình đƣợc dùng làm tài sản bảo đảm khi vay vốn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không rõ ràng, không đủ tính pháp lý, tính thanh khoản thấp…Ngoài ra có nhiều tài sản chịu ảnh hƣởng của biến động giá cả trên thị trƣờng, cá biệt có tài sản không đƣợc định giá đúng hoặc giá ảo do khách hàng cố ý lừa đảo…Do vậy, cán bộ tín dụng cần thực hiện kiểm soát và đánh giá chính xác giá trị của tài sản thế chấp và lƣờng đƣợc các biến động trên thị trƣờng. Khi định giá tài sản để cho vay, cán bộ cần thực hiện kiểm tra thƣ̣c tế về tài sản bảo đảm: vị trí đất ở trong vùng quy hoạch hay nằm ở giƣ̃a, tài sản có dễ thanh lý hay không . Việc định giá tài sản thế chấp cần đƣợc tiến hành căn cứ vào khung giá quy định của Nhà nƣớc cho các vùng theo quy định. Đối với đất nong nghiệp nằm ở vi ̣ trí nào thì cán bô ̣ tín du ̣ng đi ̣nh giá theo vi ̣ trí đó đi ̣nh giá khung giá đất của Ủy ban Nhân dân Tỉnh . Đối với đất ở nông thôn cán bộ tín dụng
80
không nên đi ̣nh giá thỏa thuâ ̣n hay giá qui đ ịnh mà chỉ nên định theo giá đất nông nghiệp do giá chuyển nhƣợng của đất ở nông thôn tƣơng đối thấp so với mặt bằng chung. Đất thổ ở thành thị, thị trấn, thị tứ cán bộ tín dụng phải xem xét đ ất ở vi ̣ trí nào thì định giá vị trí đó , còn đất nằm mặt tiề n giao thông thuâ ̣n tiê ̣n cán bô ̣ đi ̣nh giá thỏa thuâ ̣n hoă ̣c thấp hơn giá thỏa thuâ ̣n, tuy nhiên khi định giá thỏa thuâ ̣n thì phải có giá tờ chƣ́ng minh hoă ̣c xác nhâ ̣n của Ủy ban Nhân dân phƣờng , xã. Trƣờng hợp khác đối với khách hà ng thế chấp bằng tài sản quyền sở hƣ̃u công trình , tài sản hình thành từ vốn vay bắt buô ̣c phải mua bảo hiểm tài sản . Ngoài ra để bảo đảm khách quan và công bằng giữa các bên, việc định giá đối với tài sản đảm bảo nên đƣợc thực hiện bởi một công ty định giá độc lập.
- Bên cạnh đó việc qui định về vị trí tài sản bảo đảm c ủa khách hàng ở vi ̣ trí có dễ thanh lý hay không. Tƣ̀ đó nhƣ̃ng dƣ̣ án không hiê ̣u quả, khách hàng không có năng lƣ̣c, tài sản thế chấp khó thanh lý s ẽ không giải quyết cho vay thì sẽ giảm đi rủi ro tín dụng.
- Ngoài ra tại chi nhánh cần khảo sát giá cả thị trƣờng theo từng khu vực và qui định cụ thể bằng một văn bản để áp dụng thống nhất trong toàn Chi nhánh tránh tình trạng định giá thị trƣờng vì mục đích cho vay mà không tuân theo bất kỳ một qui định nào.