2. Quan điểm của Cục Đăng ký
2.2. Phân tích việc áp dụng các quy định về bảo lãnh và thế chấp trong bản án
(ii) "Bộ luật Dân sự quy định biện pháp bảo đảm bằng hình thức thế chấp từ Điều 342 đến Điều 357, bằng hình thức bảo lãnh từĐiều 361 đến Điều 371. Hình thức thế chấp quy định tại Điều 342 có 2 bên, hình thức bảo lãnh quy định tại Điều 361 có 3 bên. Hợp đồng mà vợ chồng nguyên đơn ký kết có 3 bên, nhưng nội dung là thế chấp, không có nội dung bảo lãnh,…" (Trích trang 2, 3 Bản án sơ thẩm số 26/2011/KT-ST ngày 05/8/2011).
(iii) "…trong Hợp đồng tín dụng không quy định cụ thể đối với bên bảo lãnh, không có Hợp đồng bảo lãnh cụ thể, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên, bảo lãnh, được bảo lãnh, không xác lập theo đúng quy định của pháp luật đối với hình thức bảo lãnh, sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên, nhất là bên bảo lãnh…" (Trích trang 11 Bản án sơ thẩm số 48/2011/KDTM-ST)
Từ những lập luận trên, Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi cho rằng, việc các bên ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba là không đúng với tính chất của giao dịch dân sự có biện pháp bảo đảm bằng hình thức bảo lãnh, không đúng với quy định của Bộ luật Dân sự 2005 vềđiều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (Điều 122), hình thức giao dịch dân sự (Điều 124), hình thức bảo lãnh (Điều 362) (Trích Bản án sơ thẩm số 48/2011/KDTM-ST tại các trang 10, 11, 12; trang 5 Bản án sơ thẩm số 26/2011/KT-ST).
2. Quan điểm của Cục Đăng ký
2.1. Tác động của bán án đối với hoạt động tín dụng
Việc Tòa án nhân dân tuyên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba vô hiệu đã dẫn đến những hệ lụy rất lớn đối với hoạt động của các tổ chức tín dụng, đặc biệt là hoạt động xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi vốn. Vì nếu theo phán quyết của Tòa án nhân dân thì toàn bộ các khoản vay có bảo đảm bằng quyền sử dụng đất của người thứ ba của các tổ chức tín dụng trở thành các khoản vay không có bảo đảm. Đồng thời, toàn bộ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba đã ký giữa tổ chức tín dụng với khách hàng sẽ phải ký kết lại dưới hình thức hợp đồng bảo lãnh. Điều này gây ra sự xáo trộn rất lớn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng. Mặt khác, việc tuyên vô hiệu đối với loại hợp đồng này có nguy cơ gây ra hiệu ứng dây chuyền trong hoạt động tín dụng. Theo đó, bên có nghĩa vụ trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba nhiều khả năng sẽ dựa trên phán quyết đã tuyên của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi để "bội ước" với thỏa thuận đã giao kết với các tổ chức tín dụng bằng cách yêu cầu tòa án tuyên các hợp đồng được ký dưới hình thức này vô hiệu. Nếu điều này xảy ra sẽ dẫn đến sự bất ổn trong giao lưu dân sự, ảnh hưởng đến sự vận hành bình thường của thị trường tài chính, tín dụng. Do vậy, dưới góc độ quản lý nhà nước, Cục Đăng ký cho rằng, vụ việc nêu trên cần sớm được nghiên cứu, giải quyết nhằm tháo gỡ vướng mắc cho các tổ chức tín dụng, đồng thời tránh những tranh chấp phát sinh trong đời sống tín dụng của nền kinh tế.
2.2. Phân tích việc áp dụng các quy định về bảo lãnh và thế chấp trongbản án bản án
Qua nghiên cứu bước đầu về nội dung liên quan đến việc bảo lãnh và thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ của người khác trong các bản án nêu trên, chúng tôi nhận thấy có những vấn đề sau đây:
2.2.1. Nguyên tắc áp dụng pháp luật để giải quyết yêu cầu tuyên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba vô hiệu
Chế định bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai 2003 được xây dựng dựa trên cơ sở các quy định về bảo lãnh trong Bộ luật Dân dự 1995. Theo quy định của khoản 2 Điều 366 Bộ luật Dân sự 1995, thì "Người bảo lãnh chỉđược bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc bằng việc thực hiện công việc." Tuy nhiên, đến Bộ luật Dân sự 2005 (thay thế Bộ luật Dân sự 1995), thì bảo lãnh không còn là biện pháp bảo đảm bằng một tài sản cụ thể như trong quy định của Bộ luật Dân sự 1995 mà được hiểu là bảo đảm bằng toàn bộ tài sản của bên bảo lãnh. Do đó, áp dụng Điều 83 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Cục Đăng ký
cho rằng, đối với vụ việc yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba, các cơ quan có thẩm quyền cần áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự 2005 về bảo lãnh và thế chấp để giải quyết.
