b. Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
2.2.2.3. Về phương thức xử lý tài sản thế chấp
Điều 59 của Nghịđịnh 163/2006/NĐ-CP quy định ba phương thức xử lý tài sản theo thỏa thuận đó là bán tài sản, bán đấu giá tài sản, nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ. Tuy nhiên, các quy định này vẫn còn bộc lộ những bất cập sau đây:
Thứ nhất, về phương thức bán tài sản: quy định chưa làm rõ những trường hợp nào thì việc bán tài sản cần đặt dưới sự kiểm soát của Tòa án. Nếu bên nhận thế chấp được quyền bán tài sản thì cần phải tuân thủ các nghĩa vụ gì, để tránh lạm quyền, xâm phạm đến lợi ích của bên thế chấp hay của các chủ thể khác. Vụ án mua
bán nhà đất đang thế chấp được xét xử theo thủ tục giám đốc thẩm số 41/2010/DS- GĐT tại Uông Bí, Quảng Ninh là một minh chứng cụ thể cho những bất cập nêu trên của hệ thống pháp luật (Xem phụ lục số 7). Khi bên vay không trảđược nợ thì bên nhận thế chấp đã tựý bán tài sản thế chấp mà không thông báo và cũng không có ý kiến của bên thế chấp. Cách thức xử lý này đã gây ra những thiệt hại nghiêm trong cho bên thế chấp tài sản.
Thứ hai, về phương thức bán đấu giá tài sản thế chấp: Ưu điểm của phương thức này là đảm bảo được tính công khai minh bạch của quá trình xử lý thông qua việc cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan đến tài sản và phiên bán đấu giá tài sản đó; giá bán của tài sản cao hơn hoặc ít nhất là bằng giá khởi điểm đã xác định; các thủ tục bán tài sản được tiến hành một cách chuyên nghiệp. Tuy nhiên, bất cập của chúng lại bắt nguồn từ những quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản cũng như từ thực tiễn vận dụng các quy định về bán đấu giá tài sản. Hình thức bán tài sản thế chấp công khai có thể gây bất lợi đến uy tín và hoạt động kinh doanh của bên thế chấp, chi phí tổ chức bán đấu giá tài sản khá cao, có hiện tượng thông đồng, ép giá giữa những người đăng ký mua tài sản đấu giá…Do chủ thể bán đấu giá tài sản không có chức năng cưỡng chế, thu giữ tài sản thế chấp nên nhiều khi phiên đấu giá đã hoàn tất nhưng lại không thu được tiền vì bên thế chấp không chịu giao tài sản cho bên mua. Trên thực tế, muốn xử lýđược thì bên nhận thế chấp lại phải khởi kiện ra Tòa, sau đó cơ quan thi hành án thu giữ tài sản và giao cho tổ chức đấu giá tiến hành bán đấu giá tài sản (tài sản thế chấp lúc này được coi là tài sản "trắng" khi bán đấu giá).
Thứ ba, về phương thức nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ: Các quy định của pháp luật hiện hành về phương thức này chưa làm rõ được sự khác nhau giữa việc nhận chính tài sản bảo đảm (có tính chất như bên nhận thế chấp mua lại tài sản thế chấp và phải thanh toán giá trị chênh lệnh của tài sản với giá trị của nghĩa vụđược bảo đảm) với phương thức dùng tài sản thế chấp để "gán nợ" (không có sự thanh toán giá trị chênh lệch). Qua tham khảo ý kiến của các thẩm phán giải quyết các tranh chấp về xử lý tài sản thế chấp, họđều không ủng hộ phương thức này và cho rằng đây là một cách xử lý hoàn toàn bất lợi đối với bên thế chấp. Cho dù pháp luật của chúng ta cho phép áp dụng phương thức xử lý tài sản thế chấp theo cách này nhưng hầu hết các thẩm phán đều nói rằng đây là điều khoản lạm dụng và họ không thừa nhận giá trị của nó [64, tr. 58].