Cụ thể là, theo quy định tại Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì "Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sựđối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp". Do vậy, chủ sở hữu tài sản có thể dùng tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của chính mình (bên thế chấp đồng thời là bên có nghĩa vụ) hoặc để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người khác (bên thế chấp và bên có nghĩa vụ là 02 chủ thể khác nhau). Trong khi đó, Điều 361 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định "Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh) nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ". Ngoài ra, theo quy định tại khoản 4 Điều 72 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm thì "việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng... được chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng của người thứ ba" và quy định tại khoản 1 Điều 31 Nghịđịnh số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại vềđất đai thì "Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai được hiểu là thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho người thứ ba vay vốn theo quy định của Bộ luật Dân sự (sau đây gọi chung là thế chấp bằng quyền sử dụng đất)". Mặt khác, trong các quy định về chuyển quyền sử dụng đất tại Phần thứ năm của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì không có khái niệm "bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất".
Do vậy, trong trường hợp tổ chức, cá nhân dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ vay vốn của người khác (bên bảo đảm và bên có nghĩa vụ là 02 chủ thể khác nhau) thì hợp đồng đó cần được xác định là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và nghĩa vụ vay vốn của bên vay được bảo đảm thực hiện bằng tài sản cụ thể là quyền sử dụng đất của bên thế chấp.
2.2.2.Căn cứ tuyên vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba trong bản án
Một trong những căn cứ để Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi tuyên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba vô hiệu là có sự vi phạm quy định của Bộ luật Dân sự 2005 về hình thức hợp đồng, về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, cụ thể: Tại trang 11, 12 Bản án sơ thẩm số 48/2011/KDTM-ST, Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi lập luận: "Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba…các bên xác lập …không đúng quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (Điều 122),hình thức giao dịch dân sự (Điều 124)…trên thực tế không thể thực hiện được,…Từ phân tích trên, để bảo vệ tính thống nhất của pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của ông Bùi Xuân Chi - bà Nguyễn Thị Hường cùng các con Ông -Bà và của bà Trần Thị Bạch Yến, căn cứĐiều 122, 124, 131, 134, 362Bộ luật dân sựcần tuyên bố vô hiệu đối với các hợp đồng này".
Về vấn đề này, Cục Đăng ký cho rằng, lập luận nêu trên chưa thực sự xác
đáng, chưa phù hợp với các Điều 122, 131, 134 Bộ luật Dân sự 2005, cụ thể như sau:
(i) Điều 122 Bộ luật Dân sự 2005 quy định. "Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.". Tuy nhiên, đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác, việc thiết lập hợp đồng dưới hình thức bảo lãnh không phải là điều kiện làm phát sinh hiệu lực của giao dịch.
không tuân thủ quy định về hình thức đối với trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch. Trong khi đó, pháp luật hiện hành không quy định việc lập hợp đồng bảo lãnh là điều kiện phát sinh hiệu lực của giao dịch dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác.
Mặt khác, nếu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba có sự vi phạm về hình thức hợp đồng, thì theo Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005, hợp đồng này cũng không đương nhiên bị vô hiệu. Trong trường hợp này, theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch đó mới vô hiệu.
(iii) Điều 131 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn về nội dung của giao dịch, chứ không phải nhầm lẫn về hình thức của giao dịch.
Do vậy, áp dụng quy định tại khoản 1 Điều 410 Bộ luật Dân sự thì việc tuyên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba vô hiệu với lý do không phù hợp với quy định của pháp luật về hình thức hợp đồnglà chưa phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự 2005 về các trường hợp dẫn đến hợp đồng dân sự vô hiệu.
Phụ lục 